（2016）鲁06民终3688号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-21
案件名称
烟台南山置业发展有限公司、刘永国等案外人执行异议之诉民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
烟台南山置业发展有限公司,刘永国,吴波
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终3688号上诉人（原审原告）：烟台南山置业发展有限公司。住所地：烟台市莱山区港城东大街世纪大厦*座。法定代表人：曹玉彬，董事长。委托代理人：朱世东，烟台南山置业发展有限公司工作人员。委托代理人：胡倩倩，烟台南山置业发展有限公司职工。被上诉人（原审被告）：刘永国。委托代理人：孙法朋，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴波。上诉人烟台南山置业发展有限公司（以下简称南山置业公司）因与被上诉人刘永国、吴波案外人执行异议之诉一案，不服烟台市福山区人民法院（2015）福民初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南山置业公司的委托代理人朱世东、胡倩倩与被上诉人刘永国的委托代理人孙法朋、被上诉人吴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南山置业公司上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2015）福民初字第407号民事判决，依法改判。2、案件受理费由被上诉人刘永国、吴波负担。事实和理由：首先，以被上诉人刘永国未按约定向银行偿还贷款本息，将势必影响商品房买卖合同的履行及损失上诉人的合同利益，且被上诉人刘永国的行为已标明其无法再缴纳公共维修基金、契税及补交面积差价款等款项，被上诉人刘永国的表明其将无法继续履行商品房买卖合同，上诉人南山置业公司才于2014年依法行使不安抗辩权予以解除商品房买卖合同。其次，涉案房屋至今未办理产权登记，所有权并未转移，仍应属于上诉人南山置业公司。一审判决认定涉案房屋已预告登记，取得了物权期待权是错误的。物权期待权不属于物权，不能因此认定涉案房屋的所有权已归被上诉人刘永国所有。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人刘永国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人南山置业公司的上诉请求。被上诉人吴波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人南山置业公司的上诉请求。上诉人南山置业公司向一审法院起诉请求：一、停止（2014）福门民初字第95号裁定对查封房屋的执行。二、诉讼费由刘永国、吴波承担。一审法院认定事实：2011年4月8日，南山置业公司与刘永国签订合同编号为高预字第110331200003号《商品房买卖合同》，合同约定刘永国以1019.5767万人民币购买了南山置业公司位于烟台市莱山区滨海路北北寨村段南山马山寨37#海景酒店第1层37#酒店号房，刘永国首付款5195767元，剩余500万元于2011年5月7日前按揭贷款支付。2011年4月15日，刘永国作为借款人与贷款人光大银行烟台分行签订了合同编号为38021116000603号《个人贷款合同》，保证人为南山置业公司，抵押人为刘永国、曲乃丽，抵押物为涉案房产南山马山寨37#海景酒店第1层37#酒店号房，贷款金额为500万元。该合同第12项约定保证人自愿为借款人在本合同项下借取贷款所产生全部债务向贷款人承担连带保证责任。2011年4月19日，预告登记权利人刘永国与预告登记义务人南山置业公司对高新区南山马山寨37#海景酒店进行了预购商品房预告登记（烟房预高字G000667号）；2011年4月26日，光大银行烟台分行作为预告登记权利人与刘永国（预告登记义务人）对坐落于高新区南山马山寨37#海景酒店第1层37#酒店号房进行了预购商品房抵押权预告登记（烟房预高抵字第G000477号），债权数额为500万元。南山置业公司为证明其主张，提供如下证据：1.烟台市福山区人民法院（2015）福执异字第11号民事裁定书，证明南山置业公司与刘永国、吴波就涉案房屋存在执行争议，现按裁定书规定时间起诉。2.南山马山寨海景别墅认购协议、《商品房买卖合同》，证明南山置业公司与刘永国之间存在商品房买卖合同关系。3.《个人贷款合同》，证明南山置业公司、刘永国及光大银行烟台分行之间存在贷款合同关系。4.房屋预告登记证明，证明刘永国将房屋办理了预抵押登记，光大银行烟台分行为权利人，享有优先受偿权。5.2015年4月24日，光大银行烟台分行与南山置业公司签订的《债权转让协议》、2015年5月14日，光大银行烟台分行向刘永国、曲乃丽发出的《债权及抵押优先受偿权转让通知书》及EMS快递单、快递追踪记录，证明光大银行烟台分行已通知刘永国将房屋的优先受偿权转让给南山置业公司，债权人转让债权通知债务人即生效。6.2014年5月21日，光大银行烟台分行向南山置业公司发出《保证人代偿通知》，从南山置业公司保证金账户（3864）扣收人民币3911660.09（其中本金3887445.39元，利息24214.70元）元。证明南山置业公司收到光大银行烟台分行债权转让协议及通知后履行了保证义务。7.2014年11月11日，《解除商品房买卖合同通知书》及百世汇通快递单，证明由于刘永国违约给南山置业公司造成损失，南山置业公司按合同约定向刘永国发出解除合同的通知。8.2014年5月21日，光大银行烟台分行扣款证明，证明南山置业公司已经替刘永国偿还了银行贷款本金3887445.39元，利息24214.70元，共计3911660.09元。上述证据，刘永国经过质证认为：对证据1真实性及内容无异议。对证据2《商品房买卖合同》真实性及内容无异议，认购书系复印件，不予质证。对证据3系复印件，不予质证。对证据4真实性无异议，但对其内容有异议，认为预抵押登记并非抵押登记，预抵押人不享有优先受偿权。对证据5真实性及内容均有异议，（1）该特快专递并没有刘永国的签收。（2）南山置业公司提供的《债权转让协议》签订日期是在2015年4月24日，是在南山置业公司提起执行异议之后签订的。从南山置业公司在执行异议听证中及在本案庭审中陈述的是南山置业公司应光大银行烟台分行的要求履行的是保证责任，款项支付是代偿款，从该协议看体现的是债权转让款，是相矛盾的。（3）对《债权及抵押优先受偿权转让通知书》有异议，没有加盖公章，根据通知书记载光大银行烟台分行是于2014年5月21日将债权及抵押优先受偿权转让给南山置业公司，但光大银行烟台分行是于2015年4月24日签订的《债权转让协议》，不符合银行交易习惯，是南山置业公司为了应付本次诉讼而制作的合同，不应依法采信。对证据6真实性有异议，即使是真实的也是要求南山置业公司履行保证责任。对证据7真实性有异议，（1）无法证明南山置业公司向刘永国邮寄了该份文件。（2）也无法证明是要求解除涉案房屋的买卖合同关系。（3）即使是真实的，南山置业公司也无权解除南山置业公司与刘永国签订的商品房买卖合同，刘永国在签订商品房买卖合同后不存在违约的情形，刘永国按合同约定以银行贷款方式支付了全部购房款，同时南山置业公司与刘永国及光大银行烟台分行形成了借款保证关系，与南山置业公司、刘永国商品房买卖合同关系是两个独立的合同关系，南山置业公司并不能因为履行了保证责任解除买卖合同关系，其可以通过追偿的方式主张其权利，其解除合同没有事实和法律依据。对证据8真实性无异议，该证据证明南山置业公司履行的是保证责任。吴波质证意见与刘永国一致。刘永国向法庭提交两张照片，证明南山置业公司已经将房屋交付给刘永国，并对房屋进行了部分装修。南山置业公司经过质证认为，涉案房屋是在建工程并未完工，拍摄场景是园子，现房屋钥匙仍在物业处。另查明，2015年9月25日烟台市福山区人民法院做出（2015）福执异字第11号执行裁定书，在执行吴波与刘永国、烟台金裕丰无缝钢管有限公司民间借贷纠纷案件中，针对异议人南山置业公司的异议申请，驳回了异议人南山置业公司的异议。该执行裁定审理查明，2011年4月8日，被执行人刘永国与异议人南山置业公司签订了商品房买卖合同，购买南山马山寨37#海景酒店第一层37#酒店，总价款10,195,767.00元，并办理了房屋预售登记。合同签订后，刘永国支付首付款人民币5,195,767.00元。2011年4月15日，刘永国通过光大银行烟台分行个人商用房按揭贷款支付了500万元，并办理了预抵押登记手续。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案的审查重点在于南山置业公司就诉争房屋是否具有所有权或其他足以阻却执行的合法实体权利。首先，南山置业公司与刘永国所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同的义务。本案中，刘永国已经按照《商品房买卖合同》的约定交纳了首付款并按期申请获得了银行贷款，向南山置业公司全面履行了涉案房产的付款义务，南山置业公司关于因刘永国未向《商品房买卖合同》外的第三方履行银行贷款义务而单方面通知刘永国解除合同的主张，于法无据，本院不予支持。刘永国履行完涉案房产付款义务后，南山置业公司应该按照合同约定继续履行交付房产等合同约定的其他义务。且经查明现涉案房产已预售登记在刘永国名下，刘永国已取得了该房产的物权期待权，故法院依法予以查封并无不当。其次，南山置业公司主张通过债权及抵押优先权转让的方式获得对刘永国主张债权及优先受偿权的权利，本院认为光大银行烟台分行扣划保证人即南山置业公司保证金的行为，系依据其与刘永国、保证人南山置业公司之间签订的《个人贷款合同》的约定，而非因为债权的转让，原因在于其出具给南山置业公司的通知为《保证人代偿通知》，附件注明依据是1、《个人贷款合同》2、《贷款还款证明》，扣划途径为南山置业公司保证金账户。南山置业公司主张系因为债权转让而获得对刘永国的债权，本院认为光大银行烟台分行在扣划资金近一年之后才将债权予以转让给南山置业公司明显不符合银行业正常的操作方式，且光大银行烟台分行在依合同约定扣划保证人即南山置业公司保证金账户资金后，其与刘永国之间的金融借款债权债务关系已经消灭，已无权再对该债权予以转让，而且在南山置业公司提供的《债权及抵押优先受偿权转让通知书》中即没有光大银行烟台分行的印章，刘永国也没有收到该通知书，因此该债权转让也缺乏形式要件，故本院对南山置业公司的主张不予支持。另外，即使该债权转让成立，南山置业公司所取得的也只是对刘永国的债权请求权，而该债权请求权并不具有阻却法院对执行标的强制执行的效力。综上，本院认为南山置业公司的主张不足以阻止法院依法执行，南山置业公司因履行保证责任而取得的追偿权可以另案主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条之规定，判决：驳回南山置业公司的诉讼请求。案件受理费13000元，由南山置业公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，被上诉人刘永国与上诉人南山置业公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，应为有效。被上诉人刘永国按照合同约定支付了涉案房屋首付款并办理按揭贷款后，涉案房屋已预登记在被上诉人刘永国名下，被上诉人刘永国依法应为涉案房屋的所有权人，上诉人南山置业公司认为涉案房屋所有权并未转移的主张，于法无据，本院不予支持。上诉人南山置业公司按照贷款合同约定向光大银行履行担保责任后，取得了对被上诉人刘永国的担保追偿权，上诉人南山置业公司以被上诉人刘永国将无法继续履行商品房买卖合同为由，主张其公司已与被上诉人刘永国解除了房屋买卖合同的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人南山置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13000元，由上诉人烟台南山置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王云龙审 判 员 樊 勇代理审判员 李 安二〇一六年九月二十日书 记 员 辛婷婷 关注微信公众号“”