（2016）鲁02民终6784号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-02-15
案件名称
青岛盈秀房地产发展有限公司、王才轩商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛盈秀房地产发展有限公司,王才轩
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终6784号上诉人（原审被告）：青岛盈秀房地产发展有限公司法定代表人：迟进臣，执行董事。委托代理人：王云诚，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人：龙会会，山东琴岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王才轩上诉人青岛盈秀房地产发展有限公司（以下简称盈秀公司）因与被上诉人王才轩商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人盈秀公司上诉请求：撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判。事实和理由：一审法院错误理解《预售合同》中约定的延期交房的情形，将政府作出的会议纪要和发生的火灾排除在可以延期交房的事项之外，属于适用法律错误。1、根据《预售合同》补充条款之约定，遇“政府行为”时，盈秀公司可据实予以延期，王才轩不追究盈秀公司违约责任。青岛市政府做出的《会议纪要》误将消防验收作为单体验收的前提条件，导致本项目竣工验收工作长期拖延，明显属于合同约定的一种“政府行为”。《会议纪要》只是造成竣工验收实际延误的直接原因，因此造成延误的事实以及延误的时间长短，都有待法院进一步查明。一审法院对“政府行为”的范围认识错误，又没有进一步事实调查，武断地认为“该会议纪要并不能证实被告验收拖延是政府原因所致，且被告的该项主张不属于双方在预售合同补充条款中约定的可以延期交房的情形”，既属于事实调查不清，也属于适用法律错误。2、《预售合同》补充条款约定“火灾”为可据以延期交房的事实条件，而并未对其限定为属于“意外事件”的火灾。一审法院以盈秀公司“未提供证据证明火灾为意外事件造成”为由，不予采纳，属于适用法律错误。另外，盈秀公司已经提交了本项目监理公司出具的火灾证明一份，详细说明了火灾发生的情况，并附有相关资料补办明细。一审法院认为该证据“不足以证明相关工程竣工验收资料在火灾中烧毁”，缺乏事实和法律依据。被上诉人王才轩辩称，一审判决正确，要求维持原判。王才轩向一审法院起诉请求：依法判令盈秀公司支付逾期交房违约金12087元，本案诉讼费由盈秀公司承担。一审法院认定事实：王才轩与盈秀公司于2012年11月8日签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定，王才轩购买盈秀公司位于青岛市xx区xx路x号xx花园小区xx号楼xx单元xx户房屋，总购房款234806.6元；盈秀公司于2013年12月30日前将该房屋交付王才轩，如盈秀公司未在合同约定期限内将该房屋交付王才轩，应当按王才轩已支付购房款的日万分之一向王才轩支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；房屋交付的标志为甲方取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸上书面公告交付通知，则通知约定的交付日起之次日即视为房屋已经交付。在补充条款（二）第五条第3项约定：在青岛地区发生战争、暴乱、敌对、内战及自然灾害，如飓风、台风或火山爆发……或其他意外事件、政府行为等时，除双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实予以延期，乙方不追究甲方违约责任。另查明，涉案房屋为经济适用房。合同签订后，王才轩向盈秀公司交纳了购房款234806.6元；盈秀公司已向王才轩支付逾期交房违约金5500元。双方均认可涉案房屋交付日期为2015年5月10日。又查明，2014年5月7日，盈秀公司出具承诺书，承诺：“xx路x号xx花园项目经济适用房全体业主：我公司开发建设的xx花园项目，经济适用房购房合同约定2013年12月30日交付，因各种原因没有按约交工。……小区计划2014年8月30日单体验收交付业主。如果未按期交付房屋，盈秀按照购房合同额万分之二每日支付违约金，支付时间为每月25日支付当月违约金……”该事实，有王才轩向法庭提交的《承诺书》在案为证。盈秀公司对该承诺书的真实性没有异议，但称该承诺书出台的背景是项目业主集体上访，政府迫于压力要求盈秀公司出具的。庭审中，盈秀公司主张，根据双方所签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款（二）第5条第3款第2项的约定，因政府原因、火灾等事由导致的延误，盈秀公司有权予以延期，王才轩不追究盈秀公司的违约责任。盈秀公司为证明其主张，向法庭提交如下证据予以证实：1、2014年5月19日青岛市政府《关于xx花园和xx廉租房两项目专题会议纪要》1份，证明青岛市政府2014年5月19日专题会议要求“市规划局、消防局出具项目验收意见后，由市城乡建设委督促开发单位尽快组织单体验收”，颠倒了建设工程验收和消防验收的前后次序，导致本项目的验收工作拖延长达228天。根据预售合同的约定，对因政府行为发生的延误，盈秀公司交房期限相应顺延，无需承担违约责任。2、青岛网络广播电视台网上的报导原件2份，证明2015年1月27日下午16时30分，xx路x号x花园项目施工现场发生火灾事故，施工工地的宿舍和办公室被大火烧毁，根据双方所签《青岛市商品房预售合同》的约定，对因火灾发生的延误，盈秀公司交房期限相应顺延，并不承担违约责任。同时结合其他证据说明，因为火灾导致存放在项目现场的相关资料毁损，重新补办，因此造成交房延误，预售合同补充条款约定该种情形属于盈秀公司有权予以延期的情形，王才轩不应追究盈秀公司的违约责任。3、监理单位（青岛理工大学建设工程监理咨询公司）出具的秀水花园项目火灾事故情况说明，证实秀水花园项目施工现场发生火灾事故，建设单位和监理单位存放在现场的全部办公物品以及工程所必需的建筑材料、图纸等物品被严重烧毁。火灾发生后，施工单位不得不自2015年2月1日至2015年4月30日期间重新补办工程竣工验收所需的资料，因此造成竣工验收延误104天。根据合同的约定，对这种延误，盈秀公司交房期限相应顺延，不承担违约责任。王才轩对上述证据的真实性没有异议，但称，1、盈秀公司延期交房不是政府的原因造成的；2、2015年1月29日正好是农历十二月初十，正值冬天，工地基本已经停工，之后是春节，工人都放假回家了，火灾对盈秀公司的施工没有造成什么影响；3、火灾发生的时间与双方所签订的商品房预售合同约定的交房时间已经过去两年，盈秀公司的承诺书是在2014年5月7日作出的，对于起火原因和竣工验收资料是否烧毁应由消防部门出具相关证明。一审法院认为，王才轩与盈秀公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合有关法律规定，对各方当事人均具有约束力。根据合同的约定，盈秀公司应于2013年12月30日前将涉案房屋交付王才轩，交付标志为盈秀公司取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸上书面公告交付通知，则通知约定的交付日起之次日即视为房屋已经交付。双方均认可房屋交付日期为2015年5月10日。盈秀公司关于青岛市政府《关于xx花园和xx廉租房两项目专题会议纪要》为验收工作增加了不合理的前提条件，导致验收工作长期拖延的主张，一审法院认为，该会议纪要并不能证实盈秀公司验收拖延是政府原因所致，且盈秀公司的该项主张不属于双方在预售合同补充条款中约定的可以延期交房的情形，盈秀公司的主张法院不予支持。关于盈秀公司主张的2015年1月27日建设单位工地发生火灾，导致办公物品及工程竣工验收资料、图纸等物品烧毁，盈秀公司交房期限应相应顺延的问题。因盈秀公司未提供证据证明火灾为意外事件造成，且盈秀公司提供的证据也不足以证明相关工程竣工验收资料在火灾中烧毁，故对盈秀公司的该主张，一审法院亦不予支持。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》及盈秀公司于2014年5月7日出具的关于逾期交房违约金的承诺，盈秀公司应给付王才轩自2013年12月31日起至2015年5月10日止的逾期交房违约金17587元（234806.6元×0.0001×243天+234806.6元×0.0002×253天），因双方一致认可盈秀公司已经支付王才轩违约金5500元，盈秀公司还应给付王才轩逾期交房违约金12087元（17587元5500元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：盈秀公司于判决生效之日起10日内给付王才轩逾期交房违约金12087元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元（王才轩已预交），由盈秀公司负担。盈秀公司于判决生效之日起10日内给付王才轩102元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为盈秀公司所主张的逾期交房的免责事由是否成立。盈秀公司主张青岛市政府作出的《会议纪要》误将消防验收作为单体验收的前提条件，导致涉案项目竣工验收工作长期拖延；2015年1月27日下午涉案项目工地发生火灾，导致工程竣工验收资料、图纸等物品烧毁，致使无法如期办理竣工验收。按照双方合同约定，因“政府行为”、“火灾”的原因而导致的延期交房，盈秀公司应当免责。因此，盈秀公司不应承担逾期交房的违约责任。王才轩对此不予认可，其认为盈秀公司主张的免责事由不属于合同约定的免责事由，盈秀公司逾期交房事实清楚，按照合同约定应当承担违约责任。对于盈秀公司关于“政府行为”导致其延期交房应免责的问题。本院认为，青岛市政府《关于xx花园和xx廉租房两项目专题会议纪要》系为解决秀水花园和南岛组团廉租房两项目延期交房和土地规划手续无法办理等问题而作出的专项纪要，该纪要的目的旨在推进项目建设，确保认购居民尽快入住。盈秀公司主张该纪要误将消防验收作为单体验收的前提条件，导致本项目竣工验收工作长期拖延。就此盈秀公司应对涉案项目何时具备单体验收条件、涉案项目竣工验收受到何种阻碍、此种阻碍与会议纪要存在何种关联负有举证责任，但盈秀公司未能提交相应证据对此予以证明，故，应由其承担举证不能的法律后果。对于盈秀公司关于“政府行为”导致其延期交房应免责的主张，本院不予采信。对于盈秀公司主张火灾造成延期交房应免责的问题。本院认为，双方合同补充条款（二）第五条第3（2）项约定：“在青岛地区发生战争、暴乱、敌对、内战以及自然灾害，如飓风、台风或火山爆发、水灾、火灾、暴风雪及4.5级以上的地震、……或其他意外事件、政府行为等时，除双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实予以延期，乙方不追究甲方违约责任”。从该条款的文义上理解，其中的“火灾”应是对“自然灾害”的一种列举。在本案中，涉案项目工地发生的火灾，盈秀公司无证据证明系自然灾害造成，也无有效证据证明涉案项目工地发生的火灾与其延期交房有何必然联系。故，对盈秀公司关于火灾造成延期交房应当免责的主张，本院亦不予采信。综上，盈秀公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由上诉人青岛盈秀房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 建代理审判员 李 蕾代理审判员 迟金铜二〇一六年九月二十日书 记 员 王莉莉书 记 员 魏 威 来源：