（2015）穗番法民三初字第1143号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2018-06-24
案件名称
王枝堂与邝建祺房屋买卖合同纠纷2015民三初1143一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王枝堂,邝建祺
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法民三初字第1143号原告：王枝堂，住江西省九江市德安县。委托诉讼代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。被告：邝建祺，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭德军，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄瑶瑶，广东明盛律师事务所实习人员。原告王枝堂与被告邝建祺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王枝堂的委托诉讼代理人杨金娜，被告邝建祺的委托诉讼代理人谭德军、庄瑶瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王枝堂向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《【儿童新天地】商铺认购书》（编号：NO.09367）及《商铺买卖合同》；2.被告返还原告已付的房价款436,453元并支付逾期办理交易过户手续的违约金43,645.3元；3.被告返还原告已付的签约及办证服务费1,500元、税费16,114元，并支付前述费用的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，暂计至2015年9月10日为2,611.7元）；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更其第1项诉讼请求为：确认原、被告签订的《【儿童新天地】商铺认购书》及《商铺买卖合同》已于2015年9月4日解除。事实和理由：2013年1月2日，原告与被告签订《【儿童新天地】商铺认购书》（编号：09367），2014年5月27日双方签订《商铺买卖合同》，购买广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园2层85号铺。合同约定：商铺总价436,453元；被告须于合同签订之日起120个工作日内向广州市房地产交易中心申请办理商铺的交易过户手续；被告逾期办理交易过户手续超过30日的，原告有权单方提出解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%计付违约金。合同订立后，原告依约付清了全部房价款，并按照认购书及商铺买卖合同的约定付清了应由原告承担的所有税、费，但被告并未在合同约定的期限内办理该商铺的交易过户手续，且经原告多次催促，被告始终不予理会。2015年9月2日，原告委托律师先后向被告的委托代理人广州市盈日市场管理有限公司及被告本人邮寄《关于解除的函》，函中明确提出解除其与被告签订的《商铺买卖合同》，要求被告依约退还原告已付的全部房价款，及其他原告已付的因本次交易所产生的税、费，并支付违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告认为，原告已按合同约定妥当地履行了付款义务及提供必要的文件配合。被告逾期申办该商铺的交易过户手续已远远超过30日，原告依约有权解除合同。合同解除后，被告除应退还原告已付房价款及支付相应违约金外，还应退还原告已付的其他因本次交易所产生的税、费。被告邝建祺辩称，一、被告已经履行了买卖合同的全部义务，商铺已经过户到原告名下，不存在被告违约情形。1、被告与原告在2014年5月27日签订的《商铺买卖合同》是真实有效的，合同中约定被告向原告出售的位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿城花园2层85号铺并无瑕疵。2、涉案商铺于2015年9月10日才过户至原告名下是原告造成，被告并不存在过错。依据《商铺买卖合同》第十一条第1款第（4）点及第4款之约定，在被告为原告办理过户手续前，原告必须提供必要的文件及配合，且必须交齐商铺买卖应交的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产证》印花税、登记费等税费。如因原告未提供必要的文件或未按时交齐上述税费而导致延期办理交易过户手续，由此而产生的责任由原告承担。原告与被告签订《商铺买卖合同》合同后，原告委托广东金桥百信律师事务所作为其代理人，代为办理商铺买卖的相关事宜。原告及其代理人在2015年8月21日缴纳相关的国税、地税，而被告在2015年8月28日就和原告一起向房地产交易中心递交了过户手续。可见被告及时与其办理了相关过户手续，而且商铺现在已经过户到原告名下。综上可见，被告已经履行了交易的全部义务，并无违约。二、原告的解除权并不存在，其诉求解除毫无根据。根据原告《民事起诉书》的落款时间2015年9月7日，原告《证据目录》落款时间2015年9月11日，被告推定原告起诉时间为2015年9月11日，也就是在商铺过户登记到原告名下的第二日，原告提出解除诉讼，诉求解除一个主要合同义务已经履行殆尽的交易，这是毫无事实和法律依据的。而且，情形完全一样的（2016）粤01民终3782号案，已经两级法院生效判决对此作出认定，不支持其解除请求。三、原告诉求返还房款没有依据。基于前述观点，原告无权解除前述商铺买卖合同，现商铺已在原告名下，作为对价，原告诉求返还，没有依据。四、原告基于解除商铺买卖合同，要求被告支付逾期违约金没有依据。1.如前述，在原告缴纳完税、费等，应由原告承担的义务履行完成后，被告及时与原告到交易中心递交过户材料，办理过户手续。2.即使是被告原因造成逾期过户的情况下，如果解除合同诉求得不到支持，其逾期违约金仍然不应得到支持，因为：根据《商铺买卖合同》第十一条第2点第（2）项之约定，原告选择了解除合同作为基础计算违约金，即该项的第一、二句约定，如果解除不能成立，该违约金计算将失去基础。如果要按继续履行合同的情形下，应依据该项第三句，计算逾期违约金，如此一来，原告必须做出与其诉状诉求截然相反选择，才能获得该项的支持，这将是一个全新的，与本案无关的诉求。否则，法庭不能当然认为应支持其选择继续履行情形下的违约金计算，这将违背不告不理的受理原则。五、被告从未收取过原告之办证费、按揭服务费、税费等费用，原告此主张没有任何事实依据。在本案商铺买卖过程中，原告委托广东金桥百信律师事务所作为其代理人，代为办理商铺买卖的相关事宜，原告所谓的办证费、按揭服务费、税费等费用均是其代理人收取的，被告既没有从原告手中收过上述费用，也没有从其代理人手中收过上述费用。被告没有获利，也未占有上述款项。综上所述，原告之主张于理于法均无据，望法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2013年1月2日，邝建祺作为出售方，广州市盈日市场管理有限公司（以下简称盈日公司）作为邝建祺的委托代理人，王枝堂作为认购方，签订编号为NO.09367的《【儿童新天地】商铺认购书》，约定：认购方自愿认购广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园【儿童新天地】2层85号铺（以下简称涉讼商铺），该商铺建筑面积为8.41平方米，套内建筑面积为4.5平方米；该商铺用途仅为商铺，于2016年4月30日前交付使用，如交付期限届满，该商铺尚存租赁关系的，交付期限届满之日为交付完成之日，无需另行办理交付手续（以双方即将签署的《商铺买卖合同》为准）；认购方同意选择商业按揭付款方式认购该商铺，认购价为476,543元；认购方应于2013年1月2日支付定金50,000元，同时签署本《商铺认购书》；于2013年1月6日前支付首期价款286,453元（含定金）即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》；余款190,000元即总价款的40%由认购方在2013年1月6日前申办商业按揭手续，按揭年限及按揭款以银行最后批复为准；签署《商铺买卖合同》时，认购方还需支付如下费用：契税14,294元、产权登记费550元、交易服务费25元、交易印花税238元、房产证印花税5元，税费及其他相关费用共计15,112元，由签约律师所代收代缴，律师费1,500元，由签约律师所收取；出售方已向认购方公示《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）、《认购须知》、《按揭须知》及法律规定的相关权属证明等，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解土地使用权年限情况，对该商铺现状、交易条件和交易流程充分了解，无异议；认购方须于2013年1月6日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件并带齐首期价款及购铺税费到【儿童新天地】销售中心与出售方签署《商铺买卖合同》，出售方不再另行通知；选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须在收到出售方或出售方指定的律师事务所电话或书面通知之日起向广东金桥百信律师事务所（以下简称金桥百信律所）提交贷款申请所需资料并签订贷款合同等相关文件；在双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行。盈日公司已于2013年1月1日收取了王枝堂购买涉讼商铺定金50,000元。2013年1月8日，金桥百信律所收取了王枝堂购买涉讼商铺的签约、办证服务费1,500元。2013年1月10日、2013年3月3日及2013年4月15日，盈日公司分别收取了王枝堂支付的涉讼商铺首期款150,000元、86,453元及40,000元。2013年4月13日，金桥百信律所收取了王枝堂购买涉讼商铺的按揭服务费3,000元、登记费550元、税费5,294元、交易服务费26元、房产证印花税5元以及税费9,000元。2014年5月27日，邝建祺作为出卖人，盈日公司作为出卖人的委托代理人和承租人，王枝堂作为买受人，签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人所购涉讼商铺的建筑面积8.41平方米，套内面积4.5平方米，商铺最终面积、地址及权属年限以房管部门权属分割后的登记为准，本合同签署之前出卖人的宣传资料仅作为要约邀请，不构成本合同的组成部分；涉讼商铺按套内建筑面积计价，房价款总额为436,453元，以上房价款未含买受人办理房地产权证时应向政府相关部门缴交的税费（包含契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担。买受人以一次性付款方式支付房价款：于2013年1月8日前支付全部房价款的46%（包含定金）200,000元，2013年2月28日前支付全部房价款的20%计86,453元，2013年4月15日前支付全部房价款的9%计40,000元；2014年5月24日前支付全部房价款的25%计110,000元；涉讼商铺出售后，自买卖双方签订商铺买卖合同之日起至2016年4月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，有权对该商铺进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，并承担此期间产生的管理费、水电费及其他经营费用；根据本合同约定，该商铺的使用权及收益权在2016年4月30日之前归承租人享有，买受人同意遵守出卖人与承租人签订的租赁协议，买受人同意在2016年4月30日之前不得以任何理由向承租人索取任何租金及管理费；买受人知悉出卖人在该商铺出售前已将其出租，并确认同意出卖人以商品房价款扣减的方式对该商铺2016年4月30日前的租金和其他使用经营收益作出了对应补偿，以补偿买受人2016年4月30日前商铺使用权和收益权由出卖人或承租人所享有的收益损失；本合同约定的房价款436,453元已为扣减后的最终定价，即买受人以此最终定价的价格购买的该商铺，从2016年5月1日起才获得该商铺的使用权和收益权，买受人不得以任何理由或方式向出卖人主张租赁费用；承租人应于租赁期满时，将符合本合同约定的涉讼商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使涉讼商铺的使用权及收益权；本合同签订之日起120个工作日内，出卖人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，买受人逾期支付房价款的，则申办过户期限进行相应的顺延；如买受人未出现本合同约定的违约情形，出卖人未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期不超过30日的，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之五向买受人计付违约金，本合同继续履行，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%计付违约金给买受人，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付按的万分之五计付违约金给买受人。同日，盈日公司收取了王枝堂支付的涉讼商铺尾款50,000元。2014年5月28日，盈日公司收取了王枝堂支付的涉讼商铺尾款60,000元。2015年9月2日，广东格林律师事务所受王枝堂委托，以EMS特快专递方式分别向盈日公司及邝建祺邮寄《关于解除的函》，函件主要内容为，王枝堂已付清全部购房款及相关税费，但邝建祺未依约办理涉讼商铺的交易过户手续，故王枝堂通知邝建祺即日起解除双方签订的《商铺买卖合同》，并要求退还购房款、支付违约金并赔偿损失。上述函件未妥投。2015年9月11日，王枝堂提起本案诉讼。另查明：2015年8月21日，广州市番禺区地方税务局城区税务分局开具了涉讼商铺的售房发票，以及契税、印花税的税收缴款书。售房发票上载付款方为王枝堂，收款方为邝建祺，金额为436,453元。而税收缴款书显示纳税人为王枝堂。2015年8月28日，广州市番禺区房地产交易登记中心开具了房屋登记费及房地产交易手续费的发票，其上显示缴款人均为王枝堂。2015年9月10日，广州市国土资源和房屋管理局核发涉讼商铺的房地产权证，房地产权属人为王枝堂，产权证号为粤房地权证穗字第××号。庭审过程中，王枝堂与邝建祺均确认盈日公司为邝建祺的委托代理人，代为出售涉讼商铺及收取相应的款项；王枝堂已经全额向邝建祺支付了涉讼商铺的购房款436,453元。现王枝堂与邝建祺就逾期办理涉讼商铺过户手续的责任及《商铺买卖合同》的法律状态产生争议。王枝堂认为，其已付清了涉讼商铺的全部房价款，并按合同约定付清了应由其承担的所有税费，但邝建祺并未依合同约定于合同签订之日起120个工作日即2014年11月11日前为其办理涉讼商铺的过户手续，且逾期时间超30日，已达合同约定的解除条件，故其于2015年9月2日向邝建祺发出要求解除合同的函件，依合同约定若邝建祺拒收函件，函件发出的第3天即视为有效送达，故其与邝建祺签订的《商铺买卖合同》已于2015年9月4日解除。王枝堂另主张金桥百信律所的代理行为侵害其利益，代理行为无效。邝建祺则主张王枝堂于2015年8月21日才缴纳办理房地产权证的有关费用，根据《商铺买卖合同》的约定，如王枝堂未提供必要的文件或未按时交齐上述税费而导致延期办理交易过户手续，由此产生的责任应由王枝堂承担；另涉讼商铺的交易过户手续已经完成，涉讼商铺已过户至王枝堂名下，双方就《商铺买卖合同》主要的合同义务已履行完毕，王枝堂要求解除《商铺买卖合同》无事实和法律依据。本院认为：王枝堂与盈日公司于2013年1月2日签订的《【儿童新天地】商铺认购书》以及与邝建祺、盈日公司于2014年5月27日签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，盈日公司作为邝建祺的委托代理人，不承担合同责任，《【儿童新天地】商铺认购书》及《商铺买卖合同》对王枝堂、邝建祺具有法律约束力。《【儿童新天地】商铺认购书》中约定，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按该认购书的约定执行，因此，《商铺买卖合同》签订后，《【儿童新天地】商铺认购书》与《商铺买卖合同》同时履行。关于《【儿童新天地】商铺认购书》与《商铺买卖合同》的状态问题。根据《商铺买卖合同》的约定，王枝堂应于2014年5月24日前付清购房款，邝建祺应于合同签订之日起120个工作日内即2014年11月18日前向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，王枝堂逾期支付房价款的，则申办过户期限相应顺延。现王枝堂于2014年5月28日付清购房款436,453元，逾期付款4日，邝建祺应于的2014年11月24日前申办涉讼商铺的交易过户手续。邝建祺未举证证明其在此期限前曾向房管部门递件申办涉讼商铺的过户手续，其逾期超过30日后，王枝堂有权单方解除《商铺买卖合同》。虽然王枝堂于2014年9月2日向盈日公司及邝建祺邮寄《关于解除的函》主张解除合同，但根据邝建祺提交的发票联及税收缴款书显示，至2015年8月28日，王枝堂已缴纳了涉讼商铺的契税、印花税、房屋登记费及房地产交易手续费，可见其时已递件办理了涉讼商铺的过户手续。王枝堂于庭审中确认其曾与金桥百信律所签订委托手续，亦确认其向金桥百信律所递交了办证资料及缴纳了办证过户所需的全部税费，而邝建祺亦确认王枝堂与金桥百信律所的委托代理关系，且确认其与金桥百信律所一同办理的交易过户手续。王枝堂的委托代理人的行为责任应归于王枝堂，该举应视为王枝堂以实际行为表示同意继续履行《商铺买卖合同》。现王枝堂已向邝建祺付清全部购房款，且邝建祺已将涉讼商铺过户至王枝堂名下，《【儿童新天地】商铺认购书》及《商铺买卖合同》的主要内容已履行完毕，王枝堂在双方已办理了涉讼商铺交易过户的递件手续后要求解除《【儿童新天地】商铺认购书》及《商铺买卖合同》，缺乏依据，本院不予支持。对于王枝堂要求邝建祺向其返还购房款436,453元、办证服务费1,500元、税费16,114元并支付利息的诉讼请求，由于购房款是王枝堂购买涉讼商铺所支出的合理对价，办证服务费、税费并非由邝建祺收取且已用于涉讼商铺过户手续支出，故王枝堂的该项诉讼请求于法于理无据，本院亦不予支持。至于王枝堂主张金桥百信律所的代理行为侵害其利益，代理行为无效的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。至于王枝堂要求邝建祺支付逾期办理过户手续违约金43,645.3元的诉请。王枝堂虽将该违约金表述为逾期办理过户手续违约金，但庭审中经本院询问，王枝堂明确该违约金是基于解除《商铺买卖合同》提出的，且该违约金的计算标准亦为《商铺买卖合同》约定的解除合同的违约金计算标准，故本院认为王枝堂实际主张的为解除合同违约金。现《商铺买卖合同》中双方的主要合同义务已履行殆尽，王枝堂主张合同已解除的诉请不被采信的情况下，王枝堂要求解除合同违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，本院对王枝堂的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王枝堂的全部诉讼请求。本案受理费8,804元，由原告王枝堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 李杏仪人民陪审员 梁显星人民陪审员 邓丽诗二〇一六年九月二十日书 记 员 马敏婷 来源：百度“”