（2016）粤03民终10907号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-17
案件名称
廖小华与曹飞飞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖小华,曹飞飞,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终10907号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖小华。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹飞飞。委托诉讼代理人：赖立明，广东晟典律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司（以下或简称中原地产公司）。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：陈莹莹，女，该公司员工。上诉人廖小华因与被上诉人曹飞飞、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖小华上诉请求：一、撤销一审判决书，驳回曹飞飞全部诉讼请求，支持廖小华全部反诉请求；二、一、二审诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用，均由曹飞飞承担。事实与理由：一、一审判决书中第9页中：“原告未举证证明其实际损失……酌情调整违约金为按转让价的15%计算，即被告应向原告支付违约金620700元”，如其所述，曹飞飞并无任何损失，转让价的15%的标准是如何酌情计算的呢？1、纵观本案，在双方买卖合同有诸多关键约定事项未明的情形下，根本不具备履行的条件，廖小华自2015年4月18日签订该份合同后已经及时在第二天向中原地产公司提出异议，并要求签署补充协议，当时中原地产公司电话中口头表示与曹飞飞协商，但于2015年4月25日协商时却对曹飞飞称，签不签补充协议都没有关系。回顾签合同时不顾廖小华即时反对就把廖小华的房产证原件收走，此次纠纷的产生，实质上是中原地产公司的罔顾职业道德，罔顾廖小华的利益，故意设计圈套，以达到不可告人的目的。2、曹飞飞不愿与廖小华就补充协议进行协商，其一早已知双方对买卖合同存在争议，仍然在2015年4月30日在廖小华不知情的情况下自行单方到银行办理所谓的资金监管，自此后不再与廖小华沟通协商，且于2015年5月即另买了深圳另一处房产，明显其目的是想趁着东风为了索取高额的所谓违约金，而不是真正为了买廖小华的房子。3、曹飞飞早有计划，并一早另买了房产，请问损失在哪里？而廖小华房产仍处于被保全的状态，卖也不能卖，原本计划在龙岗另购房产也化为泡影，且龙岗的房价也一涨再涨，廖小华的损失由谁负责？4、对一份约定未明的房产买卖合同，如何定义为根本性违约？二、法律是为了保护交易的公平、公正、安全，买卖房产是每个人的大事，但本案中，中原地产公司伙同曹飞飞，为了一己私欲，罔顾法律、罔顾公理、罔顾诚信，这种行为如何能得到法律的支持？实在匪夷所思。三、廖小华自1997年大学毕业后分配至深圳工作、生活，一直遵守法律法规，兢兢业业，从未做过任何违背诚信、法律、公理的事情，这一次卖房经历确实如噩梦一般，一个签名，就判决要承担违约金人民币62万元（以下货币均为人民币），足以把廖小华普通平凡的生活打入地狱，请求二审法院支持廖小华的上诉请求。廖小华于二审法庭调查时当庭补充意见如下：一、根据2015年7月8日公布的《深圳市各区法院房地产审判庭长关于二手房买卖合同纠纷的会议纪要》第一条：当前在审理二手房买卖合同纠纷案件应注意依法保护受益方权益即维护交易安全。本案中房地产买卖合同无法履行的原因是约定不明。二、《会议纪要》第二条第二点第一小点：出卖人主张违约金过高的，应视个案情况而定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则、诚信信用原则予以衡量。本案中一审判决书中曹飞飞并未就其具体损失进行主张，并且该房地产合同履行进入很浅的情况下，就酌定为15%，显然过高。其余上诉请求、上诉理由与上诉状一致。曹飞飞辩称，一、廖小华称涉案合同存在约定不明，无法履行的情形，此与事实严重不符。涉案合同已经对包括首期款监管时间，曹飞飞配合办理首期款监管其按揭贷款的时间，双方对见客户的时间等合同的主要条款内容，均进行了明确的约定。然，曹飞飞及中原地产公司多次催告廖小华按约进行配合首期款监管及按揭贷款的代理，廖小华均拒绝配合，其行为已经构成根本违约。二、本合同已履行到首期款监管阶段，根据交易的阶段划分，已经到关键并核心深入的阶段，不存在廖小华所称的合同履行浅入的情形。因此请法庭按照相关规定依法保护守约方的权利，保障交易的安全，维护曹飞飞作为守约方的依法权益。三、曹飞飞因廖小华的违约金不仅遭受了巨大的经济损失，而且还承受了精神压力。曹飞飞购买涉案房产主要是为了小学的学位，急于让孩子赶在2015年9月上小学。涉案合同关于学位未占用的备注条款，也正好印证了这一点。为了让孩子能上好小学，曹飞飞夫妇倾其所有，但在330政策出台后，房价急剧飙升，廖小华恶意违约，不仅使曹飞飞购买房产的成本大幅度增加，而孩子也无法上一所好的学校，只能花高价就读私立的小学。孩子是家庭的核心，也是家庭的未来。若按照廖小华计算损失的逻辑，曹飞飞所遭受的损失又如何能弥补。且诉讼从去年5月立案到现在二审开庭，已经过去了一年多的时间，曹飞飞作为合同的守约方，却承受了长时间的诉累，连本该属于自己的20万元定金，现也无法正常的取回。可见，曹飞飞遭受的损失不仅是可见的经济损失，而且还有无形的精神压力。因此，请求二审法院维护守约方的利益，维持一审判决。中原地产公司述称，中原地产公司积极履行居间义务，并无过错。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。曹飞飞向一审法院起诉请求：1、廖小华支付曹飞飞违约金827600元；2、廖小华退还曹飞飞己付的定金20万元，其中定金15000元作为交楼押金现托管于中原地产公司处，请求判令中原地产公司于判决生效之日起3个工作日内退还曹飞飞；3、廖小华承担本案诉讼费、保全费。廖小华提出反诉请求：1、廖小华没收曹飞飞定金20万元（其中定金15000元作为交楼押金托管于中原地产公司处，判令中原地产公司于本判决生效之日起3日内支付给廖小华）；2、曹飞飞支付廖小华违约金827600元；3、中原地产公司于本判决生效之日起3日内交还编号为3000655426的房产证原件给廖小华；4、曹飞飞承担反诉费用及相关鉴定费用。庭审时，廖小华明确诉请第四项的鉴定费用为其进行计算机司法鉴定所产生的鉴定费2000元。一审法院认定事实：2015年4月18日,曹飞飞（卖方）与廖小华（买方）通过中原地产公司的居间签订《二手房买卖合同》，约定:买卖双方交易的房产为位于深圳市福田区xx路的福田xx城xx阁xxe房产（以下简称涉案房产），成交价为4138000元；买方同意在合同生效之日起当日内向卖方支付定金8万元，在本合同生效后4日内（含当日）再向卖方支付定金12万元，定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或指定监管账号后，视为卖方本人已收讫定金，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；定金之外的楼款以买方向银行按揭贷款方式支付，买方须于2015年5月5日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行监管为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号，买方须于2015年5月6日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函3个工作日内（含当日）补足；该物业没有设定抵押，卖方对物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后1日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；经双方协商，买方自愿支付除个人所得税以外的其它交易税费，本合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳；如有一方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过5日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。同时，曹飞飞与廖小华及中原地产公司签订《资金托管协议》，同意将定金15000元、交楼押金15000元交由中原地产公司托管。签订合同当日，曹飞飞向廖小华转账定金8万元，廖小华将房产证原件交由中原地产公司托管。2015年4月20日，曹飞飞向廖小华转账定金105000元、向中原地产公司转账定金（交楼押金）15000元。庭审时，中原地产公司确认交楼押金15000元和房产证原件仍在中原地产公司处托管。之后，因廖小华认为涉案房屋买卖合同中有多处约定不明，要求签订补充协议。2015年4月26日，曹飞飞与廖小华及中原地产公司就补充协议进行了磋商，但未达成一致意见。2015年4月30日，廖小华与中原地产公司业务员杨华再次通过电子邮件对补充协议进行了协商。中原地产公司称其业务员将2015年4月30日的协商内容告知了曹飞飞，但曹飞飞仍表示不同意。双方最终未能就补充协议的签订达成一致意见。2015年4月30日，曹飞飞自行到中国银行深圳福民支行办理资金监管手续，将1041400元打入资金监管账户进行监管。之后，曹飞飞通过中原地产公司业务员杨华于2015年5月4日、5月10日向廖小华发短信通知其配合办理资金监管，廖小华未予回复，亦未配合办理资金监管。之后，合同未再继续履行。另，曹飞飞陈述，其已另行购买房产。一审法院认为，曹飞飞与廖小华签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。曹飞飞依约支付定金后，廖小华应配合曹飞飞办理资金监管手续，但廖小华未予配合，且在曹飞飞已自行存入一定监管资金的情况下经多次催告仍不履约，导致合同未能继续履行，其行为构成违约，曹飞飞有权依据合同约定解除合同、要求廖小华退还定金并以支付违约金的方式承担相应的违约责任。关于定金20万元，因其中15000元仍在中原地产公司处托管，且中原地产公司也明确表示愿意根据法院判决配合处理，为便利当事人及减轻当事人诉累，原审法院认定托管在中原地产公司处的定金15000元由中原地产公司直接返还曹飞飞，其余定金185000元由廖小华返还曹飞飞。关于曹飞飞主张的按转让成交价20%计算的违约金827600元，虽然合同约定守约方有权选择要求对方按转让成交价20%支付违约金，但曹飞飞未举证证明其实际损失情况，故原审法院在综合考虑同地段房屋价格情况、合同的签订、履行情况等因素的基础上，依据公平原则，酌情调整违约金为按转让成交价的15%计算，即廖小华应向曹飞飞支付违约金620700元，对曹飞飞主张的违约金超出部分，原审法院不予支持。廖小华答辩并反诉称双方签订的涉案房屋买卖合同存在多处约定不明情况，对此，原审法院认为，合同对双方权利义务进行了明确约定，包括曹飞飞的首期款监管时间、申请银行贷款时间，而由银行确定的首期款金额以及银行贷款审核时间属于签订合同时尚不确定但在履行过程中是可确定或可预期而不会影响合同正常履行的内容，且合同也约定了“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后3个工作日内补足”这一保障卖方能足额收到购房款的条款，故合同并不存在因约定不明而导致合同无法正常履行的情形，也不存在明显保护买方权益而导致卖方利益受损的显失公平情形，因此，在各方未就合同后的内容变更达成合意的情况下，各方仍应继续按已签订的涉案房屋买卖合同约定履行；同时，也没有证据显示曹飞飞在合同履行过程中存在违约行为，因此，廖小华关于曹飞飞存在违约行为的主张，不能成立，对廖小华要求没收定金以及要求曹飞飞支付违约金及承担鉴定费的反诉请求，原审法院不予支持。关于房产证原件，由于合同已终止履行，中原地产公司应将托管其处的房产证原件交还给廖小华，对廖小华的该项反诉请求，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、廖小华应于本判决生效之日起10日内向曹飞飞支付违约金620700元；二、廖小华应于本判决生效之日起10日内向曹飞飞返还定金185000元；三、中原地产公司应于本判决生效之日起10日内向曹飞飞退还定金15000元；四、中原地产公司应于本判决生效之日起10日内向廖小华交还深圳市福田区xx路福田xx城xx阁xxe房产的房产证原件（房产证号为深房地字第××）；五、驳回曹飞飞的其它本诉请求；六、驳回廖小华的其它反诉请求。本诉案件受理费14048元、保全费4658元，合计18706元（均已由曹飞飞预交），由曹飞飞负担3766元、廖小华负担14940元；（已由曹飞飞预交），由廖小华负担。反诉案件受理费7024元（已由廖小华预交），由廖小华负担。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，曹飞飞与廖小华签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应全面履行。上述合同对税费、首期款资金监管时间以及申请银行贷款的时间均有明确约定，而首期款的监管金额以及银行贷款审核时间虽未确定，但在合同履行的过程中属于可以预期的内容，不会导致合同无法履行。若双方当事人对此未另行达成协议，仍应当按涉案合同约定的时间申请首期款资金监管以及办理按揭贷款手续。廖小华未在合同约定的2015年5月5日前配合曹飞飞办理首期款资金监管手续已构成违约。涉案合同约定，若一方迟延履行合同超过5日，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金。本案中，廖小华在收到曹飞飞2015年5月10日的短信通知后未予回复，亦未配合办理资金监管手续，曹飞飞于2015年5月18日向原审法院提起诉讼请求解除合同符合双方合同的约定。关于违约金计算的数额，原审在综合考虑同地段房屋价格、合同签订、履行情况的因素上根据公平原则将违约金调整为转让成交价的15%并无不当，本院予以维持。综上，廖小华的上诉没有事实以及法律依据，本院予以驳回，原审认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14048元，由廖小华负担。本判决为终审判决。审判长 彭 宁审判员 聂 效审判员 吴 春 泷二〇一六年九月二十日书记员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”