（2016）粤03民终9623号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-17
案件名称
袁凤莉与陈信峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁凤莉,陈信峰,吴志刚,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终9623号上诉人（原审被告）：袁凤莉，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴志刚，系袁凤莉配偶。被上诉人（原审被告）：陈信峰，住所地广东省东源县。委托诉讼代理人：兰春林，广东章盛律师事务所律师。原审被告：吴志刚，住所地湖南省临澧县。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313，315、316、318-321、2503B。法定代理人：李耀智。上诉人袁凤莉因与被上诉人陈信峰、原审被告吴志刚、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1076号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。陈信峰原审诉讼请求：1、解除陈信峰与袁凤莉订立的编号为197644的《二手房买卖合同》；二、判决袁凤莉返还陈信峰定金人民币10万元（其中5000元由第三人迳行返还）；三、判决袁凤莉向陈信峰支付违约金人民币65.2万元（以下货币均为人民币）；四、判决袁凤莉支付涉案房产的损失20万元（扣除违约金后的差价损失、另行租房的租金、律师费、保函费等）；五、判决吴志刚对袁凤莉的上述债务向陈信峰承担连带责任；六、判决袁凤莉、吴志刚承担本案的诉讼费（包括不限于保全费、受理费）。原审法院经审理查明，2015年4月29日，吴志刚代表袁凤莉（甲方）与陈信峰（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定陈信峰向袁凤莉、吴志刚购买深圳市龙岗区熙和园3栋XX单元204号房产，房产证号60××84，建筑面积127.76平方米，价格为326万元。该合同第四条约定，买方需要在2015年6月15日前将首期款资金，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件、抵押贷款的金额以银行承诺为准。合同第十六条约定，如卖方未按照合同约定的履行期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约的行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金。后袁凤莉在该合同中补充签名确认该合同。合同签订后，陈信峰支付了10万元定金。2015年5月4日，袁凤莉办理公证委托，委托深圳市融安融资担保公司、黄文斌、谢伟、林茂铭、蔡雄水等人办理赎楼、资金监管、过户等相关手续。2015年6月15日，陈信峰与袁凤莉的委托代理人黄文斌在中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行办理首期款81万元资金监管手续。2015年6月24日，陈信峰向袁凤莉邮寄履约催告函，要求袁凤莉在2015年6月30日前按照合同约定配合陈信峰向按揭银行提供卖方资料并签署相关的法律文件。2015年7月6日，第三人向袁凤莉发出履约催告函，因袁凤莉、吴志刚未按照合同约定履行配合陈信峰办理贷款的相关义务，第三人的中介人员多次通知，袁凤莉、吴志刚仍未履行，属于单方违约的行为。同日，袁凤莉、吴志刚向陈信峰发出解除合同通知函，告知陈信峰，主要内容为“1、您为逃避国家税收,与中介公司串通欺诈,使本人违背真实意思签下《二手房买卖合同》,根据《中华人民共和国合同法》之规定,该《二手房买卖合同》为无效合同。2、您未能按《二手房买卖合同》约定在2015年6月15日之前支付首期款,已经违约，根据《二手房买卖合问》第十条之规定,买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。另外,《二手房买卖合同》约定的定金也是不符合深圳市二手房买卖市场的行规,没有达到成交价的10%。”陈信峰提交了一份在2015年5月15日签订的二手房买卖合同，其主张为了筹集资金购买涉案房产，出售了其原有的房产。原审法院认为，陈信峰与袁凤莉签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后，陈信峰向袁凤莉、吴志刚支付了定金10万元，办理了81万元首期款的资金监管。袁凤莉未按照合同的约定，配合陈信峰办理贷款的相关手续，经陈信峰及第三人催告仍拒不履行该合同义务，属于违约行为。袁凤莉、吴志刚向陈信峰发出的解除合同通知函没有事实依据，原审法院不予采信。因袁凤莉违约，陈信峰依据合同第十六条约定解除合同，并要求支付合同价款20%的违约金652000元，原审法院予以支持。袁凤莉、吴志刚已经收取的陈信峰定金10万元，应当予以返还。陈信峰所主张托管在第三人处的定金，袁凤莉、吴志刚可另寻法律途径要求第三人返还。陈信峰要求袁凤莉、吴志刚支付其他损失，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。虽然袁凤莉与吴志刚系夫妻关系，但吴志刚系作为袁凤莉的代理人在二手房买卖合同中签字，相应的法律责任应当由袁凤莉承担，故陈信峰要求吴志刚承担连带责任，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、袁凤莉应于本判决生效之日起十日内向陈信峰返还定金10万元；二、被告袁凤莉应于本判决生效之日起十日内向陈信峰支付违约金652000元；三、驳回陈信峰的其他诉讼请求。案件一审受理费6600元、保全费5000元（陈信峰均已经预交），由陈信峰负担2400元，袁凤莉负担9200元。上诉人袁凤莉不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判。其上诉依据的事实和理由为：一审法院判决的违约金数额过高，远远超过被上诉人的实际损失。结合涉案交易的实际情况以及被上诉人在一审中的主张，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同解除后，被上诉人的实际损失仅包含两部分：一是涉案房产价格上涨的差价损失；二是被上诉人已办理资金监管的81万元首期款的利息损失。而对于第一部分损失，因房价没有必然的上涨也没有必然的下跌，对于房价走势上诉人在订立合同时是不可预见的，因此对涉案房产发生价格上涨造成的被上诉人差价损失属于上诉人在订立合同时不可预见的损失。根据《合同法》第一百二十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，该部分损失不成立。综上，解除合同后被上诉人的实际损失仅为已办理资金监管的81万元首期款的利息损失，合同约定的违约金为合同价款的20%即652000元远远高于被上诉人的实际损失，法院应结合其实际损失对违约金予以酌情调低。但一审法院判决支持了全额违约金，完全脱离了实际情况，显失公平，损害了上诉人的合法权益。被上诉人陈信峰答辩称：一审法院判决的违约金数额符合合同约定，但远不足以弥补被上诉人的损失。原审程序合法，适用法律准确，虽然成交价20%违约金远不足以弥补被上诉人的损失，但判决基本正确。恳请驳回上诉人的上诉请求并依法维持原判，或裁定驳回袁凤莉的上诉。原审被告吴志刚述称：与上诉人的意见一致。原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人袁凤莉与被上诉人陈信峰签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行。本案双方对于违约事实均无异议，争议焦点是原审判决违约金是否过高。涉案合同对于违约责任有明确的约定，即守约方有权解除合同没收（双倍返还）定金或要求支付房产转让价20%的违约金，本案守约方陈信峰要求支付房产转让价20%的违约金符合合同约定。上诉人袁凤莉主张违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，但上诉人袁凤莉并没有提交有效证据证明违约金超过造成损失30%，根据民事证据规则，本院对上诉人袁凤莉的主张不予采信。综上，上诉人袁凤莉的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10320元，由上诉人袁凤莉负担。本判决为终审判决。审判长 彭 宁审判员 聂 效审判员 吴 春 泷二〇一六年九月二十日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”