（2016）川04民终819号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-28
案件名称
攀枝花市鑫海源工贸有限公司与倪耳华、王华兰商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省攀枝花市中级人民法院
所属地区
四川省攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
攀枝花市鑫海源工贸有限公司,倪耳华,王华兰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川04民终819号上诉人（原审被告）攀枝花市鑫海源工贸有限公司。住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道****号。法定代表人杨济铫，该公司总经理。委托代理人冯小芳，女，1986年10月2日出生，仡佬族，该公司职工，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审原告）倪耳华，男，1976年11月15日出生，汉族，无业，住四川省攀枝花市西区,系王华兰丈夫。被上诉人（原审原告）王华兰，女，1977年8月15日出生，汉族，无业，住四川省攀枝花市西区，系倪耳华妻子。上诉人攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）因与被上诉人倪耳华、王华兰商品房销售合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2016）川0403民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日受理后，依法组成合议庭于2016年8月23日公开开庭审理了本案。上诉人鑫海源公司的委托代理人冯小芳，被上诉人倪耳华到庭参加诉讼。被上诉人王华兰经本院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫海源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回倪耳华、王华兰的全部诉讼请求，并判令倪耳华、王华兰承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决违反法律规定，错误分配举证责任，要求鑫海源公司证明逾期办理房屋产权转移登记不是其原因或过错导致错误。二、一审判决认定鑫海源公司存在过错系事实认定错误。一审判决错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，认定鑫海源公司有通知义务且未履行该义务，认定鑫海源公司存在过错错误。三、一审判决错误适用过错责任原则，违背鑫海源公司与倪耳华、王华兰约定的鑫海源公司对产权逾期办理需承担责任的唯一情形为“因出卖人的原因”不符，错误判决鑫海源公司承担赔偿责任。四、即使一审判决适用过错责任，在责任比例划分上也有失公允。本案鑫海源公司、倪耳华、王华兰对房屋所有权证办理逾期并没有原因力大小之分。被上诉人倪耳华辩称，认可一审判决。被上诉人王华兰因未到庭应诉，未发表答辩意见也未提交答辩状。原审原告倪耳华、王华兰向一审法院起诉请求：1.判令鑫海源公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金1698元。2.本案诉讼费由鑫海源公司承担。一审法院认定事实：2011年11月22日，倪耳华、王华兰与鑫海源公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人（鑫海源公司）将其开发的西贵金沙房屋出售给买受人（倪耳华、王华兰），价款为446849元；出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定，……（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第②种方式处理：……②买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用x元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十五条约定，因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。2011年11月22日，倪耳华、王华兰与鑫海源公司签订了《补充协议》,该补充协议第五条：对合同第十九条（产权登记）的补充规定。1、买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记等相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币100元的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。……4、出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。第七条：本协议与《商品房买卖合同》具有相同法律效力，经协议双方签字盖章后生效。2014年6月28日，鑫海源公司向倪耳华、王华兰开具《销售不动产统一发票》，该发票记载：“付款方名称：倪耳华、王华兰，收款方名称：攀枝花市鑫海源工贸有限公司西区分公司，不动产名称：西贵金沙，款项性质：购房款，金额：446849元”。倪耳华、王华兰所购商品房的交房时间为2013年6月30日，倪耳华、王华兰所购商品房的房屋所有权证登记时间为2014年8月7日，同日领取房屋所有权证。一审法院另查明：朱华群、杨彦勇所有的位于攀枝花市西区商品房的房屋所有权证书登记时间为2014年8月8日。该住户与倪耳华、王华兰所有的商品房均是鑫海源公司开发的同一小区住房。一审法院认为：倪耳华、王华兰与鑫海源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，庭审中双方对其真实性均认可，且不违反法律的规定，双方应按合同的约定履行各自的义务。买受人（倪耳华、王华兰）同意委托出卖人（鑫海源公司）向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，倪耳华、王华兰有向鑫海源公司出具书面委托手续，缴纳应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，提交办证相关资料的义务。2013年6月30日，鑫海源公司向倪耳华、王华兰交付了该商品房，鑫海源公司应在2014年6月30日前为该商品房办理房屋所有权证，但鑫海源公司是在2014年8月7日才为倪耳华、王华兰办理了房屋所有权证书。关于逾期办理房屋所有权证的原因，双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因，结合庭审中双方出示的证据综合分析，逾期办理房屋所有权证存在两个原因：第一、出卖人（鑫海源公司）的行为是导致逾期办证的原因之一，如：鑫海源公司对倪耳华、王华兰的通知不及时或虽然及时通知但不能举证证明、以及工作效率不高等原因；鑫海源公司未提供证据证明逾期办理房屋所有权证不是自身原因或者过错所导致。第二、买受人（倪耳华、王华兰）的行为是导致逾期办理房屋所有权证的另一个原因，如：未能举证证明向鑫海源公司提交办证所需资料的时间，也未能举证证明向鑫海源公司催促过办理房屋所有权证。综合考虑双方的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务等实际情况等，一审法院认为本案应当适用过错责任原则处理。在适用过错责任原则下，确定违约赔偿范围不仅要考虑损害的大小，还要考虑受害方有无过错以及双方的过错程度，并且应以违约方缔约时能够预见或者应当预见到的损失为限，因此一审法院酌定鑫海源公司应对逾期办理房屋所有权证承担主要责任，责任比例70%；倪耳华、王华兰应对逾期办理房屋所有权证承担次要责任，责任比例30%。在本案中，双方在合同中没有约定损失的计算方法，且倪耳华、王华兰未提交证据证明实际损失的多少，一审法院参照双方约定的违约金计算违约损失，倪耳华、王华兰所主张要求判令鑫海源公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金446849元×万分之一×38日＝1698元的诉讼请求，因合同约定违约金的计算时间为从商品房交付之日至届满365日的次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，鑫海源公司交房给倪耳华、王华兰的时间为2013年6月30日，应从2014年7月1日开始计算违约金至倪耳华、王华兰所购商品房的产权证登记时间2014年8月7日止，倪耳华、王华兰应获得的违约损失赔偿为446849元×万分之一/日×37日×70%=1157.3元。关于鑫海源公司辩称房屋所有权证未能按照合同约定的时间办理，是倪耳华、王华兰未能按时提交办证的相关资料所导致，造成的后果也应当由倪耳华、王华兰自己承担，鑫海源公司对此不应当负任何责任的意见，因鑫海源公司未提交证据证明该反驳主张意见的成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、鑫海源公司于判决生效之日起三十日内，支付倪耳华、王华兰逾期办理房屋所有权证的违约损失1157.3元；二、驳回倪耳华、王华兰的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由倪耳华、王华兰承担7.5元，鑫海源公司承担17.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，2011年11月22日，倪耳华、王华兰与鑫海源公司签订的《商品房买卖合同》中约定价款为446996元。原审判决查明的其余事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，倪耳华、王华兰与鑫海源公司于2011年11月22日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应诚信履行。合同签订后，倪耳华、王华兰按约交纳了全部购房款，鑫海源公司也于2013年6月30日向倪耳华、王华兰交付了房屋，并应当按照双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定，于交房之日2013年6月30日起365天内为倪耳华、王华兰办理《房屋所有权证》，但至2014年8月7日鑫海源公司才为倪耳华、王华兰办理好《房屋所有权证》，违反了《商品房买卖合同》第二十条第（二）款转移登记约定，因此应当承担相应责任。关于鑫海源公司提出的一审判决违反法律规定，错误分配举证责任，要求鑫海源公司证明逾期办理房屋产权转移登记不是其原因或过错导致是错误的上诉理由。本案双方当事人对各自的主张均负有举证责任，鑫海源公司主张办理房屋产权转移登记逾期非其原因所致，即应当对其该主张承担举证责任。故鑫海源公司提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于鑫海源公司提出的一审判决认定其存在过错系事实认定错误的上诉理由。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）项转移登记明确约定：“买受人（倪耳华、王华兰）同意委托出卖人（鑫海源公司）向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，因此，鑫海源公司负有为倪耳华、王华兰向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务。在鑫海源公司为倪耳华、王华兰申请办理房屋权属转移登记过程中，如倪耳华、王华兰未及时提交相关材料，则鑫海源公司即负有通知倪耳华、王华兰提交相关材料的义务。在鑫海源公司未举证证明己方已及时履行了通知义务的情况下，一审判决认定鑫海源公司存在过错并无不当。故鑫海源公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于鑫海源公司提出的一审判决错误适用过错责任原则，违背鑫海源公司与倪耳华、王华兰约定的鑫海源公司对产权逾期办理需承担责任的唯一情形是“因出卖人的原因”，错误判决鑫海源公司承担赔偿责任的上诉理由。根据本案审理查明的事实，在双方当事人均不能举证证明未能依约取得房屋所有权证系对方违约的唯一原因的情况下，一审判决认定逾期办理房屋所有权证由出卖人鑫海源公司的主要原因导致，并判决鑫海源公司承担其应当承担的部分赔偿责任并无不当。鑫海源公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于鑫海源公司提出的即使一审判决适用过错责任，在责任比例划分上也有失公允的上诉理由。在本案双方当事人均不能证明逾期办理房屋所有权证系对方违约的情况下，一审判决根据双方当事人的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务等实际情况，考虑到受害方有无过错及双方当事人的过错程度，酌情认定双方当事人应当承担的责任比例，并参照双方约定的违约金计算方法计算违约损失，据此判决鑫海源公司应当赔偿的违约损失数额是正确的。因此，鑫海源公司的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人鑫海源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人攀枝花市鑫海源工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李淑群审判员 王 前审判员 熊 疆二〇一六年九月二十日书记员 林柯均 来源：