（2016）苏0508民初4857号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2017-02-15

案件名称

徐光明与无锡市日全食餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市姑苏区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐光明,无锡市日全食餐饮管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条

全文

江苏省苏州市姑苏区人民法院民事判决书（2016）苏0508民初4857号原告：徐光明，男，1977年1月8日出生，汉族，住苏州市高新区。被告：无锡市日全食餐饮管理有限公司，住所地无锡市北塘区人民西路60-62号。法定代表人：余学龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：许中樑，江苏中智律师事务所律师。原告徐光明与被告无锡市日全食餐饮管理有限公司（以下简称“日全食公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐光明和被告日全食公司的委托诉讼代理人许中樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐光明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付滞纳金和单方解除合同违约金共计480800元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：苏州市凤凰街248、250号商铺系赵旭峰等人共有。原承租人在租赁期内将靠南四间一层店面房转租给被告，2013年5月18日合同到期后，被告拒绝清退房屋。2013年6月2日，房东将上述房屋整体出租给原告，约定租期15年，年租金100万元；双方特别约定，原告全权处理被告腾退事宜，如原、被告签订转租合同的，房东承认有效。2013年6月20日，原、被告签订《商铺转租赁合同》，约定被告承租的商铺以双方签署的分割图为准，租期自2013年6月22日起至2023年6月21日止，前3年年净租金51万元，半年一付，分别在每年度的5月22日和11月22日前支付下期租金25.5万元，押金5万元；任何乙方单方面违约，按违约当年年租金支付违约金。合同成立后，被告能依约履行。但被告应于2015年11月22日支付2015年12月22日至2016年6月21日期间房租25.5万元而未交。经催讨后仍不交纳。2016年3月被告停业。2016年3月8日，房东起诉被告要求其支付租金及迟延履行滞纳金。2016年3月18日，被告店长程建军和房东签订《解除合同协议书》，约定当月20日为合同解除清退日，解除日前的租金及提前解除合同的违约责任通过诉讼程序解决。之后，房东和苏州味当家餐饮管理有限公司就原被告承租的房屋签订租赁合同，起租日为2016年5月18日，首年租金50万元，双方自行办理了交接手续。苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初1601号判决书认为，房东并非转租合同的相对方，无权向被告主张滞纳金和违约金，为避免诉累，仅支持方从追索被告占有房屋期间的租金。原告认为，双方签订的《商铺转租赁合同》合法有效，被告不依合同履行交纳租金给原告的义务，擅自和房东签订《解除合同协议书》，单方面终止合同履行是违约行为，应当承担违约责任。被告应于2015年11月22日支付租金25.5万元而没有支付，前案关于租金的判决生效日为2016年6月21日，迟延履行7个月，按每日万分之三计算，滞纳金金额为16065元。被告拖欠租金并单方面解除合同，违约金金额按合同约定为违约时当年租金即51万元。另外，原告应退被告保证金5万元，扣除被告未交的水费340元、电费4410元，还余45250元。以上金额结算后（16065+510000-45250），即为原告的诉讼请求。被告日全食公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理由是：1.双方之间的租赁纠纷已经在（2016）苏0508民初1601号案件中审理结束，原告作为该案第三人参与诉讼，双方租赁关系的履行事实以及租金的支付和逾期支付的滞纳金都已明确，原告所诉标的及纠纷已经得到解决；2.双方履行租赁合同过程中，原告违约在先，未按照税法和合同法的规定向被告开具租赁费发票，致使被告经营造成重大的障碍和损失，而且在未经被告同意的情况下，擅自与房东一起将租赁房屋于2016年3月18日出租给案外第三方，这是双方之间租赁合同无法继续履行的最重要的原因；3.根据原告在前案中的陈述和查明的事实，其自2016年3月18日起已经不享有租赁物的使用权及转租权，双方之间的转租合同无论是否能够继续履行对原告不会产生任何损失，原告主张违约金及损失无事实依据，而且鉴于原告方事实上无损失存在，其违约金要求过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：1.苏州市凤凰街248、250号房屋为整体使用的四层非居住用房（总建筑面积1396.35平方米），系赵旭峰及周小萍夫妇与陈伟荣、赵海龙按份共有。所有权人原将上述房屋整体出租给“新岛咖啡”店经营者使用，该店经营者将其中靠南两间转租给被告日全食公司用作餐饮经营。2013年5月，“新岛咖啡”店租期届满后，向出租人交还了自己使用部分的房屋，被告日全食公司继续使用转租部分房屋。2013年6月2日，赵旭峰代表所有权人（甲方）与原告徐光明（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将凤凰街248、250号商铺整体出租给乙方用作商业用途，租赁期限自2013年6月2日起至2018年6月2日止，前三年租金为每年100万元，之后逐年递增。双方在合同第八条“双方其他约定的事项”中约定“日全食占有一层店面房继续经营一事，甲方委托乙方全权处理。如乙方和日全食签订转租合同的，甲方予以承认。如不签订转租合同的，甲方委托乙方全权处理日全食的清退和索赔，有权代接收赔偿款。日全食合同到期日为2013年5月18日”。2013年6月20日，原告徐光明（甲方）与被告日全食公司（乙方）签订《商铺转租赁合同》，约定甲方将承租商铺中靠南两间转租给乙方，期限自2013年6月22日起至2023年6月21日止，前三年净租金为51万元，每半年支付一次，分别在每年度的5月22日和11月22日前支付下一期租金25.5万元，押金为5万元。合同约定，租金以银行汇款方式支付，甲方不再出具收据，如乙方需其他收据，因此增加的费用由乙方承担；合同期内乙方因装修而停业，甲方同意给予一个月免租期，在当年年租金内扣除，合同期内仅限一次。合同中关于违约责任约定“若乙方单方面违约，按违约时当年年租金支付违约金”。2.合同签订后，被告日全食公司继续使用租赁房屋经营，并按合同约定的方式向原告徐光明支付租金和押金。2015年11月，被告日全食公司未在规定的期限内支付之后半年（2015年12月22日至2016年6月21日）的租金。原告徐光明在向赵旭峰支付租金时从应付总金额（每年100万元）中扣除了被告日全食公司应付租金，仅支付了自用部分的租金。2016年农历年后，被告日全食公司所租用的商铺未再经营，直至2016年3月一直处于停业状态。2016年3月18日，程建军（原告方称其为被告日全食公司店长）以被告日全食公司名义（乙方）与赵旭峰（甲方）签订解除合同协议书1份，约定2016年3月20日为双方租赁合同解除之日，乙方于该日期前将房屋腾退完毕。当日，原告赵旭峰又与刘艳军签订商铺租赁合同，将要从被告日全食公司处收回的商铺出租给刘艳军，租赁期限自2016年3月18日起至2023年5月17日止，免租期2个月，自2016年5月18日起计租，首年租金50万元，之后逐年递增。上述协议、合同签订后，程建军将租赁房屋直接交付给刘艳军，现房屋已由刘艳军占用并进行装修。3.2016年3月，房屋所有权人赵旭峰、周小萍、陈伟荣、赵海龙向本院提起诉讼，请求判令被告日全食公司支付2015年12月22日起至2016年3月20日止的租金125753元及逾期支付租金的滞纳金、提前解除合同的违约金。本院在审理中通知原告徐光明作为该案的第三人参加诉讼。在该案审理过程中，原告徐光明表示认可其与被告日全食公司的《商铺转租赁合同》于2016年3月18日解除，并同意所有权人对合同项下的房屋另行出租。本院于2016年6月6日作出（2016）苏0508民初1601号民事判决，判决被告日全食公司向该案四原告支付租金121833元，驳回其他诉讼请求。该判决已于2016年6月发生法律效力。本院认为，原告徐光明从所有权人处承租房屋后，经出租人同意，就其中部分房屋与被告日全食公司签订的《商铺转租赁合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，因被告日全食公司未按约支付租金，其租赁部分房屋已由所有权人收回后转租他人，本院在（2016）苏0508民初1601号民事判决中已对其结欠的租金作出判决，现本案双方当事人就逾期支付租金的滞纳金和解除合同的违约金问题产生争议，本院综合双方当事人的意见，就争议的主要问题确定如下：1.关于本案纠纷是否已经在前案中处理完毕的问题。（2016）苏0508民初1601号案件处理的是房屋所有权人与被告日全食公司之间的纠纷，在该案的判决中，本院确定《商铺转租赁合同》的出租方应为本案原告徐光明，合同的相关权利义务应根据合同的相对性在本案原、被告之间进行结算。为避免诉累，仅对被告日全食公司的租金先行作出判决，对其根据《商铺转租赁合同》应承担的违约责任未予理涉。现原告徐光明提出的本案诉求，未在前案中处理完毕，原告徐光明有权主张，被告日全食公司认为双方纠纷已经解决完毕的观点，本院不予采纳。2.关于被告日全食公司在履行合同过程中是否违约、应否向原告徐光明承担违约责任的问题。支付租金是承租人的基本义务，根据合同约定，被告日全食公司应于2015年11月22日前支付2015年12月22日至2016年6月21日期间租金25.5万元，其未能按期支付，违反了合同的约定。合同中对付款票据的开具问题及和合同期内如何享有1个月装修免租期的问题都作出了明确的约定，被告日全食公司以此为由拒付租金并无合同依据，应当认定为违约行为。原告徐光明有权根据合同的约定向被告日全食公司主张迟延支付租金这一违约行为的违约责任。至于被告日全食公司是否存在单方面解除合同的违约行为问题，本院审查后认为，所有权人在2016年3月18日与程建军签署协议后收回租赁房屋，原、被告之间的租赁合同事实上无法继续履行，可认定《商铺转租赁合同》于该日期解除。从租赁合同履行的过程和解除原因来看，应当认定合同的解除与被告日全食公司拖欠租金有关，但仅凭现有证据无法认定系被告日全食公司有单方面解除租赁合同的违约行为。3.关于被告日全食公司应如何承担违约责任的问题。原告徐光明在本案中主张的滞纳金和违约金实际都属于违约金的性质，而其主张的滞纳金标准在合同中也并无约定，就该违约行为分别主张两项违约金，本院碍难支持。原、被告的《商铺转租赁合同》就承租人的违约责任约定为“若乙方单方面违约，按违约时当年年租金支付违约金”，该项约定并未区分对不同性质、程度违约行为如何适用，被告日全食公司拖欠租金的行为也应当属于该条款调整的范围。被告日全食公司认为违约金约定的标准过高，本院审查后认为，违约金应当以违约行为给守约方造成的实际损失为基础，被告日全食公司拖欠租金除给原告徐光明造成利息损失外，也是双方合同解除的主要原因，会给原告徐光明带来向房屋所有权人承担违约责任等其他损失，但考虑到原、被告解除合同后，房屋所有权人已经收回房屋并即时另行出租，被告徐光明自述仅向所有权人承担5000元违约金等情况，按全年租金标准支付确实过高。违约金应具有惩罚和弥补的双重功能，本院以原告徐光明的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，将被告日全食公司应承担的违约金调整为相当于1个月的租金的金额即42500元。原告徐光明超出此范围的诉请，本院不予支持。另外，被告日全食公司已经交还租赁房屋，原告徐光明应当在结清水电费用后向其返还押金5万元。现原告徐光明主张对方结欠水电费的总额为4750元，但未提供任何证据证明，被告日全食公司对此不予认可，本院亦无法确认，双方可另行据实结算。押金扣除水电费用的剩余金额可在本案的履行中予以结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：一、被告无锡市日全食餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告徐光明支付违约金42500元；二、驳回原告徐光明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8512元，减半收取4256元，由原告徐光明负担3880元，被告无锡市日全食餐饮管理有限公司负担376元；被告无锡市日全食餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告徐光明支付376元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。审判员　　潘宇容二〇一六年九月二十日书记员　　邓　琴搜索“”