（2016）黔0628民初1096号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-04-24
案件名称
杨光明、龙松平等与贵州德润房地产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
松桃苗族自治县人民法院
所属地区
松桃苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨光明,龙松平,贵州德润房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司松桃支行,铜仁市住房公积金管理中心,唐娥
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0628民初1096号原告：杨光明，男，1983年12月25日出生，侗族，住贵州省松桃苗族自治县。原告：龙松平，女，1984年6月22日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。共同委托诉讼代理人：张自成，贵州献才律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告贵州德润房地产开发有限公司，公司住所地：松桃县蓼皋镇世昌广场21号楼二楼。实际经营地：蓼皋镇观音山脚的时代天街商品房。法定代表人，麻江南，系公司执行董事。委托代理唐娥，女，贵州虎渡峡律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告中国建设银行股份有限公司松桃支行，住所地：松桃县蓼皋镇杨芳路11号。负责人柳文胜，男，1974年05月10日出生，汉族，住贵州省思南县，系该行行长。委托诉讼代理人：吴世军，男，1968年8月25日出生，系中国建设银行股份有限公司铜仁分行风险管理部经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：龙云贵，男，1968年10月2日出生，系中国建设银行股份有限公司松桃支行职工。代理权限为特别授权。被告铜仁市住房公积金管理中心，住所地：铜仁市碧江区东太大道市政府第三综合楼*楼。法定代表人张进，男，该中心主任。委托诉讼代理人龙亚洲，男，1974年9月15日出生，系铜仁市住房公积金管理中心松桃管理部主任。代理权限为特别授权。原告杨光明、龙松平诉被告贵州德润房地产开发有限公司（以下简称“德润公司”）、被告中国建设银行股份有限公司松桃支行（以下简称“建设银行”）、被告铜仁市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）商品房预售合同、住房公积金借款合同纠纷一案。本院于2016年7月11日立案受理后，依法由审判员张嗣兵适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中本院依法追加铜仁市住房公积金管理中心为被告参加诉讼。原告杨光明及的共同委托诉讼代理人张自成，被告德润公司委托诉讼代理人唐娥，被告建设银行的委托诉讼代理人吴世军、龙云贵，被告公积金中心的委托诉讼代理人龙亚洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨光明、龙松平向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》；2、依法解除原告与被告建设银行签订的《住房公积金借款合同》，由被告德润公司返还被告建设银行按揭贷款未到期本金人民币190401.35元；3、判令被告德润公司返还原告已支付首付款88328.00元，水、电装修费4023元；4、判决被告德润公司以92351.00元为基数承担利息（从2014年10月25日起按《住房公积金借款合同》约定的商品房贷款利率计息计算至实际支付时止）；5、判决被告德润公司赔偿原告已支付被告建设银行的按揭款本金9598.65元，按揭款利息10988.54元；6、判决被告德润公司向原告承担违约金14416.40元；7、本案诉讼费用由被告公司承担。事实和理由：2014年10月23日，原告与被告德润公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告德润公司出售位于松桃××自治县××皋镇观音山脚“时代天街”第3幢16层3号房屋，房屋套内面积105.37平方米，房屋总价款298328.00元。合同签订后，原告支付首付款88328.00元，余款200000.00元元采取公积金银行贷款支付。2014年11月21日，原告和被告建设银行签订《住房公积金借款合同》，合同约定贷款金额200000.00元，借款期限为240个月，原告于2015年2月5开始还款，至起诉之日，原告已经按期还了18个月的本金和利息，共计20587.19元。《商品房买卖合同》第11条、13条约定：被告德润公司于2015年12月31日前将房屋交付给原告，若逾期交房超过60日，原告有权退房。签订合同至今，原告已经依约履行了付款和还款义务，但被告德润公司却未按合同约定履行交房义务。为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。被告德润公司辩称：原告提出的事实，我方予以认可，我方同意与原告解除《商品房买卖合同》，同意返还原告已经支付的购房首付款及偿还，同意支付原告的违约金，但是原告要将所购商品房退还为公司。被告建设银行辩称，1、原告将建设银行作为被告起诉系错列当事人地位。建设银行与原告的关系是借贷关系，本案的处理结果与建设银行无利害关系，不应列建设银行为被告；2、建设银行有权依法对本案另行提起借贷合同法律诉讼。借款合同有约定，原告与被告德润公司之间发生的任何关系均与建设银行无关，该合同是有效的，本行已经给原告说明了合同内容。因此，原告与被告德润公司发生的任何法律关系均与建设银行无关；3、如果法院判决解除原告与建设银行及被告德润公司之间的借贷合同，则判决被告德润公司激将购房款应返还给原告，原告将购房贷款返还给建设银行，在购房贷款未还清之前原告应承担偿还贷款本息的义务。被告公积金中心辩称：对原告方起诉的事实无异议。原告以被告德润公司违约要求解除《商品房买卖合同》合同与我方无关，我方不应列为被告；原告要求与被告建设银行以及我方解除《住房公积金借款合同》，为了保证住房公积金贷款不受损失，要求原告偿还住房公积金贷款，如被告德润公司同意代原告偿还借款，我方表示同意。诉讼费我方不承担。经本院审理认定事实如下：2014年10月23日，原告杨光明、龙松平与被告德润公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告杨光明、龙松平购买被告德润公司位于松桃××××皋镇观音山脚下项目名称为“时代天街”的第3幢16层3号房屋，房屋建筑面积为126.41平方米，套内建筑面积为105.37平方米，该房每平方米单价2831.24元计算，总价款为298328.00元。被告德润公司应当于2015年12月31日前将该房屋交付给原告，逾期交房超过60日，原告有权退房。原告要求退房的，应当书面通知被告德润公司，被告德润公司应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付房款的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告已向被告德润公司支付首期购房款88328.00元，原告欠被告德润公司首期购房款10000.00元，余款200000.00元采取公积金贷款方式付款。2014年11月21日，原告作为借款人与被告公积金中心松桃管理部委托的贷款人被告建设银行签订《住房公积金借款合同》，被告德润公司为本合同项下原告的全部债务提供连带保证担保。约定借款金额为人民币200000.00元，借款期限240个月，从2015年1月5日至2035年1月5日止，该贷款金额200000.00元系被告建设银行根据委托人被告公积金中心松桃管理部的委托，向借款人提供的委托贷款。被告建设银行在取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明之后，于2015年1月5日将贷款资金200000.00元一次性划入原告指定的由被告德润公司在被告建设银行开户在被告德润公司的名下账户。贷款以等额本息还款方式偿还，借款人（原告杨光明、龙松平）以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。原告自2015年2月5开始逐月向被告建设银行归还贷款本息，截止2016年9月，原告共计偿还被告建设银行住房公积金借款人民币本金及利息共计23980.73元元（本金11482.83元＋利息12497.90元）；原告同时向被告德润公司交纳水、电装修费4023.00元。另查明，被告德润公司逾期超过60日未交房，原告明确告知被告德润公司退房，至今，被告德润公司仍未办理退房手续。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告杨光明、龙松平与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》符合平等自愿、协商一致的原则，意思表示真实，未违反法律或行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，双方均应按照约定履行各自义务。被告德润公司作为涉案房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，被告德润公司应当在2015年12月31日前向原告杨光明、龙松平交付房屋，逾期超过60日，原告杨光明、龙松平有权要求退房。现被告德润公司已逾期交房超过60日，至今未能履行交房义务，显然已构成违约，原告杨光明、龙松平据此行使合同解除权，符合约定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，据此，原告杨光明、龙松平请求解除其与被告建设银行签订的《住房公积金借款合同》，应予支持。根据上述解释第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”以及《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，涉案商品房买卖合同和住房公积金借款合同解除后，被告德润公司应当按照合同的约定将原告杨光明、龙松平支付的房款返还给原告杨光明、龙松平，同时也应将原告杨光明、龙松平支付的借款返还给被告建设银行。因此，原告杨光明、龙松平要求被告德润公司返还已付购房首付款人民币88328.00元及截止2016年9月已向被告建设银行所偿还借款本金及利息（以最新打印的对账单为准）共计人民币23980.73元（本金11482.83元＋利息12497.90元）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告杨光明、龙松平要求被告德润公司返还代收水、电安装费4023.00元，有票据为证，本院予以支持。原告杨光明、龙松平请求被告德润公司支付违约金14416.40元，根据《商品房买卖合同》约定，原告主张支付违约金于法有据，本院予以支持。原告杨光明、龙松平请求被告德润公司向被告建设银行返还住房公积金借款及利息的请求，于法有据，本院予以支持。被告德润公司清偿剩余借款本息等债务后，被告建设银行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。被告建设银行和公积金中心辩称，原告对建设银行与公积金中心当事人的地位列明错误，不应列为被告，而应列为第三人，因原告与被告德润公司之间发生的纠纷是商品房买卖合同纠纷，而原告与建设银行之间是借贷关系，两者是不同的法律关系，故，本案不应将建设银行列为被告。本案中，原告既要求解除与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》，又要求解除与被告建设银行签订的《住房公积金借款合同》，本院在庭审中已向各方当事人释明，本案是将上述两个合同纠纷合并审理，因被告建设银行是《住房公积金借款合同》的一方当事人，故将其列为被告是正当的。又辩称，建设银行有权依法对本案另行提起借贷合同法律诉讼。借款合同第十九条约定，原告与被告德润公司之间发生的任何纠纷均与建设银行无关，该合同仍应正常履行。第二十条约定，商品房买卖合同被解除，借款人仍应承担还款义务。如果解除原告与建设银行的借贷关系，则建设银行有权另行提起借贷合同之诉，购房借款应返还给原告，原告再还返还给建设银行。本案中，1、原告与被告德润公司之间的商品房买卖合同因被告德润公司违约而解除时，致使商品房担保贷款合同即住房公积金借款合同的目的无法实现，根据《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，原告与被告德润公司之间的商品房买卖合同的解除，使住房公积金借款合同的履行无意义，当原告请求一并解除住房公积金借款合同时，根据商品房买卖合同司法解释第二十四条之规定应予支持，因此《住房公积金借款合同》第十九条约定的“本合同仍应正常履行”是有一定条件限制的，当出现原告请求一并解除住房公积金借款合同，且法院支持该请求时，则《住房公积金借款合同》就不必要继续履行了，方才不违反商品房买卖合同司法解释第二十四条之规定。2、被告德润公司本应将收取的全部房款，包括首付款和通过住房公积金借款支付的房款全部返还给原告，并向其承担赔偿责任，然后原告再将住房公积金借款偿还给建设银行，当两个合同纠纷合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和诉累，本院可依据商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的规定，判决被告德润公司将住房公积金借款及原告应当赔偿建设银行的损失部分支付给建设银行，将首付款及应当赔偿原告的其他损失支付给原告，被告建设银行也不必要再另行提起解除借贷合同之诉。故，对于被告建设银行和公积金中心的上述辩称，本院不予以支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告杨光明、龙松平与被告贵州德润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告杨光明、龙松平与被告中国建设银行股份有限公司松桃支行、被告贵州德润房地产开发有限公司签订的《住房公积金借款合同》；三、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨光明、龙松平返还房屋首付款88328.00元及自2015年2月至2016年9月止原告杨光明、龙松平已向被告中国建设银行股份有限公司松桃支行支付的借款本金及利息共计人民币23980.73元（本金11482.83元＋利息12497.90元）；四、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨光明、龙松平支付代收费人民币4023.00元以及违约金人民币14416.40元；五、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国建设银行股份有限公司松桃支行偿还原告杨光明、龙松平从2016年10月起的剩余住房公积金借款及利息。自被告贵州德润房地产开发有限公司清偿上述借款之日起十日内，被告中国建设银行股份有限公司松桃支行办理松桃苗族自治县蓼皋镇观音山脚下“时代天街”第3幢16层3号房屋抵押登记的涤除手续。以上判决事项，限于本判决生效后十日内履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7452.00元，减半收取3726.00元（原告已预交）由被告贵州德润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期未上诉，则本判决发生法律效力。当事人如不按期履行本判决确定的给付义务，权利人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 张嗣兵二〇一六年九月二十日书记员 龙 蕾 更多数据：搜索“”来源：