（2015）尖民重字第11号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-09-20
案件名称
张胜利与付月明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市尖草坪区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张胜利,付月明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十九条，第四十条，第一百一十七条，第一百一十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
太原市尖草坪区人民法院民 事 判 决 书（2015）尖民重字第11号原告（反诉被告）：张胜利，男，1953年2月7日出生，汉族，太原市尖草坪区胜利建材厂个体经营者，住太原市。被告（反诉原告）：付月明，男，1987年2月15日出生，汉族，太原市村民，住太原市，身份证号。原告（反诉被告）张胜利诉被告（反诉原告）付月明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，于2015年4月22日作出（2015）尖民初字第34号民事判决书。原告（反诉被告）张胜利不服该判决提出上诉，太原市中级人民法院于2015年8月3日作出（2015）并民终字第1502号民事裁定书，以原审判决部分事实认定不清为由，裁定撤销原判决，发回重审。我院于2015年9月23日重新受理后，另行组成合议庭，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张胜利到庭参加诉讼，被告（反诉原告）付月明经法庭合法传唤未到庭参加诉讼，本院作出（2015）尖民重字第11号民事裁定书，对被告（反诉原告）付月明的反诉按撤诉处理，对原告（反诉被告）张胜利的本诉缺席审理。本案现已审理终结。原告张胜利向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告支付因合同违约给原告造成的直接经济损失38500元、搭建厂棚损失11800元、搬迁费7400元；3、判令被告支付原告8000元违约金；4、判令被告退还原告两个月租金6000元；5、请求法院审出违约方并由其承担相应的经济损失；6、判令被告停止侵害，立即归还扣押我的财产和货物并赔偿因扣押的财物损坏所导致的经济损失；7、判令被告退还我交的押金5000元。事实和理由：2014年5月21日原告与被告签订了场地租赁合同，并按照合同约定交纳了半年租金20000元和5000元押金。合同约定5亩场地全部租赁给原告，自合同签订之日起管理权、使用权、支配权归原告所有，但是自2014年10月5日起被告在未通知原告的情况下，私自在原告所承租的场地内搭建厂房企图另行出租，被告的行为严重影响了原告的正常生产经营，对原告造成了巨大的经济损失，另外被告的行为也违反了双方的合同，原告已经缴纳了承租费，被告所有的场地用益物权就应当归原告所有。搭建厂房或者另行出租也是原告享有的权利，被告用益物权已经丧失，因此被告的行为严重侵害了原告的权利，而且构成了违约。被告之后换掉场地大门的门锁，致使原告直接停产，造成原告对他人的合同违约损失38500元，搭建厂棚损失费11800元，搬迁费7400元，且被告扣押原告财产不予返还，造成财产损失，另原告只租赁使用四个月的场地，因此要求被告退还两个月租金6000元及抵押金5000元。被告付月明未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、订货合同、纸质版打印图片、搬迁费收条的证据，被告未到庭参加诉讼，亦未提交证据。因一方当事人未到庭参加诉讼，本院未能组织当事人进行证据交换和质证。依据原告提供的有效证据，本院认定以下事实：2014年5月21日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于阳曲镇红崖底桥以北马路以西的一块地方，内有建筑房屋六间，水井一个租赁给原告，租期四年自2014年5月30日至2018年5月30日；原告预付被告抵押金，先付贰仟元整，被告安好门窗且供电后，原告再付被告叁仟元；租赁期满后如不续租，场地内硬件设施完好且水、电等不欠费的情况下，被告将抵押金退还给原告；由于原告资金紧张，双方同意被告安好门窗送进电源后，原告先行支付被告贰万元租金，剩余贰万元于2014年9月底付清，此后租金一年一付，一次性付肆万元整，每年如不履行，被告有权终止合同；原告在租赁期间负责水、电等相关费用的缴纳，水电的接通等设施由被告提供，使用过程中如遇设备损坏、维修或丢失由原告承担；原告在租赁期间对被告房屋设施必须爱护，不得随意改变房屋结构，不得进行抵押或者一切违法活动及行为，不可不经被告同意随意在场地内进行建筑，否则被告有权终止合同，后果由原告承担。合同签订后，原告支付了被告租金20000元，剩余两万元未在合同约定的2014年9月底前付清。在原告租赁期间，被告在上述出租场地内另行加盖了数间建筑物。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同涉及到的位于阳曲镇红崖底桥以北马路以西的一块土地所有权及使用权从原告提供的现有证据来看，不能证明该块土地是否为被告合法所有或占有的不动产标的物，被告是否拥有对该块土地的合法处分权无法证实，双方就该块土地所签订的租赁合同效力问题无法查明，故在双方合同效力待定的前提下当事人不具备合同的解除权，原告要求解除合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。仅就合同内容来看，合同中对原、被告各自的义务都进行了约定，合同中并未排除土地权利人另行加盖建筑物的权利，且明确约定了原告支付剩余租金的履行期限。原告主张被告在合同约定的支付剩余租金期限届满前即在其已租赁的土地上另行加盖建筑物，认为该行为系侵犯其土地用益物权的违约行为，但原告并未能举证证明被告加盖建筑物行为发生的时间确系发生于其未能依约给付租金义务前，而事实上原告却存在未按照合同约定履行给付剩余租金的违约行为，故原告主张被告先行违约并要求其承担违约损失的诉求从合同形式上查看亦无事实依据，本院不予采信。另原告主张的被告先行违约给其造成的订货合同损失费、搬迁费，因其提供的证据并未能有效证明损失发生的事实及相关费用与本案租赁合同的关联性，因此原告提供的订货合同、搬迁费收条不符合证据形式要件，本院不予采信。原告主张的被告扣押其放置在租赁场地内的财产损失费，因未能提供证据证明财产存在的事实及财物损失费用，故该项请求无事实依据，本院不予支持。原告主张被告违约，要求其退还部分租金及抵押金，因其提供的证据不能证明被告存在违约行为，故上述诉求本院不予支持。综上所述，原告未能提供证据证明双方之间订立的房屋租赁合同合法有效，且被告存在违约行为的事实及因违约产生的损失，原告诉请证据不足，理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）张胜利的诉讼请求。案件受理费1593元，由原告（反诉被告）张胜利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 李 磊人民陪审员 张 启人民陪审员 李 婧二〇一六年九月二十日书 记 员 张芸菲 关注公众号“”