（2016）黑0102民初1696号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-17
案件名称
哈尔滨新东方物业管理有限责任公司,徐慧冬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市道里区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
哈尔滨新东方物业管理有限责任公司,徐慧冬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0102民初1696号原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街4号。法定代表人张洪全，该公司总经理。委托代理人吴志强，该公司常务副总经理。委托代理人于欢欢，黑龙江恒金律师事务所律师。被告徐慧冬，女，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区新阳路。委托代理人宋普斌（被告丈夫），男，汉族，住哈尔滨市道里区红专街。委托代理人李德伟，黑龙江昆奇律师事务所律师。原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司（以下简称新东方物业公司）与被告徐慧冬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭审理了本案。原告新东方物业公司的委托代理人吴志强、于欢欢，被告徐慧冬的委托代理人宋普斌、李德伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新东方物业公司诉称：2002年被告购置了位于哈尔滨市道里区新阳路房屋并办理了进户，建筑面积176.61平方米，但被告自2004年起至今未支付物业费、电梯费，而欧洲新城自建成以来就由哈尔滨东方物业管理有限责任公司（以下简称东方物业公司）进行小区物业服务。2014年小区的物业服务单位经过法定程序正式变更为原告，同时，双方约定将2012年12月31日以前东方物业公司应收取的物业费、电梯费债权，转让给原告，并将该债权转让事宜通知给小区业主，后由原告进行物业服务至今。经原告多次催缴，被告仍拒不交纳，至今拖欠物业费、电梯费共计27076元。依照《欧洲新城物业服务合同》第十三条之规定，原告仅主张以被告拖欠费用总额的30%作为违约金，即8122元。现原告要求：被告支付2004年至2014年拖欠的物业费18928元、电梯费8148元及违约金8122元，合计35198元。被告徐慧冬辩称：不同意原告的诉讼请求，被告在欧洲新城有5套房子，其中白金汉A座1套住房作为仓库储藏被告公司的包装和药品，在前几年因为物业维修下水管道，楼上漏水，水把仓库内的物品给泡了，没有得到赔偿，所以没有交物业费。2000年被告购买的另一处房子，2002年该房屋进户时发现多了循环层，有很多管道，被告多次跟小区的开发公司协议此事，开发公司让东方物业公司协调此事，东方物业公司提出两个方案，一个是赔偿，另一个是改造，没有改造好，所以没有交物业费。在本院开庭审理过程中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告举示证据如下：证据A1、物业服务合同。拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系。证据A2、东方物业公司与原告签订的欧洲新城物业交接协议。拟证明原告在诉请期限内具有向被告追索物业费和电梯费的权利。证据A3、向欧洲新城小区全体业主发布的公告。拟证明业主均了解东方物业公司与原告的交接行为。证据A4、进户回执。拟证明被告已实际进户，享受了物业服务。证据A5、原告出具的关于被告欠费（包含物业费及电梯费）的明细及滞纳金的计算表格。拟证明被告拖欠的费用总额及滞纳金。证据A6、EMS国内标准快递邮单。拟证明原告积极向被告催收相关费用。被告对原告举示的证据质证认为：对证据A1真实性无异议，但欧洲新城小区业主委员会（以下简称业主委员会）不是被告选的，是格式合同，没有确定合同内容，对内容不满意也不承认；对证据A2真实性无异议，但被告不知道该协议的存在；对证据A3真实性无异议，但被告没有看到过这份公告；对证据A4无异议；对证据A5平方米数无异议，对收费标准有异议，不知道收费标准是多少；对证据A6真实性有异议，被告没有签收。被告举示证据如下：证据B1、商品房买卖合同。拟证明当时买房时没有被告知有循环层，很多管线，实际房屋是有的。证据B2、照片二张。拟证明欧洲新城1因物业维修管线导致漏水，把被告的物品淹了。原告对被告举示的证据质证认为：对证据B1真实性无异议，证明的问题有异议，该份证据上并没有详细的平面图，至于被告实际收房与购房预期的房型及内部设施是否一致无法证明，其次该份证据上签订的出卖方主体为哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司，该主体与原告无关，被告实际收到的房屋是否有异议应通过另案向开发公司主张，因此不足以作为其向原告拒交物业相关费用的合理事由。对证据B2有异议，因该证据只是个人所拍照片是否造成实际损失及实际损失的具体数额应提供公证保全及鉴定予以支撑，仅凭2张照片无法证明被告诉请，该房屋并未提供相应的产权证明，据原告了解，被告房屋实际上在与开发商沟通购买之时及预定为设备房，开发公司也给被告巨大的折扣，并不存在产权，因房屋是否造成相应损失也应由被告另案向开发公司主张，损失发生与原告的物业服务行为无任何关联。本院确认：证据A1、A2、A3、A4被告对真实性无异议，本院予以采信。证据A5被告对米数无异议，对收费标准有异议，但被告未提供相反的证据，对物业管理费的收费标准本院予以采信；住宅电梯费收费标准符合政府指导价格，本院予以采信。证据A6仅能证明原告通过EMS邮寄的方式向被告发律师函以催收相关费用，不能证明被告是否签收，本院不予采信。证据B1合同真实性予以确认，但对被告要证明的问题与本案不具有关联性，本院不予采信。证据B2被告要证明的问题与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理查明：被告系原告管理服务的哈尔滨市道里区新阳路欧洲新城小区业主。2013年4月25日原告与业主委员会签订欧洲新城物业服务合同，主要约定：委托管理期限为三年，自2013年3月1日起至2016年3月1日止；物业费收费标准为，物业管理费按照建筑面积每月每平方1.10元收取，住宅电梯费按哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格收取；被告逾期缴纳应交费用，原告有权从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2013年5月9日原告向欧洲新城小区业主发布公告，公告内容为：欧洲新城小区的物业服务单位已由东方物业公司变更为原告，由原告接管小区全部物业服务，经过法定程序及业主委员会同意，东方物业公司就2012年12月31日以前未收取的物业费、电梯费的债权转让给原告。2014年1月6日原告与东方物业公司签订欧洲新城物业交接协议，该协议约定：2013年5月1日正式办理交接欧洲新城的物业管理工作，同时双方商定就2012年12月31日以前应收取的物业费、电梯费（即债权）移交给原告。被告所有的房屋位于哈尔滨市道里区新阳路欧洲新城小区，建筑面积为176.61平方米，使用面积118.42平方米，自2004年开始至2014年被告未交纳物业管理费、住宅电梯费。2004年至2011年期间住宅电梯费为每月68元，物业管理费收费标准为按使用面积每月每平方米收取1.20元，每月共计142.10元；2012年之后（含2012年），物业管理费收费标准为按建筑面积每月每平方米收取1.10元，每月共计194.27元，住宅电梯费为每月45元。本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系成立并生效。原告作为被告居住小区的物业管理服务者，履行了其与被告之间签订的物业服务管理合同中约定的物业管理服务义务，被告作为业主有义务在物业管理活动中，根据物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费用，原告逾期未交纳物业服务费用，已构成违约，应承担违约责任。2004年至2011年期间的物业管理费按照每平方米1.20元标准收取，被告虽对该标准有异议，但其未提供相反证据，本院以原告主张的标准为准。原告要求被告给付物业管理费18928元、住宅电梯费8148元的请求，未超过法律规定的范围，本院予以支持。原告主张被告按照欠费总额的30%给付违约金，因双方签订的物业服务管理合同中并未约定违约金，该项诉请本院不予支持。被告关于因物业维修致房屋管线漏水造成损失未得到赔偿而拒缴物业费的主张，因被告主张的漏水房屋非涉案房屋，该主张不成立。被告关于居住房屋未被告知有循环层而不应交纳物业费的主张，房屋内循环层问题系其与开发商之间的房屋买卖合同关系，与本案不属于同一法律关系，该主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告徐慧冬于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司自2004年起至2014年止的物业管理费18928元、住宅电梯费8148元，合计27076元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，原告哈尔滨新东方物业管理有限责任公司负担203元，被告徐慧冬负担477元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 刘新颜代理审判员 孙 力代理审判员 孙艳杰二〇一六年九月二十日书 记 员 马媛媛 百度搜索“”