（2016）鲁0612民初798号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-08-30
案件名称
鲍志与烟台云海置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市牟平区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鲍志,烟台云海置业有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款
全文
烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0612民初798号原告：鲍志女，女，1966年2月20日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托代理人：徐文胜，山东同济律师事务所律师。被告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平区牟平开发区东华苑小区17号商铺。组织机构代码：79530084-X。法定代表人：刘敬云，董事长。委托代理人：都军基，山东宁海律师事务所律师。原告鲍志女与被告烟台云海置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲍志女的委托代理人许文胜、被告烟台云海置业有限责任公司的委托代理人都军基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍志女向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告购买“云海东海城国际海景公寓”16号楼1707号公寓房的购房合同；2、判令被告返还原告购房款和装修款共计313967元；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2011年3月24日在被告处购买了“云海东海城国际海景公寓”16号楼1902室，建筑面积40.93平方米，每平方米单价为8127元，先付了166638元，后因被告原因在2013年12月26日要求改为16号楼1707号，建筑面积40.63平方米，并于当日重新签订了购房合同，当日原告付清了购买款，精装修款总计313967元。合同约定2015年5月30日前交房。但被告又违约，双方只得又签订交房协议，于2015年11月30日前交房，被告又违约，于2015年12月8日交房。交房后至今被告违法不办理产权登记，经了解被告是采取欺骗手段与原告签订交房协议的，被告在房屋产权管理部门登记的办理综合验收的时间是2016年8月以后。被告烟台云海置业有限责任公司辩称：被告不同意解除双方的商品房买卖合同补充协议，不同意退还涉案房屋的购房款和装修款，因为双方均已履行了合同的主要义务，被告已交付了合同约定的商品房，原告也已接收该房，另外从针对原告在诉状中所诉不能办理产权证手续是没有事实根据的，而且双方在商品房买卖合同补充协议中第四条中明确了办理房产证的时间，所以被告不存在违约的情况，原告无权依据不能办理房产证而提出终止或解除合同。至于原告所称的被告不讲信用违约的情况是没有事实依据的，更不能成为合同法上解除、终止合同的理由。综上请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》和《东海城北区15-16号楼精装修协议》，约定原告购买被告开发的东海城国际海景公寓16号楼1单元17层1707号商品房一套，面积约40.58平方米，房屋总价款为232807元；装修单价为2000元/平方米，装修总价款为81160元；被告应当于2015年5月30日前依照国家和省、市的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告于当日支付了购房款232807元和装修款81160元。2013年12月7日，原、被告签订了《东海城北区15号16号商品房买卖合同补充协议》，其中第三条约定，出卖人于合同约定交房之日前将房屋交付给买受人，房屋交付条件为出卖人取得所交付房屋的工程竣工验收合格报告。2015年5月27日，被告向原告送达《东海城交房通知书》，内容为：原告于2013年12月26日购买的16幢1单元1707号房届时可以正式交付使用，原告收到本通知书后可在2015年7月15日-2015年7月30日期间到被告售楼处办理交房手续。2015年8月20日，涉案16号楼房屋通过工程竣工验收，并有建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位以及设计单位的签字盖章。2015年11月8日，原、被告签订《协议书》，约定因被告原因，原告购买的“云海东海城国际海景公寓”16号楼1707号公寓房至今违约未交付，经双方协商达成如下协议：原告购买的“云海东海城国际海景公寓”16号楼1707号公寓于2015年11月30日前必须精装完好的交付给原告（仅限于16号楼1-1707号室内达到合格标准。合同约定交房标准）；双方同意本协议只对甲方逾期交房重新达成协，此协议的履行不影响双方于2013年12月26日所签订的原告购买被告“云海东海城国际海景公寓”16号楼1707号公寓房的商品房买卖合同中约定的对原告有利的权益条款的继续履行。该协议书乙方签名处由徐文胜签名捺印。2015年12月6日，原、被告双方履行房屋交接。原告为证明上述事实提交了一下证据：1、原、被告于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》和《东海城北区15-16号楼精装修协议》；2、被告出具的购房款和装修款收款收据；3、被告出具的交房通知书和入伙通知书；4、原、被告于2015年11月8日签订的《协议书》；5、东海城交房流程单；6、被告出具的物业费、闭路款、公共维修基金收款收据。被告对原告提交的证据提出以下质证意见：1、对商品房买卖合同的真实性无异议，但该合同中第八条和第十五条的内容通过双方签订的东海城北区15号、16号商品房买卖合同补充协议发生变更，补充协议中第三条第一款将房屋交付条件变更为取得房屋的竣工验收报告，该报告被告已经取得，符合交付条件。补充协议的第四条将办理房产证的时间变更为商品房经综合验收后90日内且买卖双方履行了本合同和商品房预售销售中关于面积和价款等问题的约定后协助买受人办理相关房证手续。补充协议第五条第12款约定本补充协议作为商品房买卖合同补充与双方签订的商品房买卖合同有同等效力，本协议约定条款与商品房买卖合同约定条款不一致的均以本协议约定条款为准，本协议是出卖人和买受人双方的真是意思表示，正式签约前买受人已经详细阅读并充分了解本协议内容并同意遵照执行。所以原告提交的商品房买卖合同中所提到的相关条款并不能完全真实的反映双方的交易细节以及相关约定，商品房买卖合同并不能证实原告的主张及想要证明的问题；2、对购房款和装修款收款收据的真实性无异议；3、对交房通知书和入伙通知书的真实性无异议；4、对2015年11月8日签订的协议书的真实性不予认可，本协议的乙方应为本案原告，但乙方签字为徐文胜，乙方的签字与签名方的名字不相符，也无法看出其授权代理关系，因此不能认定原、被告达成本协议书。且该协议书第四条：“双方同意本协议只对甲方逾期交房重新达成协议……对原告有利的权益条款的继续履行”，该条款应理解为本协议只是对逾期交房问题做了约定，不涉及到商品房买卖合同以及补充协议中的相关约定，原告的主张是对该条款的曲解；5、对精装修协议的真实性无异议；6、对交房流程单的真实性无异议，但原告提交的是不完整的流程单，不能证明全部事实，却反证了被告依约履行合同义务；7、对物业费、闭路款、公共维修基金收款收据的真实性无异议。被告为证明上述主张提交了一下证据：1、原、被告签订的东海城北区第15号、16号商品房买卖合同补充协议；2、涉案16号楼房屋的工程竣工验收报告；3、房屋交付验收清单。原告对被告提交的证据提出一下质证意见：1、对商品房买卖合同补充协议的真实性无异议，但不能证明本案事实，补充协议的第三条第1款将交付条件变更为工程竣工验收合格报告是违法的，违背国家关于楼房建设交付使用的法律硬性规定，未经综合验收交房是违法的。补充协议第四条只约定面积和价款问题，没有解决是否有综合验收还是工程竣工验收的问题，因此该补充协议所变更的条款是违约的，也具有欺骗性；2、对工程竣工验收报告上的竣工验收时间不予认可，且依据法律规定，被告不能以取得该报告作为其所交付的房屋已经达到交付条件；3、对交房验收清单的真实性无异议。本院认为，本案争议的焦点在于被告交付的房屋是否具备交付条件。2013年12月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》和《东海城北区15-16号楼精装修协议》系原、被告双方当事人真实意思表示，应为有效合同。双方约定于2015年5月30日前依照国家和省、市的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。2013年12月7日，原、被告签订了《东海城北区15号16号商品房买卖合同补充协议》，其中第三条约定，出卖人于合同约定交房之日前将房屋交付给买受人，房屋交付条件为出卖人取得所交付房屋的工程竣工验收合格报告。该补充协议中已将原、被告双方交付房屋的条件进行了变更，原告亦已签字确认，故其应当遵守该协议约定。2015年11月8日，原、被告签订《协议书》中约定被告应“于2015年11月30日前必须精装完好的交付给原告（仅限于16号楼1-1707号室内达到合格标准。合同约定交房标准）；双方同意本协议只对甲方逾期交房重新达成协，此协议的履行不影响双方于2013年12月26日所签订的商品房买卖合同中约定的对原告有利的权益条款的继续履行。原告据此主张否定上述《补充协议》当中对于交房条件的变更，但因涉案房屋已经在2015年8月20日取得了工程竣工验收报告，达到了交付条件，并且原告在2015年12月6日与被告办理了房屋交接手续并领取钥匙，以其实际行动表明原告已经认可房屋达到交付条件，现再主张被告交付的房屋不符合合同约定，没有依据，亦不符合公平原则，故对原告该主张，本院不予支持。综上，原告要求解除合同，理由不当，证据不足，本院亦不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：驳回原告鲍志女的诉讼请求。案件受理费6010元减半收取3005元，由原告鲍志女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 矫志颜二〇一六年九月二十日书记员 陈俊男 来源：百度“”