（2016）苏01民终5410号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-10-31

案件名称

南京银三角投资集团有限公司与南京世界之窗科技软件园有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京世界之窗科技软件园有限责任公司,南京银三角投资集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终5410号上诉人（原审被告）：南京世界之窗科技软件园有限责任公司，住所地南京市鼓楼区定淮门12号。法定代表人：张宇权，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪源，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶澎，江苏东恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京银三角投资集团有限公司,住所地南京市鼓楼区建宁路194号南京滨江科技创业中心511室。法定代表人：朱殊，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁诚，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨龙辉，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人南京世界之窗科技软件园有限责任公司（以下简称世界之窗公司）因与被上诉人南京银三角投资集团有限公司（以下简称银三角公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世界之窗公司上诉请求：变更一审判决第一项为驳回银三角公司的全部诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为“出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的房屋租赁合同无效”错误。江苏省高级人民法院在已生效的（2014）苏民再提字第0058号民事判决书中已经认定涉案房屋属经政府部门批准建设，故房屋的租赁合同有效。二、一审法院认为上诉人对涉案房屋拆除“存在主要过错”错误。因涉案房屋属经政府部门批准建设，故上诉人对涉案房屋拆除并不存在任何过错，一审法院酌定判决上诉人向银三角公司支付款项没有任何法律依据。银三角公司辩称，一、上诉人所提的再审判决书，真实性无法确认，且该判决书所涉案件与本案没有关联，另该判决书当中所提到的政府部门的答复意见不能代替法律，政府部门的判断或者说法，不能代表法院的判决。二、我方认为本案中上诉人存在主要的过错，其明知房屋没有相应的规划手续，属于违章建筑，仍然出租给被上诉人；其明知与熊猫集团的租赁合同到2013年8月份终止，但是仍然超过其承租期限与被上诉人签订了租赁合同，且承租给被上诉人的租赁期限超过其有权转租的期限三年半，造成被上诉人无法使用房屋，进一步造成房屋的装修损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。银三角公司向一审法院起诉请求：判令世界之窗公司赔偿银三角公司装修损失1500000元、搬家费损失58500元、营业损失241200元，合计1799700元。一审法院认定事实：熊猫电子集团有限公司（以下简称熊猫集团）为南京市鼓楼区定淮门12号地块的土地使用权人。2003年8月29日，南京顺天实业有限公司（乙方，以下简称顺天公司）与熊猫集团（甲方）、南京市鼓楼区人民政府（丙方）签订一份《租赁协议》，三方约定由乙方租用甲方位于南京市定淮门12号原熊猫集团南京家用电器厂范围内全部土地房屋等物业，计有土地面积约32000平方米，房屋建筑面积21000平方米，水电管网和通讯等；租赁合作期十年，自2003年9月1日至2013年8月31日；乙方利用该项物业创建高科技软件开发专业园区，不得将该项物业转租第三方或用于其它商业经营；乙方每年给付甲方净收入人民币600万元，实行按季支付，原则上先付后用；甲方向乙方提供该处房产的土地使用权、房产权证、建筑结构及水电管图的复印件资料等等。后顺天公司同意由世界之窗公司对定淮门12号院内的全部物业进行出租经营，并由其直接与客户签订房屋租赁合同。2011年1月25日，南京银三角投资担保有限公司（乙方，后更名为南京银三角投资集团有限公司，即本案原告）与被告世界之窗公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将南京世界之窗科技软件园（原明肴房）整幢楼房屋出租给乙方办公、经营使用，租期六年，自2011年3月1日起至2017年2月28日止（其中前3个月为房屋装修期，该期间甲方免收乙方的租金和物业费）；房屋租金为每年55万元（含物业费），每两年递增3%。在第一年租金中，甲方减收乙方十万元租金，该减收部分租金乙方必须用于甲方所有的由乙方使用的西大门的门楼装饰装潢；租金每半年给付一次，即每年的5月20日前和11月20日前各给付一次；合同期间，乙方对房屋及主要固定设施的投入只享有使用权，其所有权归甲方所有，乙方可对所租房屋自费适当装修改造，但应将装修改造方案书面先报请甲方及相关政府部门审定并得到书面同意后实施，不得擅自改变房屋结构，竣工后一个月内必须向甲方提交一份完整的竣工图，以便存档，若因装修造成房屋损坏或对周围环境造成影响，乙方要承担相应责任等等。上述租赁合同签订后，被告世界之窗公司向原告银三角公司交付了租赁房屋。2011年3月25日，原告银三角公司（甲方、发包方）与南京乐发建筑装饰工程有限公司（乙方、承包方，以下简称乐发公司）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定甲方将本市定淮门桥世界之窗创业园区18栋楼办公及茶楼装修发包给乙方，工期自2011年3月26日至2011年6月1日；合同价款为418万元等等。上述房屋装修后，原告银三角公司将租赁房屋中的部分用于开设“蓝湾咖啡”，部分用于办公场所。2014年3月17日，南京市鼓楼区城市管理行政执法局（以下简称鼓楼城管）向顺天公司下达了宁鼓城执（限）拆字〔2014〕第22002号《限期拆除告知书》，载明鼓楼城管对本市鼓楼区定淮门大街12号院内建筑物涉嫌违法建设一事开展调查，此房屋包括：1、蓝湾咖啡现使用建筑，砖混，南北63米，东西10米，三层……上述搭建的建（构）筑物未能够取得南京市规划局核发的合法手续，属违法建设。经南京市规划局依法认定，在南京市规划局无登记资料，应当予以拆除。依据相关规定，现责令你在收到本通知之日起五日内，自行拆除在鼓楼区定淮门12号院内的上述违法建筑，如逾期不拆除，我局将依据相关法规强制拆除等。2014年4月14日，鼓楼城管向顺天公司下达了宁城法鼓强执决字〔2014〕第22002号《强制执行决定书》，载明限2014年4月19日之前自行拆除所建设的上述违法建设，逾期不拆除的，鼓楼城管将依法组织强制拆除。2014年5月起，原告银三角公司陆续将物品搬离租赁房屋，并支付搬家费及家具拆装费用合计58500元。另查明，原告银三角公司已实际支付乐发公司装修款3733000元。2013年1月，熊猫集团以顺天公司作为被告向一审法院提起诉讼，请求解除双方签订的《租赁协议》；要求支付拖欠的租赁费用等等。一审法院于2013年6月19日作出（2013）鼓民初字第791号民事判决书，判决：一、解除熊猫集团与顺天公司于2003年8月29日签订的《租赁协议》；二、顺天公司于本判决生效后十五日内从承租的本市定淮门12号土地及房屋上迁出，并将其交还熊猫集团；三、顺天公司于本判决生效起十日内一次性支付熊猫集团租金5714531元（截止2013年6月30日），2013年7月1日至判决生效之日的租金以及判决生效后至顺天公司实际交还租赁物之日止的房屋使用费,均按2013年租金标准6936488.60万元/年计算。后顺天公司不服一审判决提起上诉，南京市中级人民法院于2013年10月14日作出（2013）宁民终字第2652号民事判决，判决：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第791号民事判决书第一项、第二项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第791号民事判决书第三项为：顺天公司于判决生效起十日内支付给熊猫集团租金558.903015万元（该租金计算截止2013年9月30日），2013年10月1日起至顺天公司实际交还租赁物之日止的房屋使用费，按2013年租金标准693.648860万元/年计算。现该案已经进入执行程序。2014年1月9日，世界之窗公司将银三角公司及熊猫集团诉至一审法院，要求银三角公司支付租金及水电费用等。一审法院于2014年8月1日作出（2014）鼓民初字第572号民事判决书，判决：一、银三角公司于判决生效之日起十五日内向世界之窗公司支付水、电费501366元；二、银三角公司于判决生效之日起十五日内向世界之窗公司支付自2011年6月1日至2013年12月31日期间的房屋使用费1434583元，以及按照租金标准566500元/年支付腾房期间的房屋使用费至2014年4月29日止；三、银三角公司于判决生效之日起十五日内向第三人熊猫集团支付按照租金标准566500元/年支付腾房期间（自2014年4月30日起至房屋交付时止）的房屋使用费。在该案中，法院工作人员对现场进行了勘验，经现场勘查：租赁房产系三层砖混结构房屋，南北长63米，东西宽10米，不能确定该处房产在宁房权证鼓转让字第××号房产证上附图的位置；即不能确定该处房产系有规划核准的合法建筑。后熊猫集团不服提起上诉，由于其未在规定期限内交纳二审诉讼费用，南京市中级人民法院于2014年12月1日作出（2014）宁民终字第4986号民事裁定书，裁定按上诉人熊猫集团自动撤回上诉处理，各方当事人均按一审法院判决执行。审理中，一审法院组织原、被告双方对租赁房屋进行了勘验，经现场勘验，租赁房屋南侧一至三层部分已被鼓楼城管拆除，其他部分现处于空置状态。原、被告双方对租赁房屋装修现值均不申请鉴定。由于原、被告双方对涉案房屋的装修损失赔偿等产生纠纷，故原告诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因租赁房屋尚未取得合法建造手续，故原、被告签订的房屋租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，世界之窗公司与银三角公司签订的租赁合同约定的租赁期限超过顺天公司与熊猫集团签订的租赁协议约定的租赁期限，且经生效判决认定租赁房屋无合法的规划手续及房屋所有权证，导致租赁房屋在租赁期间被鼓楼城管部分拆除，原告银三角公司无法正常使用租赁房屋，世界之窗公司对此存在主要过错。由于原、被告双方均不对租赁房屋装修现值申请鉴定，一审法院结合租赁房屋的装修价款、租赁期限、实际使用期限及双方过错程度，对原告银三角公司主张的装修款损失150万元，酌定为116万元。关于原告主张的营业损失241500元，由于原告银三角公司未提供证据予以证实，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的搬家费58500元，由于该项损失并非由合同无效导致的直接损失，故对该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院》第二条、第三条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告南京银三角投资集团有限公司装修损失116万元；二、驳回原告南京银三角投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，减半收取10500元，由原告南京银三角投资集团有限公司负担3733元，被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司负担6767元（此款原告已预交，被告负担部分在给付上述款项时直接支付原告）。本院二审期间，双方当事人皆无新证据提交。对一审判决查明的事实，双方皆无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人世界之窗公司与被上诉人银三角公司签订的房屋租赁合同，因世界之窗公司签订的该合同期限超出其与熊猫集团约定的租赁期限，且合同履行中案涉房屋被行政机关认定为违法建筑并实际予以拆除，导致被上诉人无法正常使用房屋，故双方签订的租赁合同应当认定无效。原审法院据此判定上诉人对被上诉人无法正常使用房屋导致的损失承担主要过错责任，处理结果正确。原审中双方均未对租赁房屋装修现值申请鉴定，原审法院综合本案情况酌定由上诉人承担装修损失116万元，并无不当，本院对此结果予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由上诉人南京世界之窗科技软件园有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　　李飞鸽审判员　　许云苏审判员　　马　帅二〇一六年九月二十日书记员　　朱亚芳关注公众号“”