（2016）粤71行终481号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-28
案件名称
王冠中与广州市国土资源和规划委员会民政行政管理二审行政判决书
法院
广州铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
广州市国土资源和规划委员会,王冠中,广州建和房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2016）粤71行终481号上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市。法定代表人：彭高峰，该委主任。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。委托代理人：葛欣，该委工作人员。被上诉人（原审原告）：王冠中，男，汉族，住广州市天河区。委托代理人：刘淑瑶，广东科德律师事务所律师。原审第三人：广州建和房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：谭跃进，该公司董事长。上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称广州市国规委）因撤销房产登记一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法行初字第451号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2××3年11月18日，原告王冠中（为权利人，买方）与第三人广州建和房地产开发有限公司（为义务人，卖方，以下称建和公司）向广州市国土资源和房屋管理局（现被告广州市国规委）提交越秀区农林下路37号-102房的增量房转移登记申请，提交了登记申请书、询问记录表、房地产权证（粤房地权证穗字第××号，附图为编号11011164502的房地产分户图）、广州市商品房买卖合同（一手房现售）、契税完税证、房屋登记费票据、房地产分户图（编号11011164502）、广州市土地利用发展中心穗土利函［2××3］439号《市土地利用发展中心关于明确农林下路37号-102房土地使用年限起始日期的复函》、授权委托书等材料，被告收齐资料后，于当天以13登记01502038号受理。被告未现场实地勘验，经书面审核后于2××3年12月18日核准登记，在2××3年12月23日向原告核发编号为粤房地权证穗字第××号房地产权证，其中载明，建筑面积为292.22平方米，套内建筑面积为229.24平方米，房地产权证附图仍为编号11011164502的房地产分户图。本案审理过程中，原告自述2014年5月第三人通知其收楼。在收楼过程中原告认为实际面积不符提出异议并向广州市房地产测绘院提出要求重新出具测量报告。广州市房地产测绘院作出穗房地测函（2014）83号《关于农林下路37号-102房屋有关测绘情况的告知函》，其内容为：农林下路35号、37号、39号曾于2011年2月由广州建和房地产开发有限公司向我院申请初始测绘。经现场实勘，农林下路37号-102房实测数据与《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2010）269号）的附图形状、尺寸相符，我院根据实测尺寸绘图并出具《房屋面积测量成果报告书》。后于2××3年3月，建和公司持规划部门相关函件向我院申请将农林下路37号-102房规划用途由“设备房”更改为“商业”。2014年5月，您向我院反映上述房屋实际面积与房产证面积不符的问题，我院已派工作人员进行现场复核，发现该房屋地下室南面与农林下路33号地下室相连，其中西南角的部分位置已封闭且无法确定其功能，另一西南角部分已作为通道使用，上述房屋现状与2011年的状况不一致。因我院2011年出具的测绘成果及2014年5月对该房屋现场复核结果，皆是该房屋不同时点的实际反映，其差异并不是人为测绘错误而产生，故建议您核查上述变更行为是否经规划部门审批同意，若经规划部门核准实施，您可提供相关规划文件向我院申请变更测绘，我院将出具变更后的测绘成果；若属其他单位（××）行为，建议您与该单位（××）协商或循司法途径解决。原告因与第三人就商品房买卖合同的履行等发生争议，于2014年11月向一审法院提起民事诉讼，要求第三人退还多付的购房款等，该院予以受理，案号为（2014）穗越法民三初字第2820号。审理过程中，经该院委托广州市房地产测绘院对讼争房产重新进行测绘，广州市房地产测绘院接受委托后，作出穗房地测函（2015）38号《关于委托测绘农林下路37号-102房的复函》，其内容为：2014年5月，农林下路37号-102房产权人王冠中持房产证（登记字号：13登记01502038号），向我院反映该房屋实际面积与房产证面积不符的问题。我院派员现场核查后，以《关于农林下路37号-102房屋有关测绘情况的告知函》（穗房地测函（2014）83号）回复。关于该房屋的测绘，若属于恢复其他单位××改变已核定权属界址的房屋界限，因我院不具有对房屋单元固定界限建设的职能，建议你院协商双方当事人解决或作出相应裁判。若属于办理房屋的变更测绘业务，申请人可持房管、规划、消防等行政职能部门的相关变更资料文书（见附件）到我院受理窗口（珠江新城华就路31号二楼）办理。现该民事案件以需要本案的审理结果为依据为由中止审理。原告则于2015年6月16日委托广东省地质测绘院（测绘资质证书甲测资字44002029，业务范围包括房产测绘等）对农林下路37号-102房进行测量，测量结果及示意图标注的102房套内面积为186.57平方米，北侧间隔墙的北侧标有A单元房，套内面积4.45平方米，B单元房套内面积28.15平方米的部位层高小于2.20米；另有水泵间套内面积1.85平方米，消防栓间套内面积0.98平方米位于102房界址内。原审法院认为，《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”另《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定：“三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：（一）房屋层高。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。……”根据上述规定，被告作为广州市的房地产登记主管部门，在审核房地产转移登记时应当审查所申请转移的房地产的主要技术指标是否符合权属登记的强制性技术规范。原告在就面积问题与第三人有争议的情况且有关测绘部门未予重新测绘的情况下，自行委托有资质的测绘机构对讼争房产面积及高度等情况进行测绘，现该测绘结果反映被告在核准登记之时房地产的实际情况与原初始登记时附图不一致且不符合本次办理权属登记的要求，与原附图中测绘单位复核复函的内容也相互印证，故被告以该测绘成果作为附图的房地产权证依法应予撤销，被告应就本次申请转移登记事项重新作出处理。至于第三人对讼争房产初始（新建）登记情况仅是本案房产登记的其中一个依据，本案审查的是被告在本次登记中法定职责的履行情况，故被告认为应当驳回原告起诉的意见，该院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：一、撤销被告广州市国规委会（原广州市国土资源和房屋管理局）向原告王冠中核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证；二、被告广州市国规委就原告与第三人关于农林下路37号102房的房产转移登记申请事项重新作出处理。本案受理费50元由被告负担。上诉人广州市国规委不服原审判决，上诉称：原审判决以“被告在核准登记之时房地产的实际情况与原初始登记时附图不一致且不符合本次办理权属登记的要求”为由，判决撤销该次登记行为并要求重新作出处理，上诉人认为，该判决属于认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。当房产现状与产权证附图不一致时，首先应当查明差异产生的原因，即是测绘错误导致还是他人改变房屋界址导致。在查明了原因后，如属于测绘错误导致，应撤销产权证，重新登记，如属于他人改变房屋界址导致，应要求他人恢复原状或者由产权人申请变更登记。本案诸多证据均能够证明：案涉房屋现状与产权证附图不一致，并非测绘错误导致，而是他人改变房屋界址导致。具体理由如下：1、2011年2月，建和公司向广州市房地产测绘院申请初始测绘，经现场实勘，案涉房屋实测数据与《建设工程规划验收合格证》［穗规验证（2010）269号］附图形状、尺寸相符，广州市房地产测绘院根据实测尺寸绘图，该图纸经审查后作为案涉房屋产权证附图。2、被上诉人王冠中向原审第三人建和公司购买案涉房屋时，案涉房屋属于现房，彼时已取得产权证。被上诉人与原审第三人共同向上诉人提出案涉房屋转移登记申请时，其提交的买卖合同第四条所约定的房产面积与其提交的房地产分户图记载面积完全一致。由此可见，被上诉人在购买案涉房屋时就已经知晓并认同房屋的具体情况。3、被上诉人提交的《房屋测量成果报告》显示，案涉房屋现已被间隔为五个小房间，即水泵间、消防栓间、102房、A单元房、B单元房，南面部分墙体被拆除。该房屋现状与《建设工程规划验收合格证》［穗规验证（2010）269号］附图（注：见附件，一审时已根据法院要求提交）完全不一致。综合以上分析，案涉房屋现状与产权证附图不一致，是人为对案涉房屋进行改动所引起，作为被上诉人而言，其可以通过民事诉讼程序要求相关责任人恢复案涉房屋原状，或者在取得规划部门许可同意的情况下，向被上诉人申请变更登记。鉴于差异并非测绘错误所引起，法院径行判令撤销产权证，重新登记，属于事实认定不清，适用法律错误。关于转移登记中的测绘问题，根据建设部和国家测绘局共同发布的《房产测绘管理办法》第六条规定，应当进行测绘的不包括转移登记的测绘情形，办理转移登记手续的测绘不要求测绘部门现场实测，只是延用原来产权证的测绘图即可。另外，根据建设部的《房屋登记办法》第十九条规定，转移登记不需要登记机关去现场勘查。如果说案涉房屋在办理产权登记后，自然状况发生变化，由相关产权登记人根据变化情况申请变更登记。被上诉人王冠中答辩称：被上诉人的商铺是在2011年进行初始登记，该商铺的原用途是设备间，在2××3年2月的时候，第三人向规划局申请变更为商业用途，房产证是2××3年申请变更登记后取得的，在房产证上的测绘图是2011年初始测绘的时候的测绘图。2××3年被上诉人购买了商铺后，发现该商铺的面积与房产证登记的严重不一致，向测绘局申请重新测绘，但未获批准。房产证应与真实情况记录一致，当真实情况与房产证记录情况不一致的时候，房产登记机关应重新登记。至于房屋的现状与产权证不一致的时候，房产测绘单位应当进行测绘，且并不影响上诉人纠正其错误。根据上诉人陈述的不需要重新测绘，根据《房产测绘管理办法》第六条规定，房屋当事人要求重新测绘房屋的，向测绘院申请，广州市房地产测绘院是上诉人唯一认可的测绘机构，仅有该测绘院作出的测绘结果可以作为房地产权证登记及更正的依据，该机构的测绘错误及不作为应由被告承担相应的行政责任。本案是由于房屋测绘单位没有批准，测绘院不作为的行为，应由上诉人承担其纠错责任。原审第三人建和公司没有提供二审诉讼意见。经二审审查，原审判决查明的事实清楚并有相应证据证实，本院二审予以确认。本院认为，《房屋登记办法》第十九条、第二十条规定了房屋登记的相关要求。《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定：“三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：（一）房屋层高。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。……”上诉人广州市国规委在审核房地产转移登记时应当审查所申请转移的房地产是否符合权属登记的强制性技术规范。本案中，建和公司（为卖方）和王冠中（为买方）就案涉房屋进行买卖，买卖合同的相关资料显示，该买卖属于增量买卖一手房现售。2××3年11月，上诉人广州市国规委根据双方申请，办理了该房屋的转移登记，向被上诉人王冠中核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，其中载明：房屋结构为钢筋混凝土结构，建筑面积292.22平方米，套内建筑面积为229.24平方米。被上诉人王冠中在就面积问题与原审第三人建和公司有争议且有关房产测绘部门未予重新测绘的情况下，自行委托有资质的测绘机构对讼争房产面积及高度等情况进行测绘，现该测绘结果反映上诉人在核准登记时房地产的实际情况与原初始登记时附图不一致，且不符合本次办理权属登记的要求，被上诉人王冠中申请转移登记的房屋面积与房屋实际状况不符。故一审判决认定广州市国规委核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》主要证据不足，依法应予撤销，并无不当，本院予以支持。关于上诉人广州市国规委提出的案涉房屋现状与产权证附图不一致是人为改动所引起的问题，属于上诉人在重新处理本次房屋转移登记申请时依照相关规定进行审查并作出处理的范围。综上所述，上诉人的上诉请求理据不足，本院予以驳回。原审判决认定的事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳代理审判员 姚 伟二〇一六年九月二十日书 记 员 王 薇魏玲英 关注公众号“”