（2016）陕01民终7511号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-12-15

案件名称

马妍莉与陕西天宝物业投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陕西天宝物业投资有限公司,马妍莉

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2016）陕01民终7511号上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司，住所地西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。法定代表人姜玲，该公司董事长。委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马妍莉，女，1973年9月29日出生，汉族，自由职业，住西安市雁塔区。委托代理人曹铭，男，1971年11月22日出生，汉族，西安自动控制研究所工作人员，住西安市雁塔区。系马妍莉之夫。上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝物业公司）因与被上诉人马妍莉商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，马妍莉、天宝物业公司双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12060010）一份，该合同约定：马妍莉购买由天宝物业公司开发的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第8幢3单元5层30503号房，该房屋面积为63.37平方米，每平方米单价为7444.82元，总房款471778元。合同第八条约定，天宝物业公司（××）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付马妍莉（××）使用。该合同第十四条“××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、天然气管道于入住时安装到位，××自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用。……5、供暖设备于入住时达到使用条件。……如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，××按××已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；……。”该合同第十五条“关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、××不退房，××按已付房价款的2%向××支付违约金。”上述合同签订后，马妍莉向天宝物业公司缴纳了合同约定的购房款，后由于面积差，马妍莉实际缴纳购房款471108元。2014年1月28日，马妍莉收房并已交纳房屋专项维修资金、契税及产权登记费。另查明，天宝物业公司截止庭审时仍未完成涉案房屋的初始登记，也未取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，未将马妍莉购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。再查明，本案涉案房屋户内的天然气管道于交房时已安装到位，但涉案房屋所在小区天然气管道与市政主管道碰口于2014年11月11日才完成，2014年11月30日通气。2014年11月28日，天宝物业公司因迟延供暖向马妍莉发放取暖补偿金620元，马妍莉已实际接收。马妍莉于2016年2月16日起诉至西安市雁塔区人民法院称，2012年7月14日，马妍莉因购买天宝物业公司开发的晶城秀府8-30503号房产与天宝物业公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y12060010，总房款为471778元，后因面积差，马妍莉实际交清房款为471108元。首先，该合同第十五条“关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、××退房，……。2、××不退房，××按已付房价款的2%向××支付违约金。”合同签订后，马妍莉已经向天宝物业公司支付全部房款并办理了取得房地产权属证书所需的全部手续，但由于天宝物业公司的原因，天宝物业公司未在马妍莉收房后365个工作日内将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案，且天宝物业公司未按承诺在两年内办理权属登记，致使马妍莉至今未能取得房地产权属证书，故天宝物业公司理应对其违约行为承担相应的违约责任即天宝物业公司应按房价款的2%向马妍莉支付违约金9422元。其次，该合同第十四条“××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3、天然气管道于入住时安装到位，××自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用。……如果在规定的日期内未达到使用条件的，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，××按××已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；……”。马妍莉已于2014年1月28日收房，天宝物业公司却一直推脱天然气很快会开通，直至2014年11月30日天然气才得以接通使用，为此天宝物业公司应按已付房款的日万分之一支付违约金14369元。现马妍莉诉至法院，请求判令：1、天宝物业公司立即将马妍莉购买的涉案房屋办理权属登记需要由天宝物业公司提供的资料报产权登记机关备案；2、天宝物业公司支付逾期办理房地产权属证书违约金9422元；3、天宝物业公司支付天然气未在入住时达到使用条件的违约金14369元；4、本案诉讼费由天宝物业公司承担。天宝物业公司辩称：首先，天宝物业公司已于交房时完成天然气管道主体的安装，2014年11月11日涉案房屋所在小区天然气管道与市政主管道碰口安装完毕，2014年11月30日涉案房屋在符合天然气公司的通气要求时正式通气使用，故天宝物业公司不应承担逾期完成管道安装的违约责任。其次，马妍莉、天宝物业公司签订的合同约定天然气、供暖等设备在交付时未能达到约定的使用条件时各项违约金不累计计算，所以即使天宝物业公司未按期将天然气管道安装到位，由于天宝物业公司已经在2014年11月就延迟供暖问题对马妍莉进行违约赔偿，故天宝物业公司不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。第三，天宝物业公司逾期办证的行为并未给马妍莉造成实际损失，双方约定的违约金过高，天宝物业公司请求降低。原审法院认为，马妍莉、天宝物业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。马妍莉依约向天宝物业公司实际缴纳购房款471108元，并于2014年1月28日收房，同时也已交纳房屋专项维修资金、契税及产权登记费。根据合同第十五条的约定，××（天宝物业公司）应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由××（天宝物业公司）提供的资料报产权登记机关备案，但天宝物业公司截止庭审时仍未完成涉案房屋的初始登记，也未取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，未将马妍莉购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其上述行为显系违约，故天宝物业公司应按约定将马妍莉购买的涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并按马妍莉已付结算总房款471108元的2%向马妍莉支付违约金，计算为9422元。关于马妍莉要求天宝物业公司支付天然气未在入住时达到使用条件的违约金的诉讼请求，天然气管道是天宝物业公司作为开发商向马妍莉提供的商品房中所具备的基础设施，目的在于通气使用，虽然合同约定是由××自行申请开通，但××申请开通的前提是天然气管道整体安装到位。本案中，天宝物业公司在交房时仅将马妍莉房屋内的天然气管道安装到位，但涉案房屋所在小区天然气管道与市政主管道并未碰口，马妍莉无法申请开通天然气，故天宝物业公司上述行为违反了合同约定，应当依照合同约定承担相应的违约责任，马妍莉于2014年1月28日收房，因双方对天然气管道于2014年11月11日整体安装到位无异议，天宝物业公司迟延安装天然气管道达287天，违约金计算为13521元。关于天宝物业公司辩称已就延迟供暖问题对马妍莉进行违约赔偿，故天宝物业公司不应再承担天然气管道未安装到位的违约金一节，因天宝物业公司提供的供暖设备入住时未达到使用条件而向马妍莉发放了620元供暖补贴，马妍莉也实际接收，视为双方对《商品房买卖合同》第十四条关于供暖设备约定的变更，本案中马妍莉也未主张逾期供暖违约金，故对此辩称不予采信。至于天宝物业公司请求降低违约金一节，天宝物业公司未提供证据证明约定的违约金过分高于给马妍莉造成的损失，故其要求降低违约金理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告马妍莉购买的位于西安市雁塔区丈八东路的“晶城秀府”第8幢3单元5层30503号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马妍莉支付逾期办证违约金9422元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马妍莉支付逾期安装天然气管道违约金13521元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告马妍莉其余诉讼请求。本案案件受理费395元，由陕西天宝物业投资有限公司承担。因马妍莉已预交，陕西天宝物业投资有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付马妍莉。宣判后，天宝物业公司不服，向本院提起上诉称，天宝物业公司于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任。1、天宝公司已于房屋交付时完成了主管道的安装，只是在2014年11月11日，才在符合西安秦华天然气有限公司的通气要求时正式通气使用，并不代表2014年11月11日才将管道安装到位。因此，不应当承担逾期完成管道安装的违约责任。2、供暖违约金已经支付完毕，合同约定天然气和供暖的违约金不累计，已经赔偿了供暖违约金，就不应再支付天然气违约金了。上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判驳回马妍莉要求天宝物业公司支付天然气逾期违约金的诉讼请求；2、本案诉讼费用由马妍莉承担。马妍莉辩称，驳回上诉，维持原判。一、交房时只是完成了室内管道的安装，但是室内与小区天然气站的管道并没有连接，直至2014年11月11日才连通。故在交房时天然气管道没有达到使用条件；二、合同中的约定天然气和供暖是两个违约条款，交房时候天然气和供暖设备均没有安装到位，天宝物业公司只是发放了620元的供暖补贴，并不是天然气的违约金。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，马妍莉和天宝物业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》第十四条约定“…××（天宝物业公司）承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：…3、天然气管道于入住时安装到位，××自行申请开通…。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，××（天宝物业公司）按××已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；…。”天然气管道是天宝物业公司作为开发商向××提供的商品房中所具备的基础设施，目的在于通气使用，要达到使用条件，不但需要房屋内的天然气管道安装到位，也需要整栋楼的天然气管道整体安装到位。天宝物业公司在交房时仅将马妍莉房屋内的天然气管道安装到位，但马妍莉房屋所在整栋楼的天然气主管道未安装到位，应视为天然气管道未达到使用条件。天宝物业公司前述行为违反了合同约定，应当依照合同约定承担相应的违约责任。天宝物业公司因供暖设备入住时未达到使用条件而向马妍莉发放了620元供暖补贴，且马妍莉已经接受此款，视为双方对商品房买卖合同第十四条关于供暖设备约定的变更，故天宝物业公司关于已支付供暖设备违约金就不应再支付天然气管道逾期安装违约金的上诉理由不成立。综上，天宝物业公司上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由陕西天宝物业投资有限公司承担（已预交）。本判决为终审判决。审　判　长　　张亚凤审　判　员　　肖晓通代理审判员　　辛　娟二〇一六年九月二十日书　记　员　　石李婷关注微信公众号“”