（2016）津02民终3565号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-08
案件名称
天津中海林物业服务有限公司与罗林物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津中海林物业服务有限公司,罗林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终3565号上诉人（原审被告）：天津中海林物业服务有限公司，工商注册地天津市津南经济开发区（西区）香港街3号A座405-136室，实际经营地天津市滨海新区塘沽时代名居物业办公室。法定代表人：黄海玲，总经理。委托诉讼代理人：侯志英，女，该公司职员。委托诉讼代理人：孙金刚，天津安皓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗林，男，1986年1月7日出生，汉族，中舟汇通资产管理天津有限公司市场主管，住天津市滨海新区塘沽时代名居4-1905号。上诉人天津中海林物业服务有限公司因与被上诉人罗林物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初21360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天津中海林物业服务有限公司的上诉请求：1、撤销原判，改判支持其全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审期间，被上诉人并未提出过诉讼时效的抗辩，故原审对此予以审理有误；上诉人提供的物业服务没有瑕疵，故原审予以核减有误。被上诉人罗林既未到庭，也未答辩。被上诉人天津中海林物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2013年4月至2016年2月期间的物业服务费6202元以及违约金976.82元，共计7178.82元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告系天津市滨海新区塘沽时代名居小区的物业管理企业，为该小区提供物业服务。被告系该小区4-1-1905室业主，该房屋的建筑面积为126.6平方米。2013年4月1日原告与天津市滨海新区塘沽荷香园时代名居小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，服务期限自2013年4月1日至2015年3月31日，根据合同约定，物业管理服务费的收费标准为：高层住宅房屋物业服务费及梯泵费按建筑面积每月每平方米合计1.4元。2015年3月19日原告与天津市滨海新区塘沽荷香园时代名居小区业主会继续签订了《天津市住宅物业服务合同》，服务期限为两年，根据合同约定，物业管理服务费的收费标准为：高层住宅房屋物业服务费及梯泵费按建筑面积每月每平方米合计1.4元。被告所有房屋自2013年4月至2016年2月期间未交纳物业费。一审法院认为，物业服务公司提供的物业服务标准应与其收取的物业服务费相一致，做到服务质量与价格的统一。原、被告之间存在物业服务合同关系，双方应依约履行各自的义务。原告要求被告给付物业服务费，并提供证据对其提供了物业服务予以证实。根据原告提供的证据，能证实原、被告于诉争期间存在物业服务合同关系。被告庭审中提出原告的主张部分诉讼请求已超过诉讼时效，原告不认可该说法，但仅提供照片一张证实其对被告进行了催缴，原审认为，该照片不能证实被告确实收到了原告发出的催缴函，亦不能证实其向被告本人及时主张了权利，故本院对被告主张的原告部分诉请超过诉讼时效的观点予以支持，仅对原告主张的未超两年诉讼时效部分的诉讼请求即2014年2月至2016年2月期间被告欠缴的物业费予以确认。经核算，被告在该期间欠缴的物业费金额为4431元，本院予以确认。通过双方当事人的陈述，可以证实原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，且与广大业主的沟通不到位，原告设置电梯卡，使不缴纳物业费的业主无法使用电梯的做法尤为不当，物业公司系服务企业，应积极改进服务，更好地服务广大业主，不应对业主合理使用小区内设施设置阻碍。原告曾于2015年因部分业主不缴纳物业费诉至本院主张权利，在审理过程中业主提出了小区物业服务的诸多瑕疵，本次诉讼中，业主再次提出了类似的服务瑕疵，可见原告未对服务进行全面的改善，庭审中，原告亦未就其已全面履行服务义务提供充足的证据，故对原告主张的违约金不予支持，且物业费数额酌情予以核减，对原告要求被告支付全额物业服务费的诉讼请求不予全部支持。综上所述，本院认为对原告主张的物业费按照70%的比例予以支持较为合理，希望被告今后努力改善服务水平，减少服务瑕疵，妥善与业主进行沟通。为美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。物业服务公司作为服务单位，为增加物业服务的透明度，得到居民的拥护和支持，应加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平；作为小区业主一员，也应支持、理解物业服务公司的工作，如对提供服务的物业公司有所不满，亦应通过合法、有效途径表达，以加强对其服务的监督，只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：“一、被告罗林于本判决生效之日起5日内给付原告天津中海林物业服务有限公司自2014年2月至2016年2月期间的物业服务费4431元的70%，即3101.7元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担7.5元（已交纳），被告承担17.5元（被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与天津市滨海新区塘沽荷香园时代名居小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》后，依约提供了物业服务，被上诉人作为业主应当按照上述合同约定支付物业费。根据双方庭审中的陈述可以证实上诉人提供的物业服务存在一定的瑕疵，物业费应予核减。因原审法院酌减30%物业费并无不当，故本院予以维持。关于诉讼时效问题，经查，原审庭审中，被上诉人未对上诉人诉请的物业费提出诉讼时效抗辩，故原审法院以上诉人诉请的2014年2月之前的物业费超过诉讼时效为由判决驳回该期间的物业费有误，本院对此予以纠正。但该期间的物业费也应按照70%予以酌减。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初21360号民事判决；二、本判决生效之日起5日内，被上诉人罗林给付上诉人天津中海林物业服务有限公司自2013年4月至2016年2月期间的物业服务费6202元的70%，即4341.4元；三、驳回上诉人其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人天津中海林物业服务有限公司负担12.5元，被上诉人罗林负担12.5元；二审案件受理费50元，由上诉人天津中海林物业服务有限公司负担25元，被上诉人罗林负担25元。本判决为终审判决。审判长 安丽霞审判员 杨宝华审判员 王 新二〇一六年九月二十日书记员 张宇鑫速录员 周晓琳 关注公众号“”