（2016）冀0391民初1361号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-11
案件名称
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与孙爱源物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
秦皇岛经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司,孙爱源,袁媛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条
全文
秦皇岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0391民初1361号原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人陈耀忠，董事长。委托代理人赵姗姗，该公司员工。被告孙爱源。法定代理袁媛。委托代理人袁景民。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）与被告孙爱源物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序独任审判，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵姗姗、被告孙爱源委托代理人袁景民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告孙爱源支付物业费2364.7元；2.判令被告孙爱源支付违约金1078.9元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告孙爱源为秦皇岛经济技术开发区假日蓝湾小区8号楼1单元203室业主，房屋建筑面积43.79平米。原告于2010年与秦皇岛城源房地产开发有限公司签订《假日蓝湾前期物业服务合同》，合同约定在假日蓝湾小区内物业费收取的标准为公寓1.80元／㎡／月，如果业主没有按约定缴纳物业费，业主对拖欠的物业费用，按每日0.5‰支付违约金。长城物业公司根据合同为假日蓝湾小区提供物业服务，但被告孙爱源2011年1月1日至2013年6月30日期间的物业费至今未缴纳。被告辩称，自己房屋自2009年接收至今无法入住，房屋一直漏水，多次找原告长城物业公司维修，原告物业公司让找开发商，至今也没有维修好，其没有尽到物业服务义务，应当打折交纳物业费。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司为支持其主张提供证据如下：证据1、《前期物业服务合同》一份，证明原告受开发商秦皇岛市城源房地产开发有限公司委托，在假日蓝湾小区提供物业服务；证据2、《业主临时公约》一份，该公约是开发商秦皇岛市城源房地产开发有限公司拟定，被告外祖父袁景民签字确认。该临时公约中约定，物业费收取的标准为公寓1.80元／㎡／月；证据3、被告外祖父袁景民签订的《承诺书》一份，证明被告在原告公司服务期间享受到物业服务。对原告提交的证据，被告无异议。被告为支持其抗辩，提供证据收条1张，证明被告将房屋钥匙交给原告，自己没有入住。对被告的提交证据，原告对真实性不认可，认为不是原告出具的。经审查，本院认证意见为：原告提供的证据1-3，具备真实性、合法性和关联性，本院予以认定，被告提交的证据收条，因无原告盖章也无经办人签名，原告又不认可，因此，本院不予认定。根据如上证据情况和当事人在庭审过程中的陈述，本院认定事实如下：被告孙爱源为秦皇岛经济技术开发区假日蓝湾小区8号楼1单元203室业主，房屋建筑面积43.79平米。被告购房时，签订认可一份《业主临时公约》。该临时公约约定，由建设单位指定前期物业，在假日蓝湾小区内物业费收取的标准为公寓1.80元／㎡／月，别墅2.10元／㎡／月。该公约约定，前期物业合同期届满时小区内业主委员会尚未成立，开发单位有权与物业管理企业续签物业管理服务合同，还约定，“物业的所有权发生变更时，原业主对本临时公约书承诺的效力及于新的物业继受人。”假日蓝湾小区至今没有成立业主委员会。2010年3月，假日蓝湾小区的开发商秦皇岛市城源房地产开发有限公司和原告长城物业公司签订《假日蓝湾公寓前期物业合同》。合同约定：物业服务管理费为公寓1.80元／㎡／月、别墅为2.10元／㎡／月；如果业主没有按约定缴纳物业费，业主对拖欠的物业费用，按每日0.5‰支付违约金。前期物业合同签订后，原告长城物业公司开始在假日蓝湾小区从事物业服务。在原告服务期间，被告因房屋漏水要求原告维修，原告认为室内漏水属于房屋质量问题不属于自己维护范围，多次帮被告联系开发商秦皇岛市城源房地产开发有限公司给其维修，直到2013年6月30日原告撤场时，被告房屋漏水问题未能解决，原告在其服务期间也未见到被告入住该房屋。被告以房屋未修好为由，拒绝缴纳物业费，拖欠原告2011年1月1日至2013年6月30日期间的物业费2364.66元。经查，原告在提供物业服务过程中，对公共设施维护管理、环境绿化美化方面确实存在不足，包括被告在内的业主认为原告没有尽到服务义务。本院认为，原告与秦皇岛城源房地产开发有限公司签订的假日蓝湾公寓前期物业合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该合同对包括被告在内的全体业主均有法律约束力，被告应该按约定支付物业服务费。关于物业服务费的标准，虽然原、被告之间没有明确约定，但包括被告在内的业主签订确认了《业主临时公约》。该公约明确了具体的物业费用标准，被告应该予以遵守。为此原告主张按公约中约定的1.80元／㎡／月，收取2011年1月1日至2013年6月30日的物业服务费，本院予以支持。物业服务合同是双务合同，原告有义务提供约定的服务。原告在物业服务过程中，没有完全尽到义务，应该减少收费，本院综合相关因素酌定按70%收取。因为原告没有完全尽到服务义务，其要求被告支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条之规定判决如下：一、被告孙爱源于本判决生效后10日内向原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司支付2011年1月1日至2013年6月30日期间的物业服务费1655.26元（2364.66×70%）；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙爱源负担，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。代理审判员 杨俊二〇一六年九月二十日书 记 员 高妍 更多数据：