（2016）赣0123民初330号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-11-11

案件名称

原告袁龙飞与被告王猛、王新华及第三人袁洋洋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

安义县人民法院

所属地区

安义县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

袁龙飞,王猛,王新华,袁洋洋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条

全文

江西省安义县人民法院民事判决书（2016）赣0123民初330号原告：袁龙飞，男，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：闵振东，江西豫立律师事务所律师。被告：王猛，男，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被告：王新华，男，汉族，住江西省南昌市青云谱区。两被告委托诉讼代理人：胡娇，北京市中银（南昌）律师事务所律师。第三人：袁洋洋，男，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：付海平，江西魁星律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂鹏，江西魁星律师事务所律师。原告袁龙飞与被告王猛、王新华及第三人袁洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁龙飞及委托诉讼代理人闵振东，被告王猛、王新华的委托诉讼代理人胡娇，第三人袁洋洋的委托诉讼代理人涂鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁龙飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告王猛继续履行2015年4月12日原告与第三人签订店面承租合同；2、判令被告王猛、王新华恢复安义县前进大道新河湾小区1幢113、114铺原告装饰原状并赔偿原告的停业损失（按12000元/月计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月12日原告与第三人签订了店面承租合同一份，约定原告承租第三人位于安义县前进大道新河湾小区1幢113、114铺，租赁期限为两年，自2015年5月1日至2017年4月30日止，租金为22000元/年。合同签订后，第三人依约交付商铺给原告，原告支付了第一年的租金22000元并对店铺进行了装修。2016年5月2日及5月4日，被告王新华以购得了商铺为由，强令原告搬出商铺，原告以租赁期限未至予以拒绝。被告王新华遂带人拆毁原告商铺装饰，致原告无法经营至今。综上，被告的行为严重违反了“买卖不破租赁”的法律规定，损害了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告王猛、王新华辩称，1、原告与被告王新华不存在房屋租赁合同关系，被告王新华不是本案适格被告；2、原告称2015年4月12日与第三人签订店面承租合同，依约支付了第一年的租金22000元，由此可以证明租赁双方对租金交付时间是有约定的，即先付租金后使用，原告至今拖欠被告王猛几个月的租金属根本违约，被告王猛有权终止合同，并要求原告支付店面占用费，另原告拖欠物业及水电费一年多，根据店面承租合同第10条第3款约定，原告未按时支付物业水电费，出租方有权提前终止合同；3、原告主张的停业损失缺乏事实根据，假如存在损失也应当由第三人承担，因为根据租赁合同第9条第2款约定终止合同导致合同无法履行，原告应当向第三人袁洋洋主张损失，另外第三人与被告王猛签订的商铺买卖协议约定，一切租客因租房带来的损失由第三人袁洋洋承担。第三人袁洋洋述称，1、2015年12月将位于安义县某小区1幢113、114号店面以500多万的价格（包括购房款和2016年1-4月的租金）出售给被告王猛，当时第三人向被告王猛说明了该铺面已经出租给原告，被告王猛知道铺面已经装修，租期为2年至2017年4月30日到期；2、第三人收了原告第一年的租金，该合同至今为止都在有效期内，合同的当事人为第三人与原告，除此之外其他人无权解除双方的租赁合同关系；3、依据法律规定，谁存在侵权行为谁承担赔偿责任，本案中第三人不存在侵权行为，第三人不应当承担本案赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：安义县公安局龙津派出所的证明及原告提供的照片，被告王猛、王新华对“三性”均有异议，本院认为，该证明及照片能证明原告与被告王新华2016年5月2日、5月4日就本案所涉商铺发生过争执并报警处理，但被告王新华并非本案所涉商铺所有人。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月12日，第三人袁洋洋作为甲方，原告袁龙飞作为乙方共同签订了一份店面承租合同。合同约定原告承租第三人所有的坐落于安义县某小区1幢113铺、114铺的一层店面，租赁期限为两年，自2015年5月1日起至2017年4月30日止，租金为22000元/年。合同同时对租赁期房屋的修缮、违约责任、免责条件进行了约定。合同签订后，第三人将上述商铺交付原告使用，原告对商铺进行了装修并于2015年6月4日向第三人支付了第一年（2015年5月1日至2016年4月30日）的租金22000元。2015年12月17日，第三人袁洋洋作为甲方，被告王猛作为乙方，案外人付传水作为担保方共同签订了一份商铺买卖协议。协议约定第三人将坐落于安义县某小区1幢112铺、113铺、114铺、115铺、116铺共计431.61㎡的商铺出售给被告王猛，协议同时对总价款、付款方式及其他事宜进行了约定。第三人在买卖过程中已告知被告王猛，1幢113铺、114铺的一层店面已经出租给原告，并告知了租赁期限。2015年12月22日，第三人与被告王猛至安义县房地产管理局办理了安义县某小区1幢113铺（113铺、213铺）、114铺（114铺、214铺）的房屋转移登记手续。后原告与被告王猛因本案所涉商铺的租金缴付发生纠纷，2015年5月2日、5月4日原告两次拨打110报警，安义县公安局龙津派出所均出警并告知依法处理。本院认为：原告袁龙飞与第三人袁洋洋签订的店面承租合同系双方的真实意思表示，合同成立并生效，原告的承租权依法受法律保护。在店面承租合同约定的承租期间内，被告王猛通过买卖方式依法取得了本案所涉商铺的所有权，但其行使权利受到原告已成立在先的承租权的制约，此即“买卖不破租赁”，被告王猛承受了店面承租合同中出租人的合同地位，享受合同权利并承担合同义务。被告王猛辩称原告拖欠租金及物业水电费，其有权提前终止合同，因发生纠纷时原告已将2016年5月前的租金足额缴纳给第三人，水电费均已逐月缴清，另根据店面承租合同第九条第三款的约定，即使被告王猛有权提前终止合同，亦应提前六个月书面通知原告，因此本院对被告王猛的主张不予支持。原告诉请被告王猛继续履行店面承租合同，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告王猛、王新华恢复安义县前进大道新河湾小区1幢113、114铺装饰原状并赔偿停业损失，因该诉请属侵权责任纠纷，与本案合同纠纷不属同一法律关系，义务主体亦不相同，不属本案审理范围，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条规定，判决如下：一、原告袁龙飞与第三人袁洋洋于2015年4月12日签订的店面承租合同，由被告王猛取代第三人袁洋洋继续履行。二、驳回原告袁龙飞的其他诉讼请求。案件受理费350元，由原告袁龙飞负担150元，被告王猛负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审　判　长　　张新明审　判　员　　徐兴中人民陪审员　　喻前进二〇一六年九月二十日书　记　员　　廖静琳微信公众号“”