（2016）鄂0191民初2453号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-09-29
案件名称
赵均、赵元与武汉市诚奥财务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵均,赵元,武汉市诚奥财务咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0191民初2453号原告（反诉被告）：赵均。原告（反诉被告）：赵元。委托诉讼代理人：赵均。被告（反诉原告）：武汉市诚奥财务咨询有限公司，住所地武汉市东西湖区二支沟海景花园南区综合楼A栋1座17层1室。法定代表人：宋方围，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春玲，该公司职员。委托诉讼代理人：熊利华，该公司职员。原告赵均、原告赵元与被告武汉市诚奥财务咨询有限公司（以下简称财务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法由审判员刘晓凌适用简易程序，于2016年8月17日公开开庭进行了审理，财务公司当庭提出反诉，赵均、赵元当庭表示放弃答辩和举证期限，本诉及反诉合并进行审理。赵均、赵元、财务公司的委托诉讼代理人李春玲、熊利华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵均、赵元向本院提出诉讼请求：1.财务公司支付房屋租赁二个月的装修免租期租金人民币19，271元；2.财务公司支付全部诉讼费用。事实和理由：赵均、赵元于2015年12月20日与财务公司签订租期自2016年1月1日起至2020年12月31日止的房屋租赁合同，赵均、赵元考虑五年租期给予财务公司三个月的房屋装修免租期，财务公司于2016年3月支付了2016年4月至同年6月的租金，但于2016年5月29日明确表示自2016年7月1日起不再租赁该房屋，财务公司的行为已构成违约，赵均、赵元给予财务公司三个月装修免租期不合理、不公平。财务公司针对赵均、赵元的起诉辩称：不同意支付装修免租期租金，合同明确约定了3个月免租期，并约定若财务公司提前解除合同或违约将扣除3个月租金作为违约金，本案赵均、赵元没有退还财务公司交的租赁保证金，若赵均、赵元退还租赁保证金情况下，可以考虑支付免租期租金，且财务公司提前解除合同仅造成赵均、赵元空租期1个月。财务公司向本院提出反诉请求：1.赵均、赵元退还财务公司租赁保证金人民币28，906.50元；2.赵均、赵元返还财务公司房屋装修款人民币50，000元；3.赵均、赵元赔偿财务公司经营损失人民币5，000元；4.反诉费用由赵均、赵元承担。事实和理由：2015年12月，双方签订了房屋租赁合同，承租赵均、赵元所有的位于武汉经济技术开发区东合中心B座1404室作为会计实习基地使用，赵均、赵元急于将近似于毛坯房的该房屋出租，给了财务公司装修免租期三个月及答应协商1403、1405业主便于财务公司使用该业主房屋内的办公家具等优惠，财务公司租下房屋后对房屋原有垃圾和残墙进行了清理和拆除，并投入大量资金重新进行装修，但在即将开业前夕，1403、1405业主联合向财务公司警告，不得动用其房屋内的任何办公家具，导致财务公司重置办公家具，2016年4月赵均、赵元得知财务公司经营亏损后，经常带人看房，严重干扰财务公司经营，应赔偿财务公司经营损失，财务公司退租后，赵均、赵元的房屋于2016年7月14日租出，租金从2016年8月1日起算，仅一个月的租金损失，财务公司的保证金等同于违约金显失公平，应返还财务公司房屋装修折价款。赵均、赵元针对财务公司的反诉辩称：保证金是履行合同的必要前提，谁违约谁承担责任；免租期是基于连续租5年的情况下才给予的，财务公司违约给赵均、赵元造成的损失是3个月的免租期和1个月空置期，共4个月租金损失，租赁保证金不予退还；房屋装修在租赁合同中写明是无条件给赵均、赵元，不予赔偿房屋装修损失，经营损失与本案无关。本院经审理认定事实如下：2015年12月20日，赵均（甲方）与财务公司（乙方）签订《东合中心写字楼租赁合同》，载明甲方向乙方出租东合中心B栋写字楼B1404写字间，承租面积为192.71平方米，租赁期间为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，乙方向甲方支付三个月的租赁保证金，甲方给予乙方三个月（2016年1月至3月）的房屋装修免租期；租赁期满或因其他原因解除合同之日当天，乙方对承租房屋以后进行装修改造及一体化配套设施设备应在返还该房屋时无偿给予甲方；租赁期满或因其他原因解除合同之日当天，乙方仍未将全部或部分办公电脑、办公桌、办公椅、沙发等设备物品搬出承租写字间，则视为乙方自动放弃；租赁期间，甲乙双方不得提前解除合同，如乙方原因造成提前解除合同，甲方不予退还租赁保证金，如甲方原因造成提前解除合同，应双倍返还租赁保证金等。合同签订后，财务公司于2015年12月20日向赵均、赵元支付了三个月的租赁保证金人民币28，906.50元，于2016年3月向赵均、赵元支付了2016年4月至同年6月的租金。2016年5月29日财务公司通过短信方式告知赵均将于6月底提前解除租赁合同及拿走教学用品，并表示固定的装修赠与赵均等。2016年6月29日，赵均与财务公司办理了租赁房屋的物品交接手续，同时赵均确认原收电费退给财务公司人民币1，900元。赵均、赵元当庭表示同意退还电费，并要求电费在本案中一并处理。对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认。赵均、赵元对财务公司装修投入、经营损失等存在争议的事实，鉴于财务公司当庭撤回反诉请求第2、3项，本院对赵均、赵元提交的物业证明及财务公司提交的房屋装修合同不予评判。本案争议焦点之一，财务公司交纳的租赁保证金是否应该退还？根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，本院认为，双方签订的《东合中心写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据该合同第十条约定，租赁期间，甲乙双方不得提前解除合同，如乙方原因造成提前解除合同，甲方不予退还租赁保证金，本案中，财务公司因己方原因提出提前终止租赁合同，故赵均、赵元不应退还财务公司租赁保证金，财务公司该项反诉请求本院不予支持。本案争议焦点之二，赵均、赵元是否有权向财务公司主张免租期租金？根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”的规定，财务公司提前解除租赁合同并腾退至赵均、赵元再次将该房屋出租给他人，期间未超过一个月，赵均、赵元的实际损失未超过一个月的租金损失，本案中，根据双方的租赁合同约定，由于财务公司原因提前解除合同的租赁保证金不予退还，而租赁保证金为三个月的租金，且财务公司腾退时还留给了赵均、赵元部分有价值的固定装修部分，故赵均、赵元在此基础上主张收回免租期的租金于法无据，且过分高于其所受到的损失有失公平，对于赵均、赵元该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，财务公司提前解除租赁合同，租赁保证金依约不予退还，财务公司主张赵均、赵元退还租赁保证金无依据，赵均、赵元主张支付二个月的装修免租期租金于法无据且有失公平，本院对此不予支持；赵均、赵元同意退还财务公司电费人民币1，900元，本院予以确认。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回赵均、赵元的诉讼请求；二、驳回武汉市诚奥财务咨询有限公司的反诉请求；三、赵均、赵元于本判决生效之日起3日内返还武汉市诚奥财务咨询有限公司电费人民币1，900元。本诉案件受理费人民币282元，减半收取人民币141元，由赵均、赵元自行承担（已交纳），反诉案件受理费人民币522元，减半收取人民币261元，由财务公司自行承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：1767；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘晓凌二〇一六年九月二十日书记员 王 骏 关注公众号“”