（2016）浙0211民初1738号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-07
案件名称
许永华与潘绍路农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市镇海区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许永华,潘绍路
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条
全文
宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0211民初1738号原告：许永华，男，1956年1月8日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：周茹琴，宁波市承信法律服务所法律工作者。被告：潘绍路，男，1966年10月16日出生，汉族，住浙江省新昌县。委托诉讼代理人：周云卿，北京盈科（宁波）律师事务所律师。原告许永华与被告潘绍路农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告许永华及其委托诉讼代理人周茹琴，被告潘绍路及其委托诉讼代理人周云卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许永华向本院提出诉讼请求：1.判令许永华与潘绍路签订的买卖房屋协议无效，被告返还该房屋并腾退房屋；2.判令被告支付自2006年5月8日起至2016年6月止的房屋占有使用费40200元，扣除被告已支付的23000元，还再行支付17200元，并继续支付自2016年7月起按每月500元计算至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止的占有使用费。诉讼过程中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告系镇海区骆驼街道团桥村村民，于2002年11月6日申请建造一住宅房，经审批后于2003年12月1日批准开工建造，后建造了40㎡平房一间。2006年，原告生了场大病，导致生活拮据。原告在贫病交加的情况下，与被告于2006年5月7日签订了一份买卖房屋协议，被告支付了13000元，当时双方明确不卖土地，后原告不同意其加层的情况下，被告又加建了一层，支付原告10000元。因村里涉及拆迁，上述买卖房屋协议无效，被告又不配合拆迁，故原告诉至法院。被告潘绍路辩称，根据现有法规，政府限制农村房屋转让，被告系非农村本地户口，认可双方于2006年5月7日签订的协议无效，但对于拆迁约定相应条款有效。原告同意被告在原来房屋上面再加盖一层，原告收取了被告10000元。原告应当承担买卖房屋无效给被告造成经济损失。被告认为造成协议无效的原因双方均有责任，但是原告的过错明显大于被告。原告要求被告支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。被告认为，原、被告签订的房屋买卖协议，不是房屋租赁协议，也没有约定房屋占有使用费。被告同意腾退房屋，依据法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据如下：2002年11月4日农村私人建房用地呈报表复印件一份[镇土私字（2003）第208号]、2002年11月6日私人建房规划建设审批表复印件一份、2003年12月1日村镇规划建设许可证复印件一份、2003年9月24日离婚证一本、2003年9月24日离婚协议书复印件一份、离婚登记申请书复印件一份、审查处理结果复印件一份、2006年5月7日买卖房屋协议复印件一份、2011年10月1日证明复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月，申请建房户许永华申请私人建房40平方米，经过村、乡镇、区人民政府等相关部门审批同意建造。2003年12月，许永华取得村镇规划建设许可证。房屋建造后，2006年5月7日，卖出人许荣华（即本案原告许永华）与买进人潘绍路签订一份《买卖房屋协议》，约定了以下主要内容：许荣华一间房屋卖给潘绍路，人民币13000元整，总面积40平方米，地处团桥村刘家河东，座北朝南。今后国家如要拆迁房屋，此房屋款归潘绍路，地基款七成归许荣华，三成归潘绍路。此协议付款后生效，不得反悔。协议签订后，被告支付了原告13000元购房款。2011年10月1日，许永华出具《证明》，载明以下内容：许荣华房屋卖给潘绍路后，房屋上升一层，地基20平方米归潘绍路，上面房屋一律归潘绍路，房屋修前给许荣华5000元，元旦前再给许荣华5000元。证明出具后，被告支付了原告10000元。另查明：原、被告非同村村民，且一致认可《买卖房屋协议》和《证明》中的“许荣华”就是本案的原告许永华。涉案房屋尚未办理集体土地使用证。本院认为，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案中，原、被告不属于同一个村集体经济组织，原告向本村集体经济组织以外的民事主体转让农村房屋和宅基地违反了农村集体经济组织的成员性属性，故本院认定原、被告签订的《买卖房屋协议》无效，被告对此亦无异议。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告腾退返还房屋的诉请，合法有据，本院予以支持，被告也同意腾退房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：一、原告许永华与被告潘绍路于2006年5月7日签订的《买卖房屋协议》无效；二、被告潘绍路于本判决生效之日起六个月内将位于镇海区骆驼街道团桥村刘家河东的涉案房屋腾退返还给原告许永华。本案案件受理费1800元，减半收取900元，由被告潘绍路负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本法律文书生效后，有执行内容的部分，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 员 张发生二〇一六年九月二十日代书记员 邵 璐