（2016）粤09民终1067号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-09-08
案件名称
柯杰汉、马郡鸿房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柯杰汉,马郡鸿,陈奕智,陈衍广
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤09民终1067号上诉人（原审原告）柯杰汉，男，汉族，1978年8月9日出生。上诉人（原审原告）马郡鸿，女，汉族，1966年3月28日出生。上述两位上诉人的共同诉讼代理人郑水河，广东海法律师事务所律师。上述两位上诉人的共同诉讼代理人邵水记，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈奕智，女，汉族，1960年11月18日出生。诉讼代理人梁柱云，广东易法律师事务所律师。原审第三人陈衍广，男，汉族，1968年4月17日出生。诉讼代理人梁柱云，广东易法律师事务所律师。诉讼代理人陈重朱，男，汉族，1968年9月8日出生。上诉人柯杰汉、马郡鸿因与被上诉人陈奕智及原审第三人陈衍广房屋租赁合同纠纷一案，不服化州市人民法院(2015)茂化法民一重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：陈奕智在化州市河西区北岸罗江花园拥有框架五层半的房屋一幢，总建筑面积705.68平方米。2009年3月31日，陈奕智及其丈夫詹耀杰与陈衍广签订《租赁合同》出租陈奕智房屋的底层约80平方米给陈衍广作经营糕点、蛋糕的商铺使用，期限五年，从2009年4月21日起至2014年5月底止，并约定合同期满若陈奕智继续出租，在同等条件下第三人有优先承租权。2014年2月27日，柯杰汉、马郡鸿与陈奕智签订《铺位租赁合同》，陈奕智将住宅临街一、二层面积210平方米房屋租给柯杰汉、马郡鸿经营奶茶、咖啡休闲食品类，租赁期限10年，从2014年4月1日至2024年3月底（其中2014年3月1日至3月底为装修期），租金从2014年4月1日起至2019年3月底每月租金为16000元，从2019年4月1日起至2022年3月底，每月租金为18400元，若逾期十天未缴租金，陈奕智有权终止合同，押金不予退还。签订合同当天，柯杰汉、马郡鸿给付陈奕智押金20000元，陈奕智出具《收据》。2014年4月1日，陈奕智以快递方式邮寄《通知》一份给柯杰汉、马郡鸿要求解除《铺位租赁合同》，4月4日，陈奕智通过农行存款方式退还柯杰汉、马郡鸿一个月租金16000元和押金20000元。2014年5月6日，陈奕智与第三人签订《房屋续租合同》，陈奕智将住宅一、二层共210平方米房屋租赁给第三人使用，租赁期10年，从2014年6月1日起至2024年5月底止，第三人现在租赁房屋经营丽登饼业蛋糕店。柯杰汉、马郡鸿认为陈奕智严重违约，起诉要求确认《铺位租赁合同》合法有效，陈奕智继续履行，并判决陈奕智赔偿经济损失500000元，赔偿柯杰汉、马郡鸿的违约金损失340000元（从2014年3月8日起暂计至起诉日按5000元/天计，以后另计）。另查明，柯杰汉、马郡鸿提供柯杰汉代表甲方与茂名市鑫意装饰有限公司为乙方，于2014年3月3日签订的《装修工程承包合同》。经原审法院依法委托广东省南天司法鉴定所鉴定，鉴定意见为：“《装修工程承包合同》订立时间实在标称时间‘2014年3月3日’之后订立形成”。原审法院认为，陈奕智在其与陈衍广签订的《租赁合同》的租赁期限尚未届满时，又未经第三人同意，陈奕智又与柯杰汉、马郡鸿签订《铺位租赁合同》将其住宅一、二层租给柯杰汉、马郡鸿，该合同损害了第三人承租使用权和优先续租权。因此，柯杰汉、马郡鸿起诉请求判决确认柯杰汉、马郡鸿与陈奕智于2014年2月27日签订的《铺位租赁合同》合法有效，判决柯杰汉、马郡鸿与陈奕智继续履行《铺位租赁合同》；判决确认《铺位租赁合同》租赁期限自允许柯杰汉、马郡鸿实际进场装修之日起至第31日开始计算，直至10年期满的请求，依法无理，原审法院不予支持。柯杰汉、马郡鸿起诉请求判决陈奕智赔偿柯杰汉、马郡鸿经济损失500000元，并从2014年3月8日起至柯杰汉、马郡鸿进场装修之日止按每天5000元的标准赔偿柯杰汉、马郡鸿损失（至起诉时止暂计为340000元，以后另计），由于柯杰汉、马郡鸿未能提供合法有效的证据证实其经济损失，柯杰汉、马郡鸿该诉讼请求，依法无据，理由不成立，原审法院也不予支持。依照《中华人民民法通则》第五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回柯杰汉、马郡鸿的诉讼请求。案件受理费30356元，由柯杰汉、马郡鸿共同负担。上诉人柯杰汉、马郡鸿不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误、适用法律错误，应予纠正。被上诉人陈奕智在履行《铺位租赁合同》过程中严重违约，应赔偿上诉人由此造成的经济损失。被上诉人陈奕智在履约过程中的违约表现为：在交付钥匙给上诉人后，在上诉人搬桌椅进入涉案的铺位后，被上诉人强行换锁，导致上诉人无法继续占有使用铺位；被上诉人无正当理由阻止上诉人委托茂名市鑫意装饰有限公司(下称鑫意公司）进场施工装修，阻止上诉人正当使用；被上诉人未经上诉人同意，将上诉人支付的租金及押金退回，注销账号，导致上诉人无法支付租金；被上诉人发通知给上诉人要求解除合同，但上诉人在履约过程中没有任何违约情形，不符合合同约定的解除条件。被上诉人陈奕智通知解除合同的通知不产生即时解除铺位租赁合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，被上诉人陈奕智应当向上诉人承担违约责任。二、上诉人提出的损失赔偿请求合法合理，应予支持。2014年3月3日，上诉人柯杰汉作为甲方与鑫意公司作为乙方签订《装修工程承包合同》，约定由鑫意公司承接位于化州市河西区北岸罗江花园住宅临街一、二层商铺即租赁商铺的装修工程。合同签订后，上诉人已经向鑫意公司支付了200000元工程定金及300000元材料预付款，有鑫意公同加盖公章的收款收据为凭。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十一条的规定，被上诉人陈奕智单方违约，不同意继续履行《铺位租赁合同》，导致上诉人无权要求鑫意公司返还预付的定金和材料款共计500000元，被上诉人陈奕智理所当然要负责赔偿上诉人的定金、材料预付款损失共计500000元。三、原审判决以广东南天司法鉴定所作出的粵南[2015]文鉴字第837号《司法鉴定书》作为本案定案的依据，实属适用法律错误，导致处理严重失当，应予纠正。被上诉人申请委托鉴定的请求事项不合法。根据2016年5月1日起施行的《司法鉴定程序通则》第十八条第三款的规定可见，现行法律法规禁止委托人要求或者暗示司法鉴定机构、司法鉴定人按其意图或者特定目的提供鉴定意见。根据《文书鉴定通用规范》的相关规定可见，文件制作时间鉴定只能在该规范定义的印刷文件制作时间鉴定、印章印文盖印时间鉴定、印字先后顺序（又称朱墨时序）鉴定、书写时间鉴定、电子文件制作时间鉴定等内容中进行明细请求，鉴定书写时间就要请求鉴定文件的书写时间，而不是指定在某一个时间点之前或者之后进行鉴定。被上诉人陈奕智申请委托鉴定的事项为“检材标称时间为‘2014年3月3日’《装修工程承包合同》的订立时间是在2014年3月3日之前订立或是在2014年3月3日之后订立”进行鉴定。《装修工程承包合同》存在三个订立时间的可能性，即为2014年3月3日之前、2014年3月3日、2014年3月3日之后，这个申请鉴定事项首先否定了该合同在2014年3月3日订立这个可能性，从而误导鉴定机构作出该合同在2014年3月3日之前或者之后订立的鉴定，暗示鉴定机构作出合同订立时间不在2014年3月3日的鉴定意见，严重违法，并因此导致鉴定机构作出的鉴定意见与客观事实不符，显失公平公正，因此该份司法鉴定意见书不能作为定案的依据。广东南天司法鉴定所的司法鉴定意见书不能否定《装修工程承包合同》以外的关键证据的效力。上诉人于2014年3月3日向鑫意公司支付定金200000元和材料预付款300000元，并由鑫意公司出具了《收款收据》，有两张《收款收据》为凭。广东南天司法鉴定所的司法鉴定意见书仅是对《装修工程承包合同》中笔迹形成的时间进行鉴定，没有对《收款收据》的笔迹形成时间进行鉴定。即使法院不采信《装修工程承包合同》，也应依据《收款收据》进行判决，判令被上诉人向上诉人支付定金200000元及材料预付款300000元。原审判决作出的结论实际上是采信了广东南天司法鉴定所的司法鉴定意见书，但没有对采信的理由进行分析、说理，令人不服。综上，请求撤销（2015）茂化法民一重字第9号民事判决，改判确认上诉人与被上诉人陈奕智签订的《铺位租赁合同》合法有效，判决被上诉人陈奕智赔偿两上诉人定金损失及材料预付款经济损失共计500000元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈奕智负担。被上诉人陈奕智答辩称：一、柯杰汉、马郡鸿和陈奕智签订的《铺位租赁合同》因侵犯陈衍广对承租涉案房屋享有的使用权和优先续租权而违法无效。2014年2月27日，柯杰汉、马郡鸿出高价与陈奕智签订《铺位租赁合同》，而该合同约定陈奕智于2009年3月31日将商铺租赁给陈衍广使用经营，并与陈衍广签订租赁合同，租赁期限从2009年4月21日起至2014年5月底止，还约定合同期满后陈奕智继续出租，在同等条件下陈衍广有优先承租权。从而遭到陈衍广坚决反对，不同意终止或者解除合同，要继续履行合同。于是，2014年3月9日，陈奕智书面通知解除与柯杰汉、马郡鸿签订《铺位租赁合同》，并在租赁房屋面前张贴解除合同的通知，告知解除《铺位租赁合同》。这是陈奕智在开始履行《铺位租赁合同》解除合同的行为，避免解除合同而造成损失。事实上，陈奕智尚未将涉案商铺以及钥匙交付给柯杰汉、马郡鸿使用，在履行合同之前已经将解除通知送达给柯杰汉、马郡鸿，并退还一个月租金16000元和押金20000元。二、柯杰汉、马郡鸿和茂名市鑫意装饰有限公司签订的《装修工程承包合同》和支付定金、材料预付款共500000元是虚假的，陈奕智已向原审法院提出司法鉴定的申请，双方协商一致确定广东南天司法鉴定所作为司法鉴定机构，但柯杰汉、马郡鸿不同意提供支付定金和预付材料款的《收款收据》进行鉴定，只同意提供装修工程承包合同原件作为鉴定的材料。2015年12月14日，广东南天司法鉴定所作出了粤南[2015]文鉴字第837号司法鉴定意见书，认为签订《装修工程承包合同》的时间应晚于2014年2月27日订立的《铺位租赁合同》大约1-2个月左右，即应于2014年4月份前后书写形成，遂作出鉴定意见为装修工程承包合同订立时间是在2014年3月3日之后订立形成。该份司法鉴定结论足予证明上述《装修工程承包合同》是虚假的。因此，柯杰汉、马郡鸿依据该份虚假合同第五条第一款约定“签订合同当天甲方（上诉人）向乙方（茂名市鑫意装饰有限公司）支付200000元工程定金及300000元材料预付款”的内容是虚假的。另外，《收款收据》是一条白单，不是发票，在《收款收据》上没有收款人签名，也没有加盖收款单位的财会专用印章，又没有公司财务账册等资料加以证明，因此不能证明上诉人实际支付定金和预付材料款的事实。何况，《收款收据》客户名称栏标称是柯杰汉化州商铺，不能证明该商铺就是指涉案商铺。本案《装修工程承包合同》侵犯了陈奕智和陈衍广的合法权益。侵害了陈奕智对涉案房屋的直接支配和排他权利。根据《铺位租赁合同》的约定，陈奕智没有赋予柯杰汉、马郡鸿享有和承担涉案租赁房屋装修的权利和义务。事实上，涉案《铺位租赁合同》与《装修工程承包合同》都没有实际履行，并且《装修工程承包合同》因违反法律强制性的规定而无效。涉案《装修工程承包合同》约定装修工程的期限是在陈衍广租赁涉案商铺的租赁期限内，并且陈衍广还在租赁经营使用。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，请二审人民法院予以维持。原审第三人陈衍广陈述称：涉案《铺位租赁合同》和《装修工程承包合同》违法无效，不受法律保护。2014年2月27日，柯杰汉、马郡鸿和陈奕智签订的《铺位租赁合同》，是在陈衍广和陈奕智签订租赁合同的租赁期限尚未届满期间，且不存在终止或者解除合同情形，又未经第三人同意的情况下签订的，侵犯了第三人承租使用经营权和优先续租权，违反了法律的强制性规定，因此上述《铺位租赁合同》是无效的。柯杰汉和茂名市鑫意装饰有限公司签订的《装修工程承包合同》侵犯了陈衍广承租经营使用权和优先续租权，依法无效。上述《装修工程承包合同》是陈衍广承租陈奕智房屋使用经营期间签订的，租赁期限尚未届满，陈奕智不可能将承租房屋（包括钥匙）交付给柯杰汉、马郡鸿。事实上，柯杰汉、马郡鸿并没有搬桌椅进入陈衍广还在经营使用的涉案商铺。茂名市鑫意装饰有限公司也没有进入该商铺进行施工装修，更何况柯杰汉、马郡鸿和茂名市鑫意装饰有限公司签订的《装修工程承包合同》是虚假的。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，请二审人民法院维持原审判决，驳回柯杰汉、马郡鸿的诉讼请求。本院对原审判决查明的事实予以确认。另查明：柯杰汉、马郡鸿在二审庭审中称其与茂名市鑫意装饰有限公司尚未就双方签订的《装修工程承包合同》进行结算。本院认为，本案争议的焦点问题归纳如下：一、涉案《铺位租赁合同》是否合法有效；二、柯杰汉、马郡鸿请求陈奕智赔偿定金及材料预付款损失共500000元应否支持。一、关于涉案《铺位租赁合同》是否合法有效的问题。柯杰汉、马郡鸿上诉称涉案《铺位租赁合同》不存在法定导致合同无效的情形，合法有效。经查，柯杰汉、马郡鸿与陈奕智签订的《铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律规定，应为有效合同，故本院对该《铺位租赁合同》的合法性予以确认。原审判决以上述《铺位租赁合同》损害第三人承租使用权和优先续租权而不予确认其合法性，没有依据，本院予以纠正。二、关于柯杰汉、马郡鸿请求陈奕智赔偿定金及材料预付款损失共500000元应否支持的问题。柯杰汉、马郡鸿上诉称由于陈奕智单方违约，导致其无权要求茂名市鑫意装饰有限公司返还装修合同中交付的定金和预付材料款共500000元，故该500000元损失应由陈奕智予以赔偿。经查，从上述第一个争议焦点问题分析的内容来看，涉案《铺位租赁合同》合法有效，但陈奕智是在其丈夫詹耀杰与陈衍广于2009年3月31日签订的《租赁合同》尚未解除的情况下将部分租赁物重复出租给柯杰汉、马郡鸿的，涉案租赁物目前尚在陈衍广经营使用中，陈奕智无法交付给柯杰汉、马郡鸿进行使用。陈奕智上述行为已违反合同的约定，构成违约，陈奕智应对柯杰汉、马郡鸿由此所造成的损失承担赔偿责任。但由于柯杰汉、马郡鸿提供的两份《收款收据》抬头中“名称”一栏显示的内容为“化州商铺”，无法确认该两份收据中的款项与本案存在关联性。结合柯杰汉、马郡鸿在庭审中称其与茂名市鑫意装饰有限公司尚未就《装修工程承包合同》进行结算的情况来看，无论该《装修工程承包合同》是否真实，柯杰汉、马郡鸿提供的证据也未能证实其实际损失为500000元，故柯杰汉、马郡鸿请求陈奕智向其赔偿定金及材料预付款500000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，虽然原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，但处理正确，故本院予以维持。上诉人柯杰汉、马郡鸿的上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30356元（上诉人柯杰汉、马郡鸿已预交），由上诉人柯杰汉、马郡鸿负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈克铁审 判 员 陈春何代理审判员 巫 钊二〇一六年九月二十日书 记 员 梁 哲 更多数据：