（2016）粤0307民初12080号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-04-04
案件名称
李常青与叶伦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市龙岗区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李常青,叶伦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初12080号原告李常青，男，户籍地址广东省。委托代理人袁献泽，广东深大地律师事务所律师。委托代理人陈发生，广东深大地律师事务所律师。被告叶伦，男，中国香港居民。委托代理人周二芳，广东创道律师事务所律师。原告李常青与被告叶伦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁献泽、陈发生，被告委托代理人叶伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区南约菠萝山工业区2号厂房和宿舍各一栋，用作生产经营。2015年7月7日原、被告双方又续签了《厂房租赁合同》，约定续期为5年，自2015年7月7日至2020年7月6日。但被告在合同期内擅自将涉案物业全部转让与第三方，并于2016年3月29日向原告发出《告知函》，要求解除与原告的《厂房租赁合同》，并限原告3个月内搬离承租物业。原告迫于生产经营需要，且租赁期在合同约定的有效期内，亦未出现无法继续履行合同的情形，因此拒绝搬离承租物业。为促使原告尽快搬离涉案物业，被告多次派人到原告厂房办公区内催促原告搬离厂房及解除合同事宜。原告认为，原、被告之间的《厂房租赁合同》约定的租期在有效期限内，被告无正当理由要求解除合同的行为，显然违反了合同约定，并导致原告无法进行经营生产，已构成根本违约。原告为维护自身合法权权益，特起诉至法院，请求判决：一、判令被告继续履行《厂房租赁合同》；二、判令由被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、被告已经根据合同约定提前3个月书面通知原告，并给了原告3个月的合理搬迁时间，解除合同是通知就生效。2、被告已经向原告发出停水停电的通知，其已明确表示解除合同且被告已经向龙岗出租管理办公室申请停止租赁备案的相关手续，因此合同不可能再履行。3、南约片区大部分业主已经向政府相关部门停办租赁备案等相关手续。4、被告已经与案外人深圳市鑫隆达物业管理有限公司签订了房屋转让合同，该公司系深广瀛的下属公司，属于龙岗旧城改造办备案的签订监管协议的从事城市更新的集团企业，因此被告的房屋转让行为也是顺应城市发展需要。5、根据原、被告签订的《厂房租赁合同》第十三条的约定，被告转让出租房屋且已提前三个月告知原告的，被告可以解除合同，且解除合同不需要给予原告任何补偿。此外，被告在与原告签订续租合同时，被告已经告知原告要出卖厂房并答应可以以低廉价格出卖原告，但原告未同意购买出租厂房；在续租的时候被告厂房也是以低廉价格出租给原告使用，且原告未经被告同意私自搭建铁皮房，但是被告没有向原告收取任何租金，也是基于今后随时出卖厂房的考虑；同时原告在租赁期间从未交纳管理费，而交纳管理费是租赁合同约定的义务，原告未缴纳75个月的管理费，金额大约14万多，违反合同约定的义务；且按照租赁合同的约定原告应当接受村委指派的厂长，而原告未履行该约定；6、原告已经拖欠被告2个月的房屋租金，按照合同约定被告可以解除租赁合同。经审理查明，原告与被告自2010年起签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区南约菠萝山工业区2号厂房和宿舍各一栋，用作生产经营。2015年7月7日原、被告双方又续签了《厂房租赁合同》，约定续期为5年，自2015年7月7日至2020年7月6日。《厂房租赁合同》第十三条第一款约定，租赁期间，若遇甲方转让或抵押出租房时，甲方应确保乙方继续履行本合同，若无法继续履行本合同，甲方应提前3个月告知，并给乙方3个月内的时间搬迁，如乙方不同意，乙方有权向法院提出诉讼协商解决；第二款约定，不可抗力或者国家证明征用致使合同不能正常履行而终止的，双方互不负补偿责任。《厂房租赁合同》签订后原、被告双方按照合同约定履行了各自义务。2016年3月29日，被告以发布《告知函》的方式提出与原告解除《厂房租赁合同》。《告知函》载明：根据甲（被告）乙（原告）双方于2015年7月7日签订的深圳市龙岗区南约菠萝山工业区2号厂房一栋，宿舍一栋出租给乙方使用的租赁合同第十三条第一款约定，由于甲方因经济原因将该物业转让他人，现向贵承租人提前3个月告知乙方并给乙方3个月的搬迁时间，现我本人叶伦于2016年3月29日发出告知函给你，希望配合乙方做好搬迁工作。另查明，2016年3月29日，被告与案外人深圳市鑫隆达物业管理有限公司（以下简称“鑫隆达物业管理公司”）签订了《转让合同书》。其中《转让合同书》第一条约定，甲方（被告）将包括原告承租的厂房及宿舍在内的所有物业整体转给鑫隆达物业管理公司，甲方支付完全部款项后，乙方（鑫隆达物业管理公司）获得甲方房产永久性的完整所有权；第二条约定，涉案房产转让总价款为人民币9000000元；第三条约定，该房产所附租约现状依甲方陈述确定，甲方对其真实性负责，该房产之上存有租约，甲方约定在2016年7月1日前清场给乙方，出租人表示放弃优先购买权，甲方按租约时间解除或终止；第七条约定，甲方违约未交付房产的应承担本次转让款20%的违约金。被告在发布上述《告知函》和与鑫隆达物业管理公司签订《转让合同书》后，催促原告解除《厂房租赁合同》及办理搬迁事宜，但原告拒绝解除租赁合同，认为合同租赁期未届满，双方之间的租赁合同亦未出现无法继续履行的情形，因此拒绝搬离承租物业。原告遂于2016年8月1日起诉至本院，要求被告继续履行《厂房租赁合同》。以上查明的事实有原、被告提供的证据，及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，结合原告的诉请，被告的答辩意见以及查明的事实，本案的争议焦点为出租人将涉案房屋所有权转让后原租赁合同是否仍应当继续履行。原告主张《厂房租赁合同》第十三条第一款的约定首先是要确保合同能够继续履行，只有在无法继续履行合同的条件下被告才可以提前3个月告知原告解除合同。确保履行合同的约定是符合合同法关于买卖不破租赁的原则，房屋转让并不是无法继续履行合同的正当理由，况且第十三条已经明确说明该条款是不可抗力条款，在没有出现不可抗力的情形下，被告才能解除合同。被告辩称，原告与被告约定的不可抗力情形包括转让或者抵押，被告房产已经转让给案外人，根据租赁合同第十三条的约定被告享有解除合同的权利，并不需要给予原告任何补偿。此外，原告长期未缴纳租赁合同约定的厂长费和管理费，其行为已经构成违约，被告依此也可以解除双方签订的租赁合同。本院认为，原告与被告之间签订的《厂房租赁合同》是在平等、自愿的基础上签订的，其依法成立的租赁合同受法律保护，非出现法定事由或者经合同当事方协商一致，合同不能任意解除。本案中被告将涉案房产转让第三人的行为并不属于《厂房租赁合同》第十三条第一款约定的无法继续履行本合同的情形，其转让行为也不属于法律规定的不可抗力情形，故被告在租赁合同未到期前不能单方解除该合同。另外，根据《合同法》第229条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条是关于买卖不破租赁原则的制度规定，依据该规定，承租人签订的租赁合同履行期间，房屋产权发生变化，承租人可以要求继续履行原租赁合同。故本院对承租人要求继续履行《厂房租赁合同》的诉请予以支持。此外，适用买卖不破租赁原则之后，出租人与承租人之间的租赁法律关系因房屋所有权让与而终止，两者之间基于租赁合同的权利义务也随之终止，出租人不能再向承租人请求支付租金，承租人在租赁关系终止时也无须向出租人履行返还租赁物的义务，而是向受让人返还租赁物。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告叶伦与原告李常青签订的《厂房租赁合同》继续履行。案件受理费人民币100元由被告叶伦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李旭春二〇一六年九月二十日本件与原件核对无异书记员 邓武义第1页共6页 更多数据：搜索“”来源：