（2016）鄂01民终4400号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-30
案件名称
新世界发展（武汉）物业管理有限公司与湖北新路广经贸发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北新路广经贸发展有限公司,新世界发展（武汉）物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终4400号上诉人（原审被告）：湖北新路广经贸发展有限公司，住所地武汉市硚口区利济北路80号财源大厦主楼27层8室。法定代表人：刘键军，该公司总经理。委托诉讼代理人：代俊斌，湖北联正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新世界发展（武汉）物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦1座8楼。法定代表人：黄兆民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜英杰，该公司员工。委托诉讼代理人：史影云，该公司员工。上诉人湖北新路广经贸发展有限公司因与被上诉人新世界发展（武汉）物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民二初字第01042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湖北新路广经贸发展有限公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决并依法改判。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，适用法律错误，新世界发展（武汉）物业管理有限公司涨价程序违法，其违法的涨价行为无效。新世界发展（武汉）物业管理有限公司所在的新世界中心中心写字楼C栋一直未按照法律规定成立业主大会，又未按照法律规定由业主大会征集意见，其涨价行为明显违反法律规定，一审将新世界发展（武汉）物业管理有限公司征求意见的行为等同于业主大会征求意见显然属于事实认定错误。2、一审判决超出诉讼请求，程序违法。新世界发展（武汉）物业管理有限公司一审的诉讼请求为要求上诉人支付欠付的物业费和滞纳金，至庭审结束并未变更诉请，一审判决上诉人支付违约金，显然违法。新世界发展（武汉）物业管理有限公司辩称，我公司调整物业费收费标准的程序是依法合规的；滞纳金是逾期付款违约金的另一种名称，我公司主张滞纳金的依据是双方签订的前期物业管理服务协议中逾期支付物业费的违约条款，一审判决并未超出诉讼请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。新世界发展（武汉）物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令湖北新路广经贸发展有限公司支付所欠物业费55467.68元、滞纳金133668.16元，合计人民币189135.84元（自2013年1月1日计算至2015年7月31日）；2、本案诉讼费由湖北新路广经贸发展有限公司承担。一审法院认定事实：2007年6月28日，湖北新路广经贸发展有限公司与新世界发展（武汉）有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了新世界中心写字楼C栋23层，建筑面积为559.15平方房屋。2007年9月6日，湖北新路广经贸发展有限公司与新世界发展（武汉）物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由新世界发展（武汉）物业管理有限公司提供物业服务，物业管理服务费用暂确定标准为人民币6.8元／月／㎡，湖北新路广经贸发展有限公司不按约定标准和时间交纳有关费用的，新世界发展（武汉）物业管理有限公司有权要求湖北新路广经贸发展有限公司补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。合同签订后，新世界发展（武汉）物业管理有限公司依约提供物业服务，湖北新路广经贸发展有限公司依约交纳物业管理费。2012年10月31日，因设施设备维保费上涨、物价上涨、社会平均工资上调等原因，新世界发展（武汉）物业管理有限公司向新世界中心写字楼A、B、C栋业主发出《告业户书》，拟上调物业管理费为每月每平方米10元，征求业主意见。结果为：A、B栋业主为新世界发展（武汉）有限公司，该公司同意上调物业管理费。C栋共12层楼（11家，面积为7104.18平方米）的业主同意上调物业管理费，9层楼（6家，面积为5272.31平方米）业主不同意上调物业管理费。2012年11月28日，新世界发展（武汉）物业管理有限公司在写字楼大堂放置公示牌，将表决结果予以公布并公告物业服务费自2013年1月1日起上调为每月每平方米10元。湖北新路广经贸发展有限公司不同意上调物业管理费，至今仍按每月每平方米6.8元交纳物业管理费，其余业主均已按每月每平方米10元交纳物业管理费。新世界发展（武汉）物业管理有限公司多次以特快专递的形式向湖北新路广经贸发展有限公司发送催缴通知及律师函，要求湖北新路广经贸发展有限公司交纳差欠的物业管理费，湖北新路广经贸发展有限公司未予交纳。一审法院另查明，湖北宏达会计师事务有限责任公司接受新世界发展（武汉）有限公司的委托对2012年度新世界中心写字楼C座物业管理费进行审计，2014年4月16日湖北宏达会计师事务有限责任公司出具审计报告，认为物业管理费利润为-564047.92元。一审法院认为，湖北新路广经贸发展有限公司与新世界发展（武汉）物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法、有效，新世界发展（武汉）物业管理有限公司依约提供物业服务，湖北新路广经贸发展有限公司应依约交纳物业管理费。后因设施设备维保费上涨、物价上涨、社会平均工资上调等原因新世界发展（武汉）物业管理有限公司要求增加物业管理费，该行为属于对合同内容的变更，因新世界中心中心写字楼C栋没有成立业主委员会，故新世界发展（武汉）物业管理有限公司要求调整物业管理费需召开业主大会，得到大多数业主的同意。《物业管理条例》第十二条规定“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”2012年10月31日，新世界发展（武汉）物业管理有限公司以向全部业主发出《告业户书》的方式征求业主意见，拟上调物业管理费为每月每平方米10元，后经统计上调物业费至每月每平方米10元的提议取得了人数过半、占建筑物总面积过半业主的同意，故上调物业管理费为每月每平方米10元属业主大会作出的决定，根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主大会的决定对业主具有约束力，故湖北新路广经贸发展有限公司应从2013年一月起按每月每平方米10元向新世界发展（武汉）物业管理有限公司交纳物业管理费。湖北新路广经贸发展有限公司拒绝按每月每平方米10元交纳物业管理费属于违约，应承担违约责任，双方合同中约定的违约金为日千分之五属于约定过高，现湖北新路广经贸发展有限公司要求调整，法院酌情按调整为日万分之二。新世界发展（武汉）物业管理有限公司诉讼请求有理，法院依法予以支持。湖北新路广经贸发展有限公司抗辩应仍按原合同交纳物业管理费无法律依据，法院依法不予采纳。依照《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、由湖北新路广经贸发展有限公司支付新世界发展（武汉）物业管理有限公司差欠的物业管理费55467.68元；二、由湖北新路广经贸发展有限公司支付新世界发展（武汉）物业管理有限公司违约金7565元。以上给付义务，限湖北新路广经贸发展有限公司于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2041元由湖北新路广经贸发展有限公司承担，此款新世界发展（武汉）物业管理有限公司已垫付，由湖北新路广经贸发展有限公司在支付上述款项时一并给付。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，二审争议的焦点问题：物业费涨价程序是否合法，违约金是否应支持？本院分别评析如下：关于本案中物业费涨价程序是否合法的问题，新世界发展（武汉）物业管理有限公司提出涨价方案时，本案所涉物业并未成立业主委员会，新世界发展（武汉）物业管理有限公司采取向全体业主发出《告业主书》的方式征求业主意见，后经统计该物业费上调方案取得了C栋业主人数过半、建筑总面积过半业主同意。新世界发展（武汉）物业管理有限公司将通过的涨价方案在写字楼大堂公示，且已向房管部门告知，本院认定新世界发展（武汉）物业管理有限公司的涨价程序合法，湖北新路广经贸发展有限公司应当按照新涨价的金额缴纳物业管理费。关于逾期未缴部分的违约金问题，新世界发展（武汉）物业管理有限公司在涨价后双方并未签订新的物业服务合同，湖北新路广经贸发展有限公司虽不认可物业费涨价方案，仍按签订前期物业服务协议时的价格缴纳了物业费，未缴纳涨价部分的物业费是基于对涨价方案的不认可，并非恶意拖欠，本院认为一审认定的违约金7565元缺乏事实依据，本院予以纠正。湖北新路广经贸发展有限公司应向新世界发展（武汉）物业管理有限公司补缴差欠的物业费55467.68元。综上，湖北新路广经贸发展有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民二初字第01042号民事判决；二、湖北新路广经贸发展有限公司于本判决生效后十日内支付新世界发展（武汉）物业管理有限公司差欠的物业管理费55467.68元；三、驳回新世界发展（武汉）物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2041元，由湖北新路广经贸发展有限公司负担。二审案件受理费4082元，由湖北新路广经贸发展有限公司负担4032元，由新世界发展（武汉）物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘阳审判员 李文审判员 叶钧二〇一六年九月二十日书记员 万芳