（2016）苏0829执异20号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-03
案件名称
中国建设银行股份有限公司洪泽支行、淮安市江海物业服务有限公司与江苏大家置业有限公司物业服务合同纠纷执行裁定书
法院
洪泽县人民法院
所属地区
洪泽县
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
中国建设银行股份有限公司洪泽支行,淮安市江海物业服务有限公司,江苏大家置业有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
江苏省洪泽县人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏0829执异20号异议人中国建设银行股份有限公司洪泽支行，住所地洪泽县。法定代表人李俊，该行行长。委托代理人席方敏，该行副行长。委托代理人杨巨宝，该行××经理。申请执行人淮安市江海物业服务有限公司，住所地淮安市洪泽县。法定代表人朱莉莉，该××总经理。被执行人江苏大家置业有限公司，住所地淮安市清浦区。法定代表人孙惠荣，该××总经理。申请执行人淮安市江海物业服务有限公司（以下简称江海物业公司）与被执行人江苏大家置业有限公司（以下简称大家置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年2月23日立案执行。在执行过程中，本院于2016年5月10日划拨了江苏大家置业有限公司在中国建设银行股份有限公司洪泽支行（以下简称洪泽建行）的存款24.70万元。洪泽建行提出执行异议，本院于2016年9月20日组成合议庭进行评议，现已审查终结。异议人洪泽建行称：法院划拨的是大家置业公司在洪泽建行的按揭贷款保证金，截止2016年5月10日，相关按揭贷款尚有6户没有办理他项权证，合计贷款余额53.40万元。而该保证金账户存款余额仅为32.99万元，不够覆盖全部贷款本金，异议人对该保证金享有优先受偿权。而被法院扣划24.70万元后，仅剩的8.29万元又被其他法院冻结，可用余额为零，侵犯了异议人的合法权益。因此，请求退回划拨的保证金24.70万元。经审查查明，申请人江海物业公司与被执行人大家置业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2011年12月20日作出（2011）泽商初字第0972号民事判决，判令大家置业公司所欠江海物业公司70.93万元及利息在判决生效后十日内付清。履行期限届满后，大家置业公司没有履行，江海物业公司向本院申请执行。本院于2012年2月23日立案执行，并于2016年5月10日划拨了大家置业公司在洪泽建行的存款24.70万元（存款账户号为32×××81）。另查明，2008年4月15日，洪泽建行与大家置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：乙方（洪泽建行，下同）向甲方（大家置业公司，下同）开发的项目提供最高限额为二亿元的贷款，甲方对上述贷款提供连带责任保证担保。甲方须在乙方设立保证金账户（户名江苏大家置业有限公司，账号32×××81），甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户。甲方保证保证金账户的资金金额不低于乙方对债务人贷款本金余额的5%。甲方承诺，如保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，甲方应另行提供乙方认可的相关担保措施。之后，大家置业公司在洪泽建行开设了上述账户，并按照约定在保证金账户存入保证金。截止2016年5月10日，尚有6户购房人未办理房产证，致使相关的他项权证无法办理。该6户尚欠贷款余额为53.40万元。上述事实，有当事人的陈述、异议人提交的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《大家置业公司未办理他项权证客户明细表》、本院相关执行材料、（2011）泽商初字第0972号民事判决书等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点：本院划拨大家置业公司保证金账户中的24.70万元是否损害了洪泽建行的优先受偿权？本院认为，按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照借款总额的一定比例向开发商收取的款项，并承担按揭贷款的连带责任保证责任。至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行将按揭贷款保证金退回开发商。因此，该保证金担保责任对应的是每一个购房人，而非全部购房款余额。在甲、已双方所订立的合同中明确“保证金账户的资金金额不低于乙方对债务人贷款本金余额的5%”。现异议人洪泽建行尚未办理他项权证的6户贷款余额为53.40万元，按照贷款余额5%的标准，应保留的保证金为2.67万元。在本院划拨24.70万元后，该保证金账户尚余8.29万元，完全满足合同要求。至于剩余的保证金被其他法院冻结，异议人应另行通过其他途径解决。综上，本院扣划被执行人保证金账户中的相关存款，并不损害异议人的优先受偿权，异议人的异议请求不能得到支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人中国建设银行股份有限公司洪泽支行的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 高洪洲审判员 邱慎伟审判员 陆声超二〇一六年九月二十日书记员 虞 培 更多数据：