（2016）内0781民初784号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-15
案件名称
翟太友与满洲里市众城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
满洲里市人民法院
所属地区
满洲里市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翟太友,满洲里众城房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十六条，第一百三十条，第一百三十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2016）内0781民初784号原告翟太友，男，1968年1月18日出生，汉族，扎赉诺尔煤业有限责任公司通大煤矿职工，住内蒙古自治区满洲里市扎赉诺尔区。委托代理人孙光辉，内蒙古适宜律师事务所律师。被告满洲里众城房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人潘利民，总经理。委托代理人彭茂生，副经理。委托代理人宫国新，内蒙古缘合律师事务所律师。原告翟太友与被告满洲里众城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理。依法组成由审判员金航担任审判长，审判员魏岚、人民陪审员刘建新参加的合议庭公开开庭进行了审理，原告翟太友的委托代理人孙光辉，被告满洲里众城房地产开发有限公司的委托代理人彭茂生、宫国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟太友诉称，原告于2012年7月7日与被告签订通达新城购房确认书，购买被告位于满洲里市扎赉诺尔区通达路东、满达路西、华荣街北通达新城27号楼2单元402室房屋及23号车库各一所。双方约定，房屋建筑面积为127.38平方米，每平方米2130元，房款总价为271319元；车库建筑面积为23.4平方米，每平方米3000元，车库总价为70200元。该确认书第二条第二项约定，自项目启动时，原告向被告交纳40%购房款，房屋主体封顶或预售许可证取得后再支付至80%购房款；该确认书第三条第二项约定，项目开工时间为8月，竣工时间约为2013年8月，被告如不能按期交房，则承担同期银行贷款利率二倍的违约金。原告于2013年4月11日交纳购房款135500元，2013年7月23日交纳购房款138519元，共计274019元。被告于2014年7月31日督促原告交付剩余房款。但是，因被告迟延交付房屋，且拒绝依约给付原告违约金，导致被告至今未将房屋交付原告。故原告诉至本院，请求判令被告给付原告逾期交房违约金30690元（274019元×5.6%×2）。被告满洲里众城房地产开发有限公司庭审答辩称，首先，被告于2013年开发的通达新城6栋楼，按原计划应在2013年12月末竣工交付使用。但是，位于该区域的26号供热站因供水、供热负荷不足，未予启用，致使被告开发的楼房无法当年供暖。原告购买的房屋也无法当年交付使用。第二年，供热期后，被告及时将该工程竣工交付使用。故被告认为，造成逾期交付房屋的原因在于市政公共设施的换热站未予启用，属被告无法预见、无法克服的不可抗力，被告不应承担违约责任。其次，在工程竣工后，被告通知原告交纳剩余购房款，签订正式购房合同，办理房屋入住手续。但是，原告却拒绝交付剩余购房款，至今没有办理房屋入住手续。故未交房的原因在于原告，被告不应承担责任。经审理查明，2012年7月7日，原告翟太友与被告满洲里众城房地产开发有限公司签订《通达新城购房确认书》。该确认书约定，原告认购被告位于扎赉诺尔区通达路东、满达路西、华荣街北通达新城27号楼2单元402室房屋及23号车库各一所，房屋面积约120平方米，每平方米2130元；车库面积23.3平方米。该确认书约定的付款方式为，在项目启动时，原告向被告交纳总房款40%的购房款；房屋主体封顶或预售许可证取得后，原告再向被告交纳至80%购房款；工程竣工交付时，结清所有款项。该确认书约定的违约责任为，签订购房确认书后一律不得中途退约，否则首付款不予退还；交款节点须切实履行，否则原告承担同期银行贷款利率二倍的违约金；项目开工时间为8月，竣工时间约为2013年8月，被告如不能按期交房，则也承担同期银行贷款利率二倍的违约金。在被告开发建设通达新城楼房时，因存在周边供热负荷不足的客观原因，通达新城供热管网所接入的市政公共设施26号换热站，未能在2013年投入使用。至2014年10月，该换热站才正式投入使用。嗣后，原告仅交纳了274019元购房款，尚欠购房款67500元未付。被告通知原告签订商品房买卖合同，办理房屋入住手续，并要求原告补交剩余购房款。因被告迟延交付房屋，且拒绝承担逾期交房违约金，原告不予交纳剩余购房款，拒绝与被告签订商品房买卖合同并接收房屋。遂成本诉。庭审中，被告认可原告提出的房屋面积为127.38平方米，每平方米2130元，房款总价为271319元；车库建筑面积为23.4平方米，每平方米3000元，车库总价为70200元的主张。经计算，原告尚欠被告购房款数额为67500元。原告提出《通达新城购房确认书》载明“竣工时间约为2013年8月”即为双方约定的交房日期，但被告对此不予认可。被告提出交房日期应以签订正式商品房买卖合同载明的交房日期为准，《通达新城购房确认书》载明“竣工时间约为2013年8月”，仅为双方对于交房日期的意向性约定，并非最终约定。对于交房日期，原、被告双方均认可没有达成其他协议。通达新城的实际竣工时间为2014年6月末。对于交纳购房款及交付房屋两项合同义务，原、被告双方均认为没有先后履行顺序。原告翟太友对其主张，向本院提供《通达新城购房确认书》一份、收据三张，欲证明：原告购买被告开发建设的房屋，双方约定房屋交付日期为2013年8月。被告逾期交付房屋按原告已付房款同期银行贷款利率二倍，向原告承担违约金。原告交纳购房款274019元。被告对该组证据真实性均无异议，但对原告的证明目的不予认可。被告认为，双方在该确认书第三条第三项中明确约定，在取得商品房销售许可证后，双方签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后，购房确认书与商品房买卖合同具有同等法律效力。这是双方对于合同效力问题达成的一致约定。该确认书只能确认房屋的价格和位置，并不能确认购房合同的其他条款。原告未按约定签订商品房买卖合同，补交剩余购房款，致该确认书无法继续履行，违约责任在于原告。经本院审查后认为，因原、被告双方对该组证据真实性均无异议，本院对该组证据予以采信。通过该组证据能够证实，原、被告双方签订了《通达新城购房确认书》，原告购买被告开发建设的房屋及车库，并交纳了购房款274019元。原、被告双方未签订正式商品房买卖合同。原告尚欠购房款未予给付。被告亦未向原告交付房屋。被告满洲里众城房地产开发有限公司对其主张，向本院提供商品房预售许可证、《情况说明》（扎赉诺尔区人民政府出具）及《证明》（满洲里达赉湖热电有限公司热力稽查办出具）各一份，欲证明：被告开发建设的通达新城项目，经批准可以对外预售。因26号换热站未启用，导致通达新城一期项目未按计划于2013年投入使用，被告也无法在2013年向原告交付房屋。因市政用水的原因，26号换热站实际在2014年10月中旬正式投入使用。原告对该组证据真实性均无异议，但对被告的证明目的不予认可。原告认为，虽然26号换热站未建成启用，但根据合同相对性，被告仍应向原告承担违约责任。在承担责任后，被告可以向其他责任人追偿。同时，原告认为，通过《证明》能够证实被告在施工前，26号换热站尚未建成。被告对违约具有可预见性，应当向原告承担违约责任。经本院审查后认为，因原、被告双方对该组证据真实性均无异议，本院对该组证据予以采信。该组证据能够证实26号换热站未能在2013年投入使用的原因在于通达新城小区周边供热负荷不足，为客观原因，并非被告所致。本院对被告的证明目的予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原、被告之间签订的《通达新城购房确认书》，系双方真实意思表示，且不违反国家强制法律法规，同时被告已接收了原告交纳的274019元购房款，故该确认书依法成立并生效。原、被告双方形成了商品房销售合同法律关系。被告未能按照该确认书中载明“竣工时间约为2013年8月”向原告交付房屋，原告提出要求被告给付违约金30690元的诉讼请求。同时，原告拒绝与被告签订正式商品房买卖合同并接收房屋，补交剩余购房款67500元。本院认为，首先，因城市供热配套设施26号换热站未能在2013年如期启用，导致通达新城小区无法在2013年供暖，致使被告不能按照原预计的交房日期向原告交付房屋，其主观并不存在故意。其次，原、被告双方虽然签订了《通达新城购房确认书》，但该确认书中载明的竣工时间“约为”并不明确，原、被告双方对房屋交付时间亦无其他补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条、第六十一条之规定，本院认定按照一般交易习惯，涉案房屋应在符合居住条件时交付。2014年7月，被告在26号换热站能够正常启用时，已通知原告签订正式商品房买卖合同并接收房屋，补交剩余购房款67500元，但原告予以拒绝。故被告并未构成违约。被告同时提出房屋未能交付的原因应归属于原告的抗辩意见。因原、被告双方没有约定履行合同义务的先后顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，因原告未交纳剩余购房款67500元，被告拒绝承担违约金30690元，符合法律规定。对于原告提出被告应承担违约金30690元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十六条、第一百三十条、第一百三十九条，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告翟太友的诉讼请求。案件受理费50元，由原告翟太友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦尔市中级人民法院。审 判 长 金 航审 判 员 魏 岚人民陪审员 刘建新二〇一六年九月二十日书 记 员 张 勇附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。二、《中华人民共和国合同法》第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。三、《中华人民共和国合同法》第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。四、《中华人民共和国合同法》第一百三十九条：当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第（四）项的规定。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 搜索“”