（2016）粤01民终9503号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-08
案件名称
ＸＸ耀与苏福泰、薛晓东房屋租赁合同纠纷2016民终9503二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏福泰,ＸＸ耀,薛晓东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9503号上诉人（原审被告）：苏福泰，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：龚权红，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＸＸ耀，身份证住址广东省台山市。委托代理人：张晓伟，广东法盛律师事务所律师。委托代理人：吴健雄，广东法盛律师事务所律师。原审被告：薛晓东，身份证住址浙江省乐清市。上诉人苏福泰因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区惠福西路道华新街4号登记在朱余某、朱某甲、朱某乙名下。1995年7月10日，广东省公证处出具（95）粤公证外字第20752号《公证书》，记载：“查被继承人朱某丙于1944年9月死亡，余某于1958年10月死亡，梁某于1937年死亡。余某是朱某丙的妻子，梁某是朱某丙的妾氏。他们生前均无立遗嘱，父母亦早已死亡。朱某丙与余某生前婚育二子：朱某丁雅、朱某丁炎，无收养子女。朱某丁雅于1952年死亡，生前无立遗嘱，与妻子余匀共婚育两子：ＸＸ深、ＸＸ煜，无收养子女。朱某丁炎于1943年4月死亡，生前无立遗嘱，与妻子黄某只婚育一子ＸＸ耀，无收养子女。朱某丙与妾梁某未生子女。朱某丙、余某、梁某的上述遗产由余匀、ＸＸ深、ＸＸ煜、ＸＸ耀四人继承，其中余匀、ＸＸ深、ＸＸ煜继承上述房屋二分之一份额，ＸＸ耀继承上述房屋的另二分之一份额。”2016年4月5日广东省广州市南方公证处出具（2016）粤广南方第005597号《公证书》，对（95）粤公证外字第20752号《公证书》进行补正，“朱栋昌、余氏、梁氏的上述遗产”更正为“朱栋昌、朱余氏、朱梁氏名下坐落在广州市越秀区惠福西路道华新街4号房屋”，并对公证书中所涉的余某、梁某全部改为“朱余某、朱某乙”，其他证词内容不变。ＸＸ耀将广州市越秀区惠福西路道华新街4号一楼出租给苏福泰使用，双方没有签订书面的协议，近期的租金为900元/月。2015年7月1日，ＸＸ耀出具《委托书》，记载：ＸＸ耀是坐落在广东省广州市越秀区惠福西路道华新街4号房地产的合法继承人。现委托朱某戊为其合法代理人，全权代表其，以其的名义对上述房地产办理下列事项：对上述房屋进行管理，订立租约，收取租金，并出具有效的收据，等。该《委托书》于当日在广东省台山市公证处办理了公证。2015年7月31日，朱某戊向苏福泰发出《通知函》，记载：从本函发出之日起解除我方与阁下的房屋租赁关系；请阁下在本函发出之日起30天内搬出上述租赁房屋，并负责清场屋内阁下物品；请阁下在搬走前向我方支付从2015年7月1日至实际搬走之日的房屋占用费。该封装有《通知函》的邮件于2015年8月1日由他人签收。ＸＸ耀于2015年9月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认ＸＸ耀、苏福泰双方的租赁关系于2015年8月1日解除；2、苏福泰、薛晓东立即腾退广州市越秀区惠福西路道华新街4号一楼房屋，将该房屋交还给ＸＸ耀使用；3、苏福泰向ＸＸ耀支付从2015年3月1日至2015年7月31日的租金（按照每月900元的标准计算）；4、苏福泰、薛晓东共同向ＸＸ耀支付从2015年8月1日起计算至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按照每月1500元的标准）。案件原审审理过程中，在原审法院的组织下，双方一起于2016年1月13日到现场查看，涉案房屋作为仓库使用。苏福泰表示，房屋现由其使用，另外还有一个朋友薛晓东在管理使用。薛晓东表示：主要是苏福泰使用，不参加诉讼，也不主张权利。原审庭审中，ＸＸ耀与苏福泰均确认：出租面积以47.1698平方米为准。苏福泰表示：确认在2015年8月收到《通知函》，具体时间记不清了，该通知是朱某戊发出的，ＸＸ耀未向苏福泰告知ＸＸ耀与朱某戊的关系；涉案房屋实际上是苏福泰、薛晓东使用，但签订租赁合同及支付租金的都是苏福泰；房屋是ＸＸ耀交付给苏福泰使用的，租金也都是交付给ＸＸ耀。苏福泰为了证明其装修投入，向原审法院提交了《收据》5张，ＸＸ耀表示对上述收据有异议。苏福泰表示对于装修不申请评估。原审法院认为：ＸＸ耀与苏福泰存在不定期租赁关系，ＸＸ耀有权随时解除租赁关系，ＸＸ耀的受托人已于2015年7月31日发出了《通知函》，其解除租赁关系的意思表示明确，但考虑到应当给予一定的合理期限，在《通知函》中也记载苏福泰有30天的搬迁期间，且考虑到《通知函》的签收情况，故原审法院认为双方租赁关系解除的时间应为2015年8月31日。在租赁关系解除之前，苏福泰均应按照原租金标准（每月900元）向ＸＸ耀支付租金。合同解除后，承租人苏福泰及实际使用人薛晓东应将涉案的房屋交还给ＸＸ耀，并共同承担占用期间的使用费（按房管部门公布的同期同类型同地段租金参考价，以47.1698平方米计算，每月使用费以ＸＸ耀主张的1500元为限）。至于苏福泰所提及的装修补偿问题，由于其并未提起反诉，原审法院不予调处。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，于2016年5月20日作出判决：一、苏福泰应于判决生效之日起10日内，向ＸＸ耀一次性支付从2015年3月1日至2015年8月31日的租金（按照每月900元的标准计算）；二、苏福泰与薛晓东应于判决生效之日起10日内，将广州市越秀区惠福西路道华新街4号一楼房屋交还给ＸＸ耀，并共同向ＸＸ耀支付从2015年9月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同类型同地段租金参考价，以47.1698平方米计算，每月使用费总额以ＸＸ耀主张的1500元为限）；三、驳回ＸＸ耀的其他诉讼请求。案件受理费200元，由苏福泰承担100元，由苏福泰、薛晓东共同承担100元。判后，上诉人苏福泰不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院事实认定不清、程序违法。首先，一审法院判决遗漏处理ＸＸ耀要求确认本案双方租赁关系于2015年8月1日解除的诉讼请求。其次，一审法院应追加涉案房屋的其他共有产权人参加诉讼。按照一审法院的逻辑，本案双方的租赁合同关系早已于2015年8月31日解除，不需要法院以判决进行司法确认。那么在ＸＸ耀起诉时双方间的关系应该是财产损害侵权关系，而ＸＸ耀不是唯一产权人，依据《最高人民法院关于适用的解释》之第七十二条、第七十三条之规定，一审法院应通知其他共有权人参加诉讼。2、一审法院认为苏福泰要求的装修补偿问题，因并未提起反诉，不予调处是适用法律错误，对苏福泰也不公平。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，结合本案出租人长期只收租、不维修、管理的客观事实，另在维修之前双方当事人有关于维修费从租金里抵扣的约定，本案一审法院依法应当将苏福泰支出的合理维修费用进行抵扣补偿，一并处理。其次，本案在原审第一次开庭时，苏福泰就要求从租金里抵扣装修费用，原审法庭并没有释明如果对方不同意一并处理就应提起反诉，调解过程中ＸＸ耀也愿意做出合理补偿，甚至在现场勘查时，ＸＸ耀对装修款的数额提出异议时，一审法院还询问苏福泰是否要对装修费用进行价格鉴定评估，苏福泰考虑到评估费用问题没有申请评估。再次，由于ＸＸ耀不履行出租方法定的维修义务，就要求苏福泰自行装修维护，产生的费用届时从租金里抵扣。苏福泰认为本案依法不需要反诉，装修补偿款可直接从租金中予以抵扣，反诉只会增加司法成本，降低司法效率。3、苏福泰不同意解除双方间的租赁合同，租金可以适当提高。首先，ＸＸ耀不是唯一产权人，在没有得到其他共有权人的委托授权情况下，其没有权利单方解除租赁合同关系。其次，法律应积极保护善意合同当事人方的期待利益。本案双方当事人基于信任，苏福泰相信ＸＸ耀做出的“在其有生之年，该房屋就一直租赁给苏福泰”的承诺，苏福泰才在没有签订书面合同的情况，准时缴纳租金、积极维护、改善房屋等。请求判令：1、撤销原审判决，发回一审法院重审；2、案件受理费由ＸＸ耀承担。被上诉人ＸＸ耀答辩称：1、一审法院并未遗漏诉讼请求，ＸＸ耀在一审中认为合同解除时间是2015年8月1日，而一审法院基于事实并结合法律认为解除的时间应该是2015年8月31日，因此并未直接确认ＸＸ耀提出的租赁合同关系于2015年8月1日解除的诉讼请求。但是一审法院在判决中已经通过事实认定的方式认为合同已经于2015年8月31日解除，这是一个事实认定并不违法，而合同解除是可以通过告知的方式而产生法律效力的，并非一定得通过法院的判决才能产生法律效力。2、ＸＸ耀是涉案房屋的产权人之一，也是房屋的实际管理人，是租赁关系的合法出租人，在多年的租赁过程中，苏福泰也一直未对租赁的合法性提出过任何异议。本案无须其他共有产权人参与，苏福泰所谓的财产侵权诉讼需要追加其他共有产权人参加诉讼的理由不能成立。3、关于装修问题，如果苏福泰予以主张装修补偿，这是苏福泰的权利，但应该遵循不告不理的原则，苏福泰在一审中没有提出反诉，是对其权利的一种处置或者放弃。ＸＸ耀在一审中也提及如果苏福泰予以请求给予装修补偿，则须以反诉为前提。一审法院也询问苏福泰是否申请评估，而苏福泰也不愿意申请，因此一审法院的判决是合法适当的。苏福泰所谓的装修费用从租金中扣除的约定不属实。ＸＸ耀没有作出过在有生之年一直出租给苏福泰的承诺。4、苏福泰认为ＸＸ耀无权解除合同的说法是没有依据的。原审被告薛晓东未提交答辩意见。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：ＸＸ耀与苏福泰未签订租赁合同，苏福泰也未举证证明双方约定的租赁期限，故双方之间为不定期租赁关系，ＸＸ耀有权随时解除合同。至于是否需要追加其他共有人的问题，根据现有证据，ＸＸ耀为出租人，其有权基于租赁关系提出主张；至于解除租赁关系后房屋的处分以及收取的租金如何分配，是涉案房屋实际权属人之间的问题，是否参加诉讼是实际权属人的权利，苏福泰无权决定，苏福泰主张应追加其他共有权人依据不足，本院不予支持。关于合同解除时间的问题，原审法院综合ＸＸ耀受托人发出《通知函》的时间以及该函给与苏福泰30天搬迁期限等情况，认定双方租赁关系于2015年8月31日解除合理，本院予以确认。原审判决虽遗漏关于解除时间的判项，但是否对此提起上诉是ＸＸ耀的权利。由于ＸＸ耀未就此提起上诉，原审判决对租金、使用费以及交还场地等问题的处理亦无不当，本院对原审判决予以维持。苏福泰以原审判项遗漏确认租赁关系解除时间为由要求撤销原判、发回重审依据不足，本院不予支持。苏福泰原审期间提出返还修葺费用的抗辩，如ＸＸ耀同意，则法院可予调处；但ＸＸ耀并未同意，苏福泰也未就此提出反诉，根据不告不理的原则，原审法院未予处理并无不当，苏福泰可另行主张。综上所述，上诉人苏福泰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，除遗漏租赁关系解除时间的判项外，其他处理并无不当，由于ＸＸ耀未提起上诉，本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人苏福泰负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海代理审判员 闫 娜代理审判员 曹佑平二〇一六年九月二十日书 记 员 张 利 来自