（2016）湘11民终1697号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-03
案件名称
邓桂芳与王加祝、胡建林，原审第三人周良军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓桂芳,王加祝,胡建林,周良军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十四条，第一百四十四条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终1697号上诉人（原审原告）：邓桂芳（曾用名邓桂芸）。委托诉讼代理人：邓祥元（系上诉人邓桂花芳之夫）（特别授权）。上诉人（原审被告）：王加祝。上诉人（原审被告）：胡建林。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：贺新华，湖南湘永律师事务所律师。原审第三人：周良军。上诉人邓桂芳因与上诉人王加祝、胡建林，原审第三人周良军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民重初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓桂芳及其委托诉讼代理人邓祥元，上诉人王加祝、胡建林及其委托诉讼代理人贺新华到庭参加诉讼，原审第三人周良军经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓桂芳上诉请求：请求二审法院判决：1、撤销冷水滩区人民法院（2015）永冷民重初字第55号民事判决；2、王加祝、胡建林履行双方在冷水滩区公证处签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》，交房并承担产权证办理的一切费用，赔偿违约金8万元；3、如王加祝、胡建林不交房，则赔偿邓桂芳房屋损失243,887元；4、王加祝、胡建林承担一、二审诉讼费等一切损失。事实与理由：一、邓桂芳与王家祝、胡建林签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》合法有效。1、该合同经公证处公证，具有法律效力；2、建房未履行审批手续，过错在王加祝、胡建林，不影响双方签订的合同的效力。二、王加祝、胡建林赔偿邓桂芳243,887元的损失合法。损失包括：1、王加祝、胡建林违约损失80,000元；2、王加祝、胡建林将邓桂芳购买的房屋卖给周良军获利163,887元。王加祝、胡建林辩称，1、《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》违背法律强制性规定，是无效的，且王加祝、胡建林无任何过错。2、《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》无效，邓炜群继承房屋所有权且得到合法权益，邓桂芳无任何损失。请二审法院驳回邓桂芳对王加祝、胡建林的诉讼请求。王加祝、胡建林上诉请求：1、请求二审法院撤销冷水滩区人民法院（2015）永冷民重初字第55号民事判决的第二项，改判王加祝、胡建林不承担责任；2、本案一、二审诉讼费由邓桂芳负担。事实与理由：一、邓桂芳胁迫王加祝、胡建林签订房屋买卖合同，应承担全部过错责任；二、王加祝、胡建林不卖房子给邓桂芳，是因为邓桂芳的胞弟多次向王加祝、胡建林索要钱款达一万余元，违反了双方签订合同的第五条，邓桂芳违约。三、邓桂芳没有任何损失，且合同无效，违约金条款不能单独生效，一审法院判决王加祝、胡建林赔偿邓桂芳80,000元没有依据。邓桂芳辩称，对方第一次没有上诉，本案发回重审后第二次上诉是无效的。原审第三人周良军针对上述双方上诉，均未答辩。邓桂芳向一审法院起诉请求：1.被告履行2011年9月14日签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》，把协议的补偿房交付给原告，并承担产权的一切费用，赔偿不诚信拆毁房屋损失费80,000元整；2、被告承担全部诉讼费及原告诉讼所造成的全部损失。一审法院认定事实：杨素云与邓顺辉系夫妻，婚后分别生育女儿邓桂芳、邓兰芳、儿子邓国群、邓炜群。邓顺辉于2008年1月5日因病在冷水滩区死亡。其后，杨素云、邓桂芳、邓兰芳、邓国群、邓炜群作为申请人，向湖南省永州市冷水滩公证处申请对其享有的邓顺辉的继承权进行公证。湖南省永州市冷水滩公证处于2011年9月14日以（2011）湘永冷证字571号公证书作出以下公证：登记于被继承人邓顺辉名下的位于永州市冷水滩区通化街235号的房屋一套〔土地使用权证号为永（冷）国用（2001）字第房改00818号，房产证号为永房权证冷水滩字第000718**号〕，为邓顺辉与配偶杨素云的夫妻共同财产，即其中的一半份额为被继承人邓顺辉的个人合法遗产。被继承人邓顺辉的遗产应由其配偶杨素云、儿子邓国群、邓炜群、女儿邓桂芳、邓兰芳共同继承。因继承人杨素云、邓国群、邓桂芳、邓兰芳表示放弃对被继承人邓顺辉上述遗产的继承权，因此，兹证明邓顺辉的上述遗产应由邓炜群一人继承。且杨素云自愿将上述房屋中属于其所有的一半份额一并赠与儿子邓炜群，故邓炜群可持该公证书到房产管理部门和国土管理部门办理上述房屋的房屋所有权和国土使用权的继承变更登记手续。2011年9月21日，邓炜群持该公证书至永州市房产局办理了该房屋所有权的变更登记手续，将该房屋的所有权变更登记于其名下，房产证号为永房权证冷字第7110129**号。该房屋所有权证上载明：共有情况为单独所有，房屋座落于冷水滩区通化街2栋1-7号，产权来源为继承。2009年12月28日，原告之弟邓国群等人（乙方）与二被告（甲方）就登记于邓顺辉等人名下的位于冷水滩区通化街235号的房屋拆迁（土地使用权取得方式均为划拨）签订一份《永州市救助站旧危房改造协议》，约定：甲方交付乙方的新房，面积按乙方旧房房产证登记的面积1:1.5的比例计算。新房面积为120㎡/套（±2㎡）。乙方需按每户每套住房向甲方补差，其中二层每套每户按10,000元补差；甲方改造后的新房，第一层归甲方所有，甲方按原有房产面积满足乙方的住房后，其余房屋归甲方所有。甲方负责办理开工前的手续，并承担费用。该协议经甲、乙双方及救助站签字和盖章生效。在协议下方，甲、乙方均进行了签名，湖南省永州市救助管理站加盖了印章。2011年9月8日，二被告出具一份承诺书，内容为：市救助站旧房户杨素云旧宅改造修建后，根据合同规定应补偿二被告的住房补偿款10,000元，二被告不再收取；二被告支付杨素云住房装修费、林木补偿费6000元；该房办理二证费用由二被告承担（此房过户邓炜群名下后仍有效）；杨素云不得再提出任何补偿要求。2012年5月14日、6月18日、11月25日，二被告分别向原告邓桂芳之弟邓炜群支付补偿金600元、2000元、8000元。2012年6月5日，被告王家祝委托相关部门对冷水滩区通化街235号房屋是否符合房屋翻建条件进行鉴定。2012年7月23日，永州市城市管理行政执法局冷水滩分局、永州市规划执法支队、永州市建设工程质量安全监督站、永州市房产局房屋安全鉴定部门共同作出一份鉴定报告，鉴定情况为：屋面木基层严重腐蚀，部分断裂，墙体风化及粉化严重且产生多处裂缝，部分墙体拆除，房屋倾斜明显；损坏原因分析：房屋本身质量问题及墙体部分拆除；鉴定结论：根据建设部门JGJ125-99《危险房屋鉴定标准》，该房屋安全等级为D级；处理建议：因该房屋修缮价值不大，在自身经济条件及规划许可的情况下，建议进行翻修或改建。2011年9月14日，原告邓桂芳（乙方）与被告王家祝、胡建林（甲方）签订一份《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》，约定甲、乙双方就永州市救助站邓顺辉旧房改建补偿补充达成如下协议：一、除补偿邓顺辉房屋120㎡外，甲方同意邓顺辉长女即乙方在该旧房拆建的位置上购买一套朝东方的三楼房屋一套（门面楼除外），面积初定130㎡左右；二、购房价格：房屋总价120,000元，房屋价格按923元/㎡结算。设计面积不得超过145㎡，超过部分的房屋价款不得超过10,000元；三、甲方房屋修建至第三层时，应通知乙方四日内签订购房协议。签订购房协议时，乙方首付80,000元购房款，房屋封顶时付10,000元购房款，甲方为乙方办理房产证时付15,000元购房款，余款在办理土地使用权证时一次性付清。若乙方在接到甲方通知后四日内不签订购房协议，甲方有权终止协议，并有权另行出售该房屋；四、甲方负责为乙方办理二证，费用由甲方承担。水电开户费用由乙方承担；五、甲方拆除邓顺辉房屋时，只向其长女邓桂芳出售一套房屋，其他子女不能再提出要房、购房或其他要求。否则该协议作废，该房不拆除，此协议不生效；六、本协议具有法律效力，签订购房合同按此协议以上条款办理，甲方按以上条件售给乙方房屋，不办理购房合同及房产证、土地出让证（土地分割面积），应赔偿乙方拆毁房屋损失费捌万元，如乙方不及时交款或余款在办证时交清，乙方赔偿甲方违约金捌万元正；七、该协议一式三份，甲、乙双方各执一份，公证处留存一份，双方签字生效。在该协议的首页和尾部，被告王家祝、胡建明作为甲方进行了签名，原告邓桂芳作为乙方进行了签名。邓国群、邓兰芳、杨素云、邓炜群在该协议甲、乙方签名后签署：“同意按此协议办理”的书面意见，并在该书面意见下方签名、捺印。其后，原告邓桂芳、被告王家祝、胡建林向湖南省永州市冷水滩公证处申请对该协议进行公证并由被告王加祝交纳了公证费。2011年9月14日，湖南省永州市冷水滩公证处审查后作出（2011）湘永冷证字第572号公证书进行了公证。2013年10月28日，原告邓桂芳的丈夫邓祥元、儿子邓东平前往湖南省永州市冷水滩公证处反映二被告修建的房屋已建到第三层，按约定双方应签订购房协议，但其多次到工地未能找到二被告。同日上午10时6分，该公证处公证员蒋小利拨打了被告胡建林申办公证时的联系电话1387461****，被告胡建林表示其所建房屋没有办理预售许可证，并表示其在广州，签订购房协议事宜待其回来后再作商量。2015年2月8日，二被告向原告邓桂芳之弟邓炜群交付位于冷水滩区通化街235号（市救助站大门旁）改建后朝西的401号房。又查明：2014年7月3日，被告王家祝、胡建林（甲方）与第三人周良军(乙方)签订一份《房屋买卖合同》，约定：1.甲方向乙方出售位于冷水滩区螺丝塘路永州市救助站（通化街235号）由北往南方向二单元住房三楼302号，面积为131㎡；2.房屋总价款284,800元，交房时支付254,800元，余款待办理二证时支付；3.合同签订当天交房。该房屋即原告邓桂芳与被告王家祝、胡建林签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》中约定的房屋。签订协议的当天，二被告即向第三人周良军交付了房屋，被告周良军亦于当日通过中国农业银行向二被告转账支付购房款244,800元。其后，二被告向第三人周良军出具一份已收取其购房款254,800元的的收据一份。第三人周良军收房后，将该房屋的阳台安装了防盗网。永州市住房和城乡规划建设局2014年4月8日作出的永建罚[2014]6号行政处罚决定书查明：1、当事人王加祝、李正升、齐佑顺、邓炜群、孟祥玉、龚俊伟、盘凌春、杨克惠、邸国民、樊书铭等十人建设的住宅楼工程，位于冷水滩区通化街235号。该项目的设计单位为永州市冷水滩区规划建筑设计院，施工单位为湖南省祁阳县第一建筑工程公司。2013年5月22日，当事人与湖南省祁阳县第一建筑工程公司签订了工程施工合同。该项目于2013年4月26日取得了建设工程规划许可证，证号为建字第永[2013]0022号，规划批准建设一栋2层砖混结构建筑，总建筑面积为571.74平方米，建设工程造价为36万元。该项目于2013年8月开工建设，立案时正在进行主体第八层建设，已建成建筑面积为3948.2平方米，已建成部分工程造价为296万元。王加祝、李正升、齐佑顺、邓炜群、孟祥玉、龚俊伟、盘凌春、杨克惠、邸国民、樊书铭等十人在该项目建设过程中存在以下违法违规行为：未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。永州市住房和城乡规划建设局决定对当事人作出如下行政处理和处罚：一是责令当事人继续停止该项目建设，消除质量安全隐患，自接到本决定书之日起30日内按建设工程规划许可证的要求整改到位，自行拆除违法建设部分，不自行拆除的，则启动强制拆除措施，不能拆除的，没收实物或者违法收入；二是函告房产局暂停办理该项目房屋产权登记手续；三是将该项目非法占有土地的问题，函告永州市国土资源局冷水滩分局；四是依法依规对当事人作出如下行政处罚：对未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，处罚款人民币贰拾万柒仟元整。一审法院认为，本案的争议焦点是原告邓桂芳与被告王家祝、胡建林签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》是否有效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款规定“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案所涉建设工程虽经规划批准建设一栋2层砖混结构建筑，但实际建设未按规划条件进行，而二被告在法庭辩论终结前未提交规划变更批准手续，故包括本案合同标的房屋在内的2层以上建筑不符合《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定；本案合同标的所涉土地使用权取得方式为划拨，在法庭辩论终结前二被告未提交房屋转让审批手续，故本案所涉房屋转让违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定。综上，原告邓桂芳与被告王家祝、胡建林签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》虽是双方当事人真实意思表示，但因违反法律的强制性规定而归于无效。二被告合同无效的辩称成立。二被告作为本案合同所涉房屋的建设方和转让方，在法庭辩论终结前未提交规划变更批准手续和房屋转让审批手续，导致本案合同因违反法律的强制性规定而无效，应承担本案合同无效的全部过错责任。原告以本案合同价款120,913元在现在房价上涨的情况下无法购买到相同类型的房屋，其损失客观存在，而二被告将本案合同所涉房屋转让给第三人周良军获利163,887元（284,800元－120,913元＝163,887元），结合本案合同约定赔偿损失80,000元，酌情认定原告邓桂芳损失80,000元，应由二被告予以赔偿。因第三人周良军不是本案合同当事人，在本案中不应承担责任。综上，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告邓桂芳与被告王家祝、胡建林2011年9月14日签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》无效；二、被告王家祝、胡建林于本判决生效之日起五日内支付原告邓桂芳赔偿款80,000元；如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告邓桂芳的其他诉讼请求。本案受理费2400元，由被告王家祝、胡建林负担。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争执的焦点：王加祝、胡建林与邓桂芳签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》是否有效。王加祝、胡建林与邓桂芳签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》是双方意思的真实表示，不违反法律的强制性规定，是有效协议，一审法院认定协议无效不当，双方应依协议的约定履行自己的义务。协议约定，王加祝、胡建林向邓桂芳出售位于冷水滩区螺丝塘路永州市救助站（通化街235号）由北往南方向二单元住房三楼302号，邓桂芳支付王加祝、胡建林购房款12万元，同时协议约定，王加祝、胡建林按以上条件售给邓桂芳房屋，不办理购房合同及房产证、土地出让证（土地分割面积），应赔偿邓桂芳拆毁房屋损失费8万元。由于王加祝、胡建林在合同签订后，拒收房款、拒交房屋，导致双方签订合同中的房屋买卖部分不能履行，应承担违约责任，即赔偿违约金8万元。但按照协议约定，违约责任的承担，只能承担8万元违约金，邓桂芳主张违约金和赔偿损失并用，不符合协议约定及法律的规定。王加祝、胡建林上诉提出“邓桂芳胁迫王加祝、胡建林签订房屋买卖合同”没有证据证实。王加祝、胡建林还提出邓桂芳胞弟向其索要一万余元，邓桂芳违反了双方约定。因王加祝、胡建林没有证据证实其支付一万余元给邓桂芳胞弟与本案有关联性，不予支持。虽然双方签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》是有效的，但由于王加祝、胡建林已承担违约责任，且涉案房屋已经出售给原审第三人，该协议已不能继续履行，因此双方签订的协议应予以解除。综上，上诉人邓桂芳的上诉请求部分成立；上诉人王加祝、胡建林的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项，第一百七十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民重初字第55号民事判决第二项；二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民重初字第55号民事判决第一项；三、解除上诉人邓桂芳与上诉人王家祝、胡建林2011年9月14日签订的《关于邓顺辉房屋拆建的补偿补充协议》；四、驳回上诉人邓桂芳的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2400元，由上诉人王加祝、胡建林负担；二审案件受理费2400元，上诉人邓桂芳负担1000元上诉人王加祝、胡建林负担1400元。本判决为终审判决。审 判 长 彭样平代理审判员 唐英虎代理审判员 熊孝航二〇一六年九月二十日书 记 员 吴雪芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”