（2016）沪0104民初10360号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-10-31

案件名称

顾宇峰、蒋苏苏与朱泳亚、第三人上海沪联房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市徐汇区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

顾宇峰,蒋苏苏,朱泳亚,上海沪联房地产经纪事务所

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款，第九十二条，第九十三条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条

全文

上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初10360号原告：顾宇峰，男，1977年6月1日出生，汉族，住上海市。原告：蒋苏苏，女，1975年7月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：顾宇峰(系蒋苏苏丈夫)，男，1977年6月1日出生，汉族，住上海市。两原告共同委托诉讼代理人：蒋蓓妮，上海米谷律师事务所律师。被告：朱泳亚，男，1976年12月11日出生，汉族，住上海市。第三人：上海沪联房地产经纪事务所，住所地上海市。执行事务合伙人：胡忠文。委托诉讼代理人：谢成伦，上海沪联房地产经纪事务所工作人员。原告顾宇峰、蒋苏苏与被告朱泳亚、第三人上海沪联房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序。后经顾宇峰、蒋苏苏申请本院追加上海沪联房地产经纪事务所作为本案第三人参加诉讼，于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告蒋苏苏及原告顾宇峰、蒋苏苏的委托诉讼代理人蒋蓓妮，被告朱泳亚，第三人上海沪联房地产经纪事务所委托诉讼代理人谢成伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾宇峰、蒋苏苏向法院提起诉讼请求：1.解除顾宇峰、蒋苏苏、朱泳亚及上海沪联房地产经纪事务所签订的《房地产买卖居间合同》及其附件《房地产买卖合同》；2.朱泳亚将顾宇峰、蒋苏苏支付的10万元定金双倍返还顾宇峰、蒋苏苏，共计20万元(其中10万元由第三人上海沪联房地产经纪事务所配合返还)；3.朱泳亚赔偿顾宇峰、蒋苏苏损失差额30万元(损失差额=房屋目前市场价240万元-合同价200万元-双倍返还定金中的10万元)；4.本案诉讼费用由朱泳亚承担。事实和理由：2016年2月6日，顾宇峰、蒋苏苏及朱泳亚在上海沪联房地产经纪事务所居间下签订《房地产买卖居间合同》及其附件《房地产买卖合同》。合同约定由朱泳亚将其位于上海市徐汇区百色路汇成一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以总价人民币200万元出售给顾宇峰、蒋苏苏。当日顾宇峰、蒋苏苏以银行转账方式支付了10万元定金。2016年2月14日，经房产交易中心查询，发现系争房屋上设有抵押、查封。朱泳亚在签约时故意隐瞒上述情况且在合同履行过程中明确表示不愿意继续出售系争房屋。从房屋状况以及朱泳亚的不履约行为看，合同目的已无法实现。在房价上涨的大背景下，朱泳亚的上述违约行为给顾宇峰、蒋苏苏造成巨大的经济损失。根据双方签订的《房地产买卖居间合同》，朱泳亚违约不出售系争房产，应向顾宇峰、蒋苏苏双倍返还定金。现朱泳亚已经将顾宇峰、蒋苏苏交付的10万元定金退还给上海沪联房地产经纪事务所。朱泳亚辩称，同意解除双方签订的合同，但不同意赔偿顾宇峰、蒋苏苏定金损失和损失差额。双方签订的是意向协议书，不是正式的房屋买卖合同，双方未对房屋买卖的关键条款进行约定，交给中介保管的100,000元钱款也写明了是意向金，不是定金。上海沪联房地产经纪事务所述称，同意解除与顾宇峰、蒋苏苏以及朱泳亚签订的《房地产买卖居间合同》及其附件《房地产买卖合同》。顾宇峰、蒋苏苏支付的100,000元属于定金,转给朱泳亚后,朱泳亚又退还给上海沪联房地产经纪事务所了。现在100,000元在上海沪联房地产经纪事务所处。上海沪联房地产经纪事务所愿意配合返还100,000元。本院经审理认定事实如下：朱泳亚系上海市汇成一村XXX号XXX室房屋产权人，房屋建筑面积为56.70平方米。2016年2月6日，朱泳亚(出卖方、甲方)、蒋苏苏、顾宇峰(买受方、乙方)及上海沪联房地产经纪事务所(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》。房地产基本信息(由甲方提供并确保其真实性)载明房地产坐落于徐汇区百色路汇成一村XXX号XXX室，权利人为朱泳亚，建筑面积为56.7平方米，房地产权证编号为沪房(地)徐字(2004)第014464号，类型为住宅，随同转让的附属设施设备为固定设施，是否设立抵押一栏为空白。总房价款为人民币到手价2,000,000元(其他交易条件见附件《房地产买卖合同》)。如甲方在本合同上签字，则乙方交付的意向金即转为定金。待甲方签订本合同后7日内，乙方应补足定金至100,000元。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已经支付甲方的定金不予返还。本合同与附件《房地产买卖合同》同时成立、生效。附件《房地产买卖合同》约定，总房价款为人民币到手价2,000,000元。为办理该房地产交易过户手续之需，双方同意于本合同签订后20日内前往居间方签订网签版买卖合同。除另有约定外，前述约定期限届满日即为甲、乙双方签订网签版买卖合同的日期。合同对房价款的支付方式没有进行具体约定。甲、乙双方经协商一致确认，本次交易产生的税费全部由乙方承担。合同签订后，2016年2月6日，蒋苏苏通过银行转账向朱泳亚汇款100,000元。2016年2月14日及2016年5月26日房地产登记簿信息显示，2014年9月25日，中国民生银行股份有限公司上海分行在系争房屋设立抵押权，该抵押为最高额抵押，最高债权限额为120万元，债权发生期间自2014年9月16日至2017年9月16日。2015年7月17日，殷润堉在系争房屋设立抵押权，债权数额为1,000,000元，债务履行期限从2015年7月9日至2015年9月8日。2015年12月16日，系争房屋被上海市徐汇区人民法院司法查封，限制起始日期为2015年12月16日，预期结束日期为2018年12月16日。后双方通过发送短信方式对合同具体付款方式进行协商。截至2016年2月26日，双方未签订正式的《房地产买卖合同》。2016年2月28日，顾宇峰、蒋苏苏向朱泳亚寄送《房屋买卖催告通知书》，内容为顾宇峰、蒋苏苏与朱泳亚约定在2016年2月26日前签订《上海市房地产买卖合同》，2016年2月21日因朱泳亚告知居间方不准备签订买卖合同，顾宇峰、蒋苏苏认为朱泳亚在签署《房地产买卖居间合同》时刻意隐瞒系争房屋被法院查封的事实，顾宇峰、蒋苏苏可就此提出违约赔偿责任，同时该《房地产买卖居间合同》合法有效，现宽限至3月1日与顾宇峰、蒋苏苏履行合约。快递单号显示于2016年3月5日签收，朱泳亚称收到该通知书。另查明，上海市徐汇区人民法院于2016年6月14日作出(2016)沪0104民初13921号民事调解书，内容为案外人许某甲、许某乙与顾宇峰、蒋苏苏、顾某某于2016年2月1日签订的《房地产买卖合同》解除，顾宇峰、蒋苏苏、顾某某返还许某甲、许某乙定金100,000元，顾宇峰、蒋苏苏、顾某某支付许某甲、许某乙违约金300,000元。第三人上海沪联房地产经纪事务所提供的营业执照上载明上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)，相关的诉讼材料均加盖印有上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)的章。以上事实，除双方当庭陈述外，另有顾宇峰、蒋苏苏提供的产权证、房地产登记簿、《房地产买卖居间合同》及其附件《房地产买卖合同》、转账凭证、短信截屏、催告函及快递信息、调解书等书证，经当庭质证无疑，本院予以认定。庭审中，被告申请证人梁海明(系经办人,现已离职)到庭作证以证明系朱泳亚跳价以及提高首付款等违约行为导致交易没有成功，经质证，朱泳亚对证人证言的真实性不予认可，认为其没有跳价，因顾宇峰、蒋苏苏未提供其他证据予以佐证，故对证人的证明内容本院不予认定。朱泳亚出具2016年2月14日的《定金保管确认书》，载明出售方朱泳亚将顾宇峰支付的定金100,000元暂时交付上海沪联房地产经纪事务所保管，朱泳亚在出售方一栏签字,并在其后手写补充“收款人龚某某，收款卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，此房产订金已转入沪联房地产经纪事务所龚某某卡里”上海市沪联房地产经纪事务所并未盖章,经办人梁海明在上面签字。经质证，蒋苏苏、顾宇峰以及上海沪联房地产经纪事务所对该证据的真实性均无法确认，本院认为，该材料真实性无法确认，也无相关证据佐证，本院对上海沪联房地产经纪事务所认可收到朱泳亚转入的100,000元一节事实予以确认，对该证据不予认定。本院认为，蒋苏苏、顾宇峰、朱泳亚以及上海沪联房地产经纪事务所签订的《房地产买卖居间合同》及其附件《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，对签约方均具有约束力。现朱泳亚、上海沪联房地产经纪事务所同意解除三方签订的合同，系三方协商一致解除合同,于法不悖，本院予以确认。蒋苏苏、顾宇峰在签订合同后向朱泳亚支付了100,000元，朱泳亚抗辩称该100,000元系意向金，并非定金，根据定金的性质，定金系债权的担保，且定金合同从实际交付定金之日起生效，且合同约定的定金为100,000元，故本院认定双方的定金合同成立，对朱泳亚的抗辩意见本院不予采纳。现蒋苏苏、顾宇峰认为系朱泳亚跳价以及提高首付款等违约行为导致买卖并未达成，但未提供充分证据予以证明，而纵观整个买卖合同内容，除总房价款外并未对履行期限、方式等主要条款进行明确约定，双方在签约前也未达成一致意见，现双方均未举证系对方原因造成交易失败的充分证据，本院认定，合同解除不可归责于任何一方，朱泳亚应返还定金100,000元，顾宇峰、蒋苏苏要求双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持，现上海沪联房地产经纪事务所同意返还朱泳亚交由其保管的定金100,000元，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十二条、第九十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条规定，判决如下：一、解除顾宇峰、蒋苏苏、朱泳亚及上海沪联房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》；二、上海沪联房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还蒋苏苏、顾宇峰(由朱泳亚交上海沪联房地产经纪事务所代为保管)定金100,000元；三、驳回蒋苏苏、顾宇峰其余诉讼请求。案件受理费减半收取计4,440元，由顾宇峰、蒋苏苏负担3,512元，由朱泳亚负担928元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　汪俭蓉二〇一六年九月二十日书记员　　邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。