（2016）内01民终2264号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2018-07-21

案件名称

内蒙古长融房地产开发有限公司诉冯惠栋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

内蒙古长融房地产开发有限公司,冯慧栋,呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条

全文

呼和浩特市中级人民法院民事判决书(2016)内01民终2264号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区机场北铺路春华会馆202室。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人朱旦，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯慧栋，男，1972年5月7日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古包头市青山区。委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，内蒙古典和律师事务所律师。原审被告：呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区大南街以东泉盛小区1号楼1011室。法定代表人：曹明星，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈刚，北京市高朋（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人冯慧栋、原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司（以下简称春华景致公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日受理本案，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。长融公司的上诉请求：1、依法改判认定将长融公司代冯慧栋已付半年物业费1967.9元和一供暖季暖气费3124.5元，共计4992.4元抵顶部分违约金；2、扣减违约金5610.9元；3、判令一、二审案件受理费全部由冯慧栋负担。事实与理由：长融公司对冯慧栋已补偿物业费及暖气费，一审法院没有查清该事实，长融公司已补偿数额应在最终违约金额中扣除。长融公司于2014年12月24日即通知冯慧栋接收房屋，但冯慧栋拒绝收房，该损失应由其自行承担，一审法院认定2015年2月12日收房，相差50天，故应当核减。冯慧栋答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。春华景致公司未向本庭提交答辩意见。冯慧栋向一审法院起诉请求：1、判令长融公司向冯慧栋支付违约金181618元（自2012年8月30日起至2015年2月12日，应计算至长融公司实际交付房屋之日止）；2、判令春华景致公司承担连带支付责任；3、一审案件受理费由长融公司负担。一审法院认定事实：冯慧栋与长融公司签订的《商品房买卖合同》中对涉案房屋基本情况、平米数、房价等内容进行了约定，同时明确了交房日期（2012年8月29日）以及可据实对交房日期予以延期的特殊原因，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，冯慧栋依约向长融公司支付了购房款，长融公司未按照合同约定时间交付房屋，至本案诉讼期间仍未交付。另，长融公司委托评估机构对涉案房屋的住宅房地产进行了市场租赁价格评估。一审法院认为，冯慧栋与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。冯慧栋按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付冯慧栋，构成违约，应承担违约责任。长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日）的抗辩理由，符合合同约定的可据实延期的特殊原因，故在长融公司的违约天数中扣减373天。关于违约责任的计算问题，综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准。关于冯慧栋要求春华景致公司承担连带责任的诉讼请求以及长融公司主张本案已过诉讼时效以及要求以代交的物业费、采暖费折减违约责任的抗辩理由，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告冯慧栋违约金人民币69799元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止；二、驳回原告冯慧栋的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人二审中的争议焦点包括以下两个方面：一、涉案房屋是否具备交付条件以及交付日期应当如何认定的问题；二、长融公司扣减物业费及暖气费的上诉理由，有无事实和法律依据的问题。关于问题一，根据本院已审理的类似案件并作出的生效判决中所认定的相关事实，长融公司已就涉案房屋作出了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且涉案房屋已具备交付条件，在上述审理的其他涉及“水岸小区”业主的案件中，大部分业主亦已如期或延期接收了“水岸小区”所购房屋。涉案房屋交付的实质要件和形式要件已经齐备，而冯慧栋起诉过程中已经明确知晓涉案小区的其它房屋已经实际交付的事实，故冯慧栋应及时与长融公司办理相关的交房手续并接收房屋。考虑本案的实际情况以及长融公司未及时履行通知交房义务的事实，本院将涉案房屋的交付日期酌定为本判决生效之日，即给予冯慧栋相应的准备期间，冯慧栋应在此期间内及时与长融公司办理房屋交接手续，长融公司亦应予以积极配合。关于问题二，长融公司主张以代交的物业费及暖气费抵顶违约金的问题，因其并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知冯慧栋接收房屋或实际向冯慧栋交付了房屋，在此情形下，冯慧栋并非该房屋相关费用的交纳主体，故长融公司主张上述款项是代冯慧栋交纳的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。相关事实导致违约金的计算方式应重新依法予以认定，本院对此予以变更。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00132号民事判决第二项，即“驳回原告冯慧栋的其它诉讼请求。”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00132号民事判决第一项中关于“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告冯慧栋违约金人民币69799元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止”为“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告冯慧栋违约金人民币69799元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至本判决生效之日止。”一审案件受理费2066元，由冯慧栋承担1294元，长融公司承担772元；二审案件受理费50元，由长融公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨福金审　判　员　　韩　韬代理审判员　　刘　伟二〇一六年九月二十日书　记　员　　曹建飞关注微信公众号“”