（2016）沪02民终5910号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-10-01

案件名称

刘芬、陈雷等与王财珍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘芬,陈雷,陈芬,王财珍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终5910号上诉人(原审被告)刘芬，女，1984年10月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)陈雷，男，1982年1月15日出生，汉族，住上海市杨浦区，户籍所在地陕西省。委托代理人刘芬。上诉人(原审被告)陈芬，女，1978年10月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)王财珍，女，1953年2月8日出生，汉族，住上海市浦东新区，户籍所在地上海市杨浦区。委托代理人张国庆。上诉人刘芬、陈雷、陈芬因与被上诉人王财珍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年5月3日，王财珍(出租人、甲方)、陈雷(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称租赁房屋)出租给乙方居住使用，面积为96平方米。租期自2014年7月1日至2019年6月30日。每月租金为3,300元。合同第7.7条还约定，租赁期限内，未经甲方同意，乙方不得将该房屋转租给第三人。亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任。第九条约定，本合同自甲、乙双方签字生效后，甲乙双方应当诚意履行本合同。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。若甲方违约，且乙方已经按照本合同约定对其房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费；其费用以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。第十一条约定，如有群租，房东有权收回房子。陈雷与刘芬系夫妻关系，陈芬系陈雷姐姐。租赁房屋共有四个房间、一个卫生间、一个厨房、一个天井。陈雷承租后，陈雷、刘芬居住一间，陈芬夫妻居住一间，陈雷表哥居住一间，另一间主卧被陈雷于2014年8月出租给他人，收取租金。陈雷又将天井改成厨房使用，原厨房间由陈雷表弟作为房间居住。陈雷还在租赁房屋内开设了中介公司。陈雷向王财珍支付了截止至2016年3月31日的租金，并支付了保证金3,300元。2015年12月，王财珍委托律师向陈雷发函，称双方签订的房屋租赁合同明确了居住性质且不得转、分、群租。但邻居向王财珍反映陈雷存在上述现象，物业公司、居委会对此都提出了异议。故希望陈雷与王财珍联系，洽谈有关解除合同事宜。陈雷收到函后，双方未协商一致。王财珍遂于2016年1月诉至法院，请求判令：1、解除王财珍与陈雷签订的房屋租赁合同；2、刘芬、陈雷、陈芬迁出房屋，陈雷支付违约金6,600元。原审法院认为，房屋租赁合同明确约定涉租赁房屋由陈雷居住使用，但陈雷却在租赁房屋内从事经营活动，系违约行为。陈雷还将租赁房屋的厨房改为房间使用，存在安全隐患。王财珍据此要求解除租赁合同，法院予以准许。合同解除日期为刘芬、陈雷、陈芬收到起诉状副本之日。租赁合同解除后，刘芬、陈雷、陈芬应当将租赁房屋返还给王财珍。租赁合同第九条约定的违约金与本案事实不相符合，故对于王财珍主张的违约金，法院不予支持。据此判决：一、王财珍与陈雷于2014年5月3日签订的房屋租赁合同于2016年1月15日解除；二、陈雷、刘芬、陈芬应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室，将该房屋返还给王财珍；三、王财珍要求陈雷支付违约金6,600元的诉请，不予支持。案件受理费25元(已减半收取)，由陈雷负担。原审法院判决后，刘芬、陈雷、陈芬不服，向本院提起上诉，认为上诉人陈芬初来上海时，因曾在租赁房屋内开设中介小店，但并未注册。后于2015年11月将该中介小店关闭，陈芬也于次月到正规中介门店上班。陈芬的关闭行为发生在王财珍催告之前，不构成根本性违约，王财珍无权单方解除合同。关于厨房的改建，被上诉人是清楚并同意的，为了不产生纠纷，上诉人已经不再将厨房作房间使用。鉴于原审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回王财珍的原审诉请。被上诉人王财珍辩称，上诉人有转租行为，在被上诉人起诉之前，涉案房屋中居住五户人家。上诉人并且在涉案房屋内开设中介公司，物业公司出具的证明可以证实。关于厨房的改建，被上诉人事先不知情。上诉人的上诉缺乏理由，请求维持原审判决。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：上诉人一方在涉案房屋内曾经营中介业务，并有存在安全隐患的改建行为，原审法院据此认定上诉人违约，并无不当。上诉人虽称前述行为均在诉讼前或诉讼中得到纠正，但合同的解除权属于形成权，具备解除权的当事人一经行使即生效。需要指出的是，上诉人的转租行为至一审判决也未纠正，就是涉案房屋主卧的出租，即上诉人自己认为的合租行为。所谓转租，是指承租人将租赁物之全部或一部分复出租于第三人(次承租人)，供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人本身并不脱离原租赁关系之行为。上诉人将涉案房屋主卧出租他人收取租金，没有征得出租人同意，属于合同禁止的转租行为，出租人据此行使合同解除权当属有效。上诉人的上诉人主张不能成立，原审判决可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘芬、陈雷、陈芬负担。本判决为终审判决。审判长　汪　毅审判员　王亚勤审判员　承怡文二〇一六年九月二十日书记员　周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……。 更多数据：搜索“”来源：