（2016）晋0105民初2749号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-11-07
案件名称
陈广耀与山西幸福食代餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市小店区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈广耀,山西幸福食代餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0105民初2749号原告陈广耀，太原市小店区广耀小吃店经营者。委托代理人李晓光，山西晋商律师事务所律师。被告山西幸福食代餐饮管理有限公司，住所地太原市小店区亲贤北街117号1幢办公5层501号，组织机构代码证号09960449-5。法定代表人赵崇志，总经理。委托代理人樊惠娟、张民辉，山西瀛谷律师事务所律师。原告陈广耀与被告山西幸福食代餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法由审判员刘建平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈广耀及其委托代理人李晓光，被告山西幸福食代餐饮管理有限公司委托代理人樊慧娟、张民辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈广耀诉称，2015年7月1日原告与被告签订了编号为ZXB20150623-2的房屋租赁合同，被告将坐落于太原市小店区平阳路40号美特好超市负1层（4）号商铺出租给原告经营“冒菜”生意。合同约定的商铺租赁期限为二年，自2015年7月1日至2017年6月30日止，租金每年75000元整，履约保证金5000元。合同第九条约定，若被告违反合同规定，提前收回房屋的，应按照合同总额的30%向原告支付违约金，在原告正常经营期间，遭遇到非政策性拆迁，被告应将剩余房租退还于原告，并承担原告的装修费用。合同签订后，原告按约履行了全部义务，但在合同正常履行期间，被告以需对店面升级改造为由，在未征得原告同意的情况下，于2016年4月28日擅自将原告租赁的房屋收回，后对该房屋进行拆改，原告因此无法开展经营活动，遭受巨大经济损失。原告认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，由于被告违反合同约定，擅自收回房屋，使原告丧失了对租赁房屋的使用权，致使原告签订合同的目的无法实现，原告享有单方解除权，被告有义务向原告返还剩余的租金及履约保证金，并按照合同约定向原告支付违约金和装修费用，故诉请判令：1、被告向原告返还剩余租金12945元及履约保证金5000元；2、被告向原告支付45000元违约金和7140元装修费用；3、被告承担本案诉讼费用。被告山西幸福食代餐饮管理有限公司辩称，因经营场所设施老化，被告出于安全经营考虑于2016年4月28日通知对店面进行必要的升级改造；被告未提前收回房屋，现店面升级改造后已开始营业，原告可依据租赁合同继续租赁使用，不存在退还租金问题，履约保证金在合同履行完毕双方结算后予以退还；被告没有根本违约致使合同目的不能实现，原告无权单方解除合同；即便被告违约，双方约定的违约金过高，请求法院适当减少，装修费只能赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失。经审理查明，2015年6月30日原告陈广耀（乙方）与被告山西幸福食代餐饮管理有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于太原市小店区平阳路40号美特好超市负1层（4）号商铺“冒菜”，建筑面积为20平方米，租赁期自2015年7月1日至2017年6月30日止；一个租赁年度指租赁期限开始满365日，租金为每年75000元，租金每年支付一次，乙方在本合同签订之日，将75000元租金及5000元保证金交清，之后乙方应于每个租赁年度6月1日前向甲方交付下一租赁年度租金；乙方在签订本合同的当天须向甲方支付对应的金额作为乙方租赁期间的履约保证金共计人民币5000元，租赁期满后，若乙方无拖欠款项，并未给甲方造成损失，甲方将在合同到期后7个工作日内全额无息退还该保证金；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总额的30%向乙方支付违约金，违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；如乙方正常经营期间，遭遇到非政策性拆迁，甲方负责将乙方剩余房租退还并承担乙方装修费用。该合同还约定了其他内容。在合同签订之前，原告于2015年6月23日向被告支付了2015年7月1日至2016年6月30日的租金75000元及保证金5000元。2016年4月28日被告发出“店面升级通知”，告知各商户因设施老化对平阳路美特好幸福食代美食城店面进行升级改造，工程预计于4月30日开工，工期四十天左右，要求各商户于4月30日前清空各自档口。庭审时，原告表示，被告对美食城升级改造前未征得其同意；被告说过把剩余租金和保证金退了，让其退出，但因签了两年合同，且被告不同意赔偿装修，所以其没有同意；4月29日其准备营业时发现美食城关门，直到七月初才开业，现在店面已经租给别人经营。原告还提供了装修费收据及明细表，证明其为开店于2015年7月12日支出装修费用7140元。被告则表示，在对美食城升级改造前，原告只交了一年房租且已经快到期了，被告愿意退还剩余租金及合同履约保证金，但原告不同意，所以没有协商一致。认定上述事实的证据有原告提供的《房屋租赁合同》、租金及保证金收据、装修款收据、装修明细、小吃店营业执照复印件、店面升级通知及相关照片等，经当庭举证、质证，另有本案庭审笔录在卷佐证，可以采信。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系原、被告真实意思的表示，系合法有效的合同，双方应按约履行合同义务。被告在未与原告协商一致的情况下对美食城整体进行升级改造，客观上造成原告无法经营，改造完毕后也未将铺位交还原告继续经营，事实上提前收回房屋并解除合同，被告的行为构成违约，现原告要求被告退还剩余租金12945元及履约保证金5000元，理由正当，本院应予支持。对于原告主张的违约金，被告提出减少的要求，本院认为原告主张的违约金确高于实际损失（包括装饰装修残值损失），则结合本案实际酌情支持已付租金20%的违约金即15000元，原告主张的装修费损失已包含在内，不另作考虑。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山西幸福食代餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈广耀租金12945元及保证金5000元。二、被告山西幸福食代餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈广耀违约金15000元。三、驳回原告陈广耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费776元（原告已预交），由被告山西幸福食代餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘建平二〇一六年九月二十日书记员 高 琴 关注公众号“”