（2016）苏04民终2104号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2018-07-20
案件名称
吴正超与溧阳鑫瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴正超,溧阳鑫瑞置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终2104号上诉人（原审原告）：吴正超。委托诉讼代理人：杨福金，溧阳市北方法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴行保。被上诉人（原审被告）：溧阳鑫瑞置业有限公司，住所地溧阳市戴埠镇善庆南路61号。法定代表人：陈卓卓，该公司经理。委托诉讼代理人：芮雪萍，江苏天目湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玮，江苏天目湖律师事务所律师。上诉人吴正超因与被上诉人溧阳鑫瑞置业有限公司（以下简称鑫瑞置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2015）溧天民初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴正超上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，一审法院对本案进行了两次开庭，案件事实已经清楚，被上诉人将车库出售给上诉人，出售时称该车库面积为31.38平方米，达成口头合同后，并以31.38平方米乘以2705元/平方米收取上诉人购买款84800元。上诉人拿到钥匙接收车库后，发觉车库面积明显没有31.38平方米，就找被上诉人和有关部门寻求解决处理，诉讼中被上诉人也承认交付的车库只有19.44平方米，面积严重短缺事实清楚。但一审法院采信了被上诉人没有依据的诡辩，车库买卖买的是长期使用权，车库也不能办理产权证，必须是交付买卖的面积，而非被上诉人所称车库也有公摊面积。另外一审法院以买卖的是现房车库，上诉人买卖时曾到现场查看过为由就认定上诉人应是认货买货的意思，最后未支持上诉人的诉讼请求，但上诉人一审开庭时已陈述查看车库时，车库内堆满了建房所用的脚手架等物品，上诉人根本没有看到所购车库的真实面积情况，只是看到了外表的状况。被上诉人庭审中也承认买卖时没有提到和告知有公摊面积之事，因此被上诉人抗辩的车库公摊面积是子虚乌有。请求二审法院根据案件事实情况，依法改判。被上诉人鑫瑞置业公司辩称：请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、鑫瑞公司开发销售的景秀苑2#楼车库是现房，明确是按照建筑面积（套内建筑面积+分摊的公用建筑面积）计价，在开具的销售不动产统一发票上也明确标明销售的是房产建筑面积。二、景秀苑小区中汽车库建筑面积即销售面积已备案（实际销售的价格低于报备的价格），所有汽车库的备案建筑面积为819.93平方米，该面积包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。三、公用建筑面积是整栋建筑物不可分割的部分，需要应购者共同分摊，分摊系数依据国家规定计算，对每户业主是公平的。公用建筑面积部分是建筑物安全（包括消防通道等）和公共使用所必须的，也不因业主是否使用而确定是否分摊，类似于一些商品房的电梯和底楼架空层，不管业主是否使用都应分摊面积和费用。上诉人吴正超向一审法院起诉称：2014年1月2日，吴正超购买了鑫瑞置业公司在戴埠集镇开发建造的景秀苑2幢2号门402室住宅房一套，购买住宅房的同时购买了2幢1号车库一个，双方就车库未签订书面买卖合同，发生买卖时鑫瑞置业公司称车库建筑面积为31.38平方米，并按人民币2705元/平方米的价格收取吴正超款项人民币84800元，由鑫瑞置业公司开具的正式销售发票为证，后鑫瑞置业公司将车库交付吴正超，吴正超感觉车库面积不足31.38平方米，经丈量只有20.16平方米，吴正超多次与鑫瑞置业公司交涉未果，故诉至法院，请求判令鑫瑞置业公司退还多收取吴正超的车库款人民币30351元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月2日，吴正超与鑫瑞置业公司签订商品房买卖合同一份，鑫瑞置业公司将其开发的位于溧阳市戴埠镇景秀苑小区的2幢2单元402号房屋一套出卖给吴正超。房屋完工后，吴正超除购买上述住宅房屋外还购买了位于2幢1号的车库，双方未签订书面合同。2014年12月16日，吴正超向鑫瑞置业公司交付上述房屋及车库款项，鑫瑞置业公司向吴正超开具销售不动产统一发票，该发票载明：“1.不动产项目名称：景秀苑销售的不动产楼牌号：2#-2-402建筑面积（是）：87.79平方米单价：4320.36元金额379284.00元；2.不动产项目名称：景秀苑销售的不动产楼牌号：汽车库2#-1建筑面积（是）：31.38平方米单价：2705元金额84800元。”房屋及车库交付以后，吴正超认为鑫瑞置业公司交付的车库面积不足，并对车库套内面积进行测量，认为面积为20.16平方米，后吴正超多次与鑫瑞置业公司交涉要求退款未果，故诉至法院，请求判如所请。一审庭审中，吴正超向法院提交以下证据：1.销售发票一份,证明鑫瑞置业公司出售车库面积为31.38平方米，实际面积仅为20.16平方米，且吴正超在购买车库时鑫瑞置业公司也未提出要分担公摊面积；2.溧阳市戴埠镇人民调解委员会出具的吴正超、吴云保购房纠纷受理情况调查，证明吴正超、鑫瑞置业公司因车库面积相差11.22平方米产生纠纷，吴正超父子多次找到鑫瑞置业公司交涉，鑫瑞置业公司同意先退还人民币1万元，并为避免其他购房者效仿要求吴正超向其出具借条一份，吴正超曾请规划局测量队现场测量，发现实际面积与注明面积相差较大，动员双方自行协商，考虑到鑫瑞置业公司违规罚款数额较大，测量队未在测量记录上盖章认定；3.照片一份，证明车库现状，以及车库仅有外门，与内部通道不相通；4.商品房买卖合同一份，证明双方买卖商品房情况。鑫瑞置业公司质证称，对吴正超提供的销售发票真实性无异议，发票上明确载明的是建筑面积，而非套内面积，车库销售单价为2705元，已经远远低于鑫瑞置业公司在溧阳市发改委备案的2800元的价格。对人民调解委员会出具的情况调查不予认可，鑫瑞置业公司并未参加所谓的调解，也未在该调查上签字，对于吴正超所称的1万元系其向鑫瑞置业公司所借，仅凭吴正超单方面陈述不能证明所谓的车库面积短少的事实。鑫瑞置业公司向法院提交以下证据：1.鑫瑞置业公司自行制作并备案的销售面积计算式一份，证明鑫瑞置业公司向吴正超出售的车库套内面积为19.44平方米，建筑面积为31.38平方米，而不是吴正超陈述的20.16平方米；2.溧阳市商品房销售价格备案表一份，证明鑫瑞置业公司就景秀苑小区向溧阳市发改委备案的单价为每平方米2800元；3.借条一份，证明吴正超曾于2014年12月16日向鑫瑞置业公司借款人民币1万元，而不是所谓的面积问题补偿吴正超。4.《建设部关于印发（试行）的通知》一份，证明商品房销售建筑面积有计算式，吴正超所称不符合约定，也缺乏法律依据。5.景秀苑小区3#、4#楼储藏室及车库工程量计算式，证明景秀苑小区中2#、3#、4#楼有汽车库，所有汽车库备案面积为819.93平方米，其中2#楼为261.47平方米、3#楼为357平方米、4#楼为201.46平方米，该备案面积为包括套内建筑面积与分摊的公用建筑面积，吴正超购房时虽未向其出具计算式，但吴正超当时看过车库，都是现房。一审审理中，法院依法到溧阳市戴埠镇人民调解委员会调查，调解员潘盘芳称情况调查系其出具，载明的大部分内容系其听吴正超陈述所写，其打电话给鑫瑞置业公司负责人，鑫瑞置业公司负责人称还有其他问题，并未承认借条是退吴正超车库的钱，借条是吴正超来调解委员会之前自己谈的，据说测量队曾到现场进行测量，并未出具相应手续，调解是通过电话形式进行的，双方未达成调解协议。一审审理中，法院依法到溧阳市住房和城乡建设委员会档案室调取溧阳市戴埠镇景秀苑档案资料，未见有小区房屋车库层测量资料。法院遂到溧阳市规划局测量队进行调查，据该队负责人向反映，其曾到本案争议车库处查勘，并未出具测量报告，只是要求购买人与开发商双方协商处理，争议车库所在小区面积测量一般是标准层单独计算，车库、储藏室层单独计算面积，二者公摊面积不混同，因该小区2#、3#以及6#车库相连，测量队仅是出具了总的面积，并未对单个车库进行测量，且该小区车库不能领取产权证，并向法院提供景秀苑小区面积测量报告。以上事实，由吴正超提供的销售发票、情况调查、照片、商品房买卖合同，鑫瑞置业公司提供的销售面积计算式、商品房销售价格备案表、借条、通知、工程量计算式、当事人陈述、法院谈话笔录、法院依法调取的面积测量报告等证据附卷佐证。一审法院认为，合法的商品房买卖合同关系受法律保护。吴正超与鑫瑞置业公司就溧阳市戴埠镇景秀苑小区2幢1号车库买卖所做约定，系双方当事人真实意思表示，且该约定不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，故该约定对双方当事人均具有约束力。吴正超与鑫瑞置业公司双方就本案争议车库购买事宜未签订正式的书面合同，根据吴正超提供的鑫瑞置业公司出具的销售不动产统一发票明确载明出售面积为建筑面积，结合争议车库实际布局以及测量报告反映的情况，本案争议车库所在楼层确实存在通道等公共部位，车库层公共部位的公摊面积也并未计入标准层公摊面积，鑫瑞置业公司提供的销售面积计算式虽为自行制作，但其计算的汽车库建筑面积与在相关部门备案的汽车库总建筑面积相符，且吴正超在购买车库时为现房，应对车库实际使用面积以及需分摊的公共部位面积有一定的认识，故本案吴正超、鑫瑞置业公司双方之间的约定并不存在重大误解或显失公平等情形的存在，现吴正超仅依据建筑面积与套内面积之差要求鑫瑞置业公司返还所涉房款，证据不足，法院无法支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条及相关民事法律之规定，作出如下判决，驳回吴正超的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559元（已由吴正超预交），由吴正超负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据；二审查明的案件事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人吴正超主张被上诉人鑫瑞置业公司交付的车库面积不足，要求退还差价款，但上诉人吴正超所依据的是其自行对该车库面积的测量结果，并不包括一般情况下需要分摊的公用面积，而据被上诉人鑫瑞置业公司所述，其公司开具的不动产销售发票中所载车库建筑面积包括了套内面积与分摊的公用面积，该主张与其公司向行政管理机关备案的建筑面积相符，结合上诉人吴正超购买车库时已对车库进行了查看，应对车库实际面积有一定的了解，故并无充分证据显示双方就车库买卖所建立的买卖合同有可变更或可撤销情形，一审判决驳回上诉人吴正超的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人吴正超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费559元，由上诉人吴正超负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴立春代理审判员 王 浩代理审判员 张国凯二〇一六年九月二十日书 记 员 沈 黎 更多数据：搜索“”来源：