（2016）甘1202民初720号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-02
案件名称
刘文娟与杨帆、被告东苑餐饮有限责任公司、第三人陇南市国税局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
陇南市武都区人民法院
所属地区
陇南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘文娟,杨帆,东苑餐饮有限责任公司,陇南市国家税务局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第十八条
全文
甘肃省陇南市武都区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘1202民初720号原告：刘文娟委托代理人：石永红被告：杨帆被告：东苑餐饮有限责任公司法定代表人：李晓红委托代理人：李永贵第三人：陇南市国家税务局法定代表人：魏代清。委托代理人：杨定一原告刘文娟与被告杨帆、被告东苑餐饮有限责任公司、第三人陇南市国税局房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘文娟、被告东苑公司（以下简称东苑公司）的委托代理人李永贵、被告杨帆及第三人委托代理人杨定一到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘文娟向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与两个被告分别签订的门面租赁合同及转让合同；2.判令二被告连带向原告返还转让费13万元，其中包括房租5万元，装修费4万元，转让费、货物及设备4万元；3.依法判令，二被告连带赔偿原告的损失66722元，4.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2015年12月27日，原告与被告杨帆达成协议，被告杨帆将位于武都区盘旋路国税局综合一楼的“飞儿宝贝生活馆童装店”转让给原告，被告收取转让费共计130000元，其中包括：房屋租用费50000元，房屋内外装修费转让费40000元、房屋内所有货品、货物等设备转让费40000元。事后我听说该房屋是第三人陇南市国税局所有的，第三人将此房屋出租给被告东苑餐饮有限责任公司，杨帆是从被告东苑餐饮有限责任公司租来的，为了正常使用经营，原告与被告东苑餐饮有限责任公司签订了门面租赁合同，但该租赁费用由杨帆收取。同时，被告东苑餐饮有限责任公司告知原告房屋在有效的租赁期内，原告可以放心经营，原告接手该门面后，于2016年1月1日，加盟了“摩卡贝贝”专卖店，并缴纳了3万元的加盟费和9000元保证金，在经营期间，原告于今年4月份才得知，第三人已经向被告东苑餐饮有限责任公司，下发了解除租赁合同的通知，为核实此事，原告又多次询问第三人及被告杨帆，东苑餐饮有限责任公司均否认存在此事。直到第三人向原告出示了解除合同的通知，原告才得知第三人早已经同被告解除了租赁合同，至此原告不敢正常进货经营，而二被告在向原告转租房屋时故意隐瞒第三人已经不向其租赁房屋的事实，这一行为给原告造成经济损失，该损失包括加盟费和积压的货物，综上所述，二被告的行为显然违法，在签订合同时故意隐瞒第三人已经不向其租赁房屋的事实，用欺诈的手段误导原告签订房屋租赁合同及转让合同，致使原告权益受损，为此，为保护自己的合法权益，原告依据中华人民共和国合同法的相关规定，诉至法院，请求依法判令：1.解除原告与两个被告分别签订的门面租赁合同及转让合同；2.判令二被告连带向原告返还转让费13万元，其中包括房屋租用费50000元，房屋内外装修费转让费40000元、房屋内所有货品、货物等设备转让费40000元；3.依法判令二被告连带赔偿原告的损失66722元；4.本案诉讼费由二被告承担。被告杨帆辩称：我在转租的时候是告知了东苑餐饮公司的，东苑公司也同意我转租，转租后的几个月后，东苑公司才向原告说第三人国税局要把房子收回了，因为我自始至终都不知道房子是国税局的，更不知道第三人国税局租与东苑餐饮公司的租赁期限，所以我认为我不应承担赔偿责任，不能退还转让费，转让费用是当时店里的货物和装修折价的钱，不存在退款问题。被告东苑餐饮有限责任公司辩称：一、原告诉求撤销门面租赁及转让合同没有法律依据，依据我国合同法第54条之规定，可撤销的合同有一、因重大误解订立的合同；二、订立合同时显失公平的；三、一方以欺诈胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销合同。本案中原告刘文娟与杨帆之间签订的转让合同与东苑公司没有直接利害关系，东苑公司并没有收取原告刘文娟的任何转让费用，东苑公司与原告之间的房屋租赁合同，仅仅是对原告与杨帆之间的转让合同的确认行为，并且东苑公司于2015年的10月20日在确认门面租赁合同时也明确表示：第三人如果要收回出租房屋，东苑公司有义务负责协调，确保原告刘文娟经营至合同期限届满，虽然第三人已经向东苑公司发出催告函要求腾出房屋并全部交付，但是第三人催告行为并没有影响到原告的实际经营，所以原告诉求解除租赁合同的的请求没有法律依据，二、被告人原告刘文娟诉求赔偿的损失尚不存在，且东苑公司没有承担任何赔偿损失的义务，赔偿损失是指合同当事人由于不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成财产上的损失，由违约方以及财产赔偿对方所蒙受的财产损失的一种违约责任形式，原告刘文娟现正常经营，第三人没有向其经营的门面贴封条，没有向其发出限期搬离腾房的通知，因此原告刘文娟主张的损失尚且没有实际发生，所以其没有理由要求被告承担尚未实际发生的财产损失，法定赔偿是基于合同而产生的，东苑公司对原告刘文娟与杨帆之间的转让合同仅仅是一种确认行为，就房屋租赁合同而言，东苑公司并没有不履行合同或者履行合同的义务，不符合合同约定的情形存在，因此原告刘文娟要求东苑公司承担其预期损失缺乏法律依据和事实基础，东苑公司无合同义务承担赔偿财产损失的责任，因此，请求法庭依法驳回原告刘文娟的全部诉求。第三人陇南市国税局称：我们与东苑签订的房屋租赁合同是2015年10月20日到期，国税局曾两次以书面形式通知东苑餐饮有限责任公司明确告知该房屋不再租赁给东苑餐饮有限责任公司，对于通知的函件，是由东苑公司的负责人马艳签收的。本案中所诉的其他损失与国税局无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告向国税局调取的通知函一份，被告东苑公司认为该通知函内容真实，但是原告没有向法庭提交该函件的原件因此无法确认其与原件是否一致。2.对于原告向法庭提交的一张关于被告东苑餐饮公司搬离原经营场所的公告照片，被告表示认为该证据只能证明东苑餐饮店搬到了新的经营场所，并不能说明原告租赁的该房屋不能由原告经营的事实，该证据与本案无关。3.对于原告提交的摩卡贝贝专营店加盟协议书，证明原告的加盟费为39000元的事实，被告东苑餐饮有限责任公司认为其与本案无关，该费用被告也不能承担。4.对于原告提交的广告费用的发票一份，证明原告为了更换店名花费的相关费用的发票，被告东苑公司认为票据上显示的时间是在5月3日产生的费用，因此是原告扩大了损失，该损失与东苑无关。本院审查认为，证据1通知函经与第三人提交的通知函原件核对无异，对其真实性及证明的内容认定为有效，本院认为证据1来源合法，客观真实，与本案有关联，符合有效证据的属性，将作为有效证据定案使用。其余证据2、3、4与本案诉讼请求不存在关联性，本院不予认定。依据原告向法庭提交的有效证据及双方当事人陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月10日，被告东苑餐饮有限责任公司与第三人陇南市国家税务局签订了一份房屋租赁合同，陇南市国税局将其所有的位于盘旋东路一楼共计960平方米的门面房租与被告东苑餐饮有限责任公司用于经营使用，租赁期限自2010年11月10日到2015年11月10日，年租金400000元。房屋租赁合同第一项第三条中明确约定：“合同期内乙方（东苑公司）不得以任何形式转租他人，如发现转租他人，甲方（陇南市国税局）有权收回乙方承租的房屋，造成的损失由乙方自行承担”。但被告东苑公司在承租期间前后将部分房屋转租与杨帆、刘文娟。东苑餐饮有限责任公司于2014年10月20日将该门面转租给被告杨帆，租期一年。2015年12月27日，杨帆将该店面转让给刘文娟经营，并签订房屋转让协议一份，内容为：“收据，甲方：杨帆，乙方：刘文娟，甲方杨帆自2015年12月27日起将于甘肃省陇南市武都区盘旋东路陇南市国税局综合楼东苑餐饮有限责任公司东苑肥牛城东边第一间“飞儿宝贝生活馆”童装店转让给乙方刘文娟经营，其中房屋租用费50000元整，屋内外装修费转让费40000元整，房屋内所有货品、货物等设备转让费金额40000元整，以上三项共计转让费130000元整。自双方签字后生效。注：该房屋转让时与东苑餐饮有限责任公司沟通请示，并取得同意后，由甲方向乙方进行童装店转让。甲方：杨帆，乙方:刘文娟，2015年12月27日。”被告杨帆收取80000元后将其余50000元作为房屋租金全部转交给东苑公司。2015年12月27日，杨帆陪同原告刘文娟前去东苑公司签订了一份门面租赁合同，双方约定：东苑公司将位于陇南市武都区盘旋路以东100米处东苑肥牛城一楼的门面一间租给原告刘文娟做服装商铺使用，租期为一年，从2015年的10月20日至2016年10月20日止，年租金50000元整，刘文娟每年10月一次性向东苑餐饮有限责任公司交纳当年的租金，合同由该公司负责人马艳签名。原告刘文娟接手了该店面后，于2016年1月1日加盟了摩卡贝贝专营店，并向该公司缴纳了3万元的加盟费，9000元的保证金。原告经营到2016年4月得知，该门面所有人陇南市国税局已经向被告东苑公司下发了解除租赁合同的通知。经庭审查明，第三人陇南市国税局已分别于2015年11月25日和2016年2月23日向东苑公司发出书面通知，明确要求解除与被告东苑公司的房屋租赁合同，限被告东苑公司于2015年的12月30日前交清房屋租赁费并结清水电费，该通知由东苑公司负责人马艳签收。但被告东苑公司收到该通知后并没有告知刘文娟，原告从知晓第三人陇南市国税局要求东苑公司解除房屋租赁合同起，便不敢正常进货经营。原告遂诉至本院请求处理。本院认为：东苑公司未经房屋所有权人陇南市国税局同意的情况下将房屋转租，且房屋所有权人陇南市国税局拒绝追认转租合同有效，因此东苑公司与刘文娟签订的房屋租赁合同应当认定为无效合同。但原告至今实际占有使用该房屋，因此原告应当支付实际占有使用该房屋期间相应的房屋占有使用费，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此原告应当向东苑公司支付按照约定租金即50000÷12=4167元/月计算，自2015年10月20日至判决之日即2016年9月20日止期间的房屋占有使用费。被告东苑公司应当返还2016年9月20日起至2016年10月20日期间的房屋租金共计4167元。被告杨帆与原告签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，并未违反法律规定，该协议合法有效，对于原告请求解除该转让协议的诉讼请求，本院不予支持。对于原告刘文娟请求二被告连带赔偿店内进货损失共计66722元的诉讼请求，经本院审理查明，原告在租用其房屋期间，被告东苑公司和第三人陇南市国税局，并未要求原告腾交房屋，因此原告主张的损失尚未实际发生，因此原告请求二被告赔偿损失66722元的诉讼请求本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、原告刘文娟与被告东苑公司于2015年10月20日签订的房屋租赁合同无效，被告东苑餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘文娟房屋租金共计人民币4167元，原告刘文娟于本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还给被告东苑餐饮有限责任公司。二、驳回原告其他诉讼请求。本案的诉讼费4230元由被告东苑餐饮有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判员 焦 敏二〇一六年九月二十日书记员 兰亚峰 来源：百度搜索“”