（2016）京03民终7841号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-10-03

案件名称

北京禾润恒通物业管理有限公司上诉陈平租赁合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京禾润恒通物业管理有限公司,陈平

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终7841号上诉人（原审被告）：北京禾润恒通物业管理有限公司。法定代表人陈百凤，经理。被上诉人（原审原告）：陈平，女，1976年9月21日出生。上诉人北京禾润恒通物业管理有限公司（以下简称禾润恒通公司）因与被上诉人陈平租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初6899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人禾润恒通公司的法定代表人陈百凤，被上诉人陈平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。禾润恒通公司上诉请求：1.撤销原审判决书，改判禾润恒通公司无责任退还陈平租金人民币一万二千五百元，押金人民币一千元；2.一、二审诉讼费由陈平负担。事实和理由主要为：禾润恒通公司与本案涉案租赁房屋没有任何关系，不知道本公司公章为何会出现在陈平的租赁合同中。本公司没有收取陈平任何租金和押金，因此无责任向陈平退还租金和押金。陈平辩称：同意一审判决，不同意禾润恒通公司的上诉请求。我方提供的证据能够证明禾润恒通公司和整个市场签订过房屋使用协议，该协议上有禾润恒通公司的公章和签字。陈平向一审法院起诉请求：要求解除与禾润恒通公司于2015年1月签订的租赁合同，禾润恒通公司退还剩余5个月的房屋租金12500元、押金1000元，并支付屋顶防水费用400元，以上共计13900元，诉讼费由禾润恒通公司负担。事实和理由主要为：2015年1月20日，双方签订租赁合同，约定禾润恒通公司将其位于北京市通州区×镇×公司×号的店铺出租给我方，该房屋的租期为2015年4月23日至2016年4月22日止。该房屋月租金为2500元，且按年支付租金，押金1000元。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电和物业管理等费用由我方承担。合同签订后，禾润恒通公司在租赁期内擅自将整个市场（包括超市外面的八个商铺）整体转让给第三方孙×，我方并不知情。2015年11月中旬，孙×等老板开的北京阳光生活超市有限公司破产，致使整个市场倒闭，并且已经构成根本性违约，严重侵害了我的合法权益。经我多次催讨后，禾润恒通公司仍未支付上述费用。一审法院认定事实：2015年1月20日，禾润恒通公司（合同出租方）与陈平（合同承租方）签订《租赁合同》，约定承租方租赁出租方商铺坐落位置×号，共1个（间），12平方米，商位设施有电表、插座，按场地要求经营用途儿童用品、煎饼、冷饮、服装等。租赁期限共1年，从开业日期起计算。租金为每月2500元，承租方必须每月十日前一次性交清十二个月租金，逾期者每日按未交部分的3%计算滞纳金，押金1000元。合同约定承租方需对商位进行装修或增设他物的，事先必须书面申请，经出租方同意后方可进行。商位内承租方装修、增设他物费用自理，合同期满后装修设施或新增固定设施（不可撤除部分）无偿归出租方，承租方不得拆除，出租方不作任何补偿。增设的他物（可撤除部分）由承租方自行撤除，损坏摊位的必须由承租方恢复原状，或赔偿修复费用。合同同时还约定了其他内容。上述租赁合同签订后，陈平向禾润恒通公司交纳了1年租金3万元，并交纳了押金1000元。×超市于2015年4月23日开业，开业后陈平进入租赁场地开始经营。本案审理过程中，陈平向法庭提交了2015年5月17日禾润恒通公司（甲方）与孙×（乙方）签订的《房屋使用协议》，载明甲方将合法拥有的房屋属于临时房屋并不明确何时开发占用，甲方以明确告知乙方房屋的不稳定性，随时面临拆迁可能。乙方无条件同意此地块房屋一旦开发建设，乙方随时无条件的搬出，不得有任何理由和借口要求甲方赔偿，甲方提前一个月通知乙方。乙方租用房屋为通州区梨园×大厦东边×大楼建筑面积包括公摊面积为1500平米，租金为每天每平米2.1元，年租金为110万元，付款方式为半年，房租须提前15日向甲方支付，正式起租期为2015年3月1日起至房屋拆迁为止。附加协议：付款方式2015年3月1日起乙方已付上半年房租50万元，另有10万元押金，下半年即2015年9月1日前乙方须付房租50万元，以后每年房租为110万元。合同签订后，此前凌冲与周宏涛及黄准签订的协议作废，孙×与周宏涛签订的协议无效，以新的签订合同为准履行。注明：此协议是中途周宏涛退出后重新签订合同，所以正式起租期与签订日期不符，甲方从2014年11月至2015年3月1日是给乙方的免租期。陈平称禾润恒通公司将×超市转给孙×后，孙×于2015年11月卷款出走，×超市倒闭，11月上旬×超市的承租商户被强制清退，营业停止，2016年3月承租的房屋被拆除，因此陈平要求禾润恒通公司退还停止营业后的5个月的租金及押金。另，陈平提交了屋顶防水费用收据400元，称当时承租房屋的屋顶漏水，其对漏水的屋顶进行了处理，支出了400元费用，陈平称该笔费用其可以不主张。上述事实，有租赁合同、房租及押金收据、房屋使用协议、屋顶防水费用收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律拘束力。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案禾润恒通公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中双方签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效协议，双方均应恪守履行。陈平作为承租人，履行了支付租金的义务，禾润恒通公司作为出租人，负有提供符合约定用途的租赁物给陈平使用的义务。因涉案超市中包括陈平在内的承租商户于2015年11月被强制清退，陈平的经营停止，双方的租赁关系提前终止（解除），禾润恒通公司应当将未到期的租金退还给陈平，故对陈平要求禾润恒通公司退还未到期租金的诉讼请求，法院予以支持。因双方的租赁关系于2015年11月提前终止，因此禾润恒通公司应当将收取的押金退还给陈平，故对陈平要求禾润恒通公司退还押金的诉讼请求，法院予以支持。陈平主张对承租房屋的屋顶漏水进行了防水处理，并要求禾润恒通公司进行补偿，陈平对此提供了屋顶防水的收据予以证实，因涉案承租房屋已经被拆除，在无其他有效证据予以佐证的情况下，法院对陈平主张的屋顶防水费用的诉讼请求不予支持。据此，一审判决：一、陈平与北京禾润恒通物业管理有限公司于二○一五年一月二十日签订的《租赁合同》于二○一五年十一月解除；二、北京禾润恒通物业管理有限公司退还陈平租金人民币一万二千五百元、押金人民币一千元，于判决生效之日起十日内执行清；三、驳回陈平的其他诉讼请求。一审案件受理费275元，由北京禾润恒通物业管理有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，禾润恒通公司与陈平签订的租赁合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。禾润恒通公司主张未签订过该份租赁合同，但认可合同中禾润恒通公司公章的真实性，且对为何禾润恒通公司的公章会出现在租赁合同中未给出合理说明，故对禾润恒通公司的主张本院不予采信。陈平依合同约定支付了租金及押金，禾润恒通公司亦应按照约定交付相应租赁物，现因客观原因致使合同不能继续履行，禾润恒通公司应将剩余租金以及押金返还给陈平。综上所述，禾润恒通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137.5元，由北京禾润恒通物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　齐晓丹审　判　员　　夏　莉代理审判员　　陈　茜二〇一六年九月二十日书　记　员　　石艳明更多数据：