（2015）长经开民初字第00008号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-03-17
案件名称
陈国忠与王顺、刘长利房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长春经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈国忠,王顺,刘长利
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款
全文
长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长经开民初字第00008号原告：陈国忠，住长春市南关区。委托代理人：陈雷名，吉林中储律师事务所律师。被告：王顺，现住长春市宽城区。委托代理人：郭本华，吉林睿志律师事务所律师。委托代理人：邹平，吉林睿志律师事务所律师。被告：刘长利，住长春市。委托代理人：姜艳芳，吉林创一律师事务所律师。委托代理人：刘长舫，系被告刘长利姐姐。原告陈国忠与被告王顺、刘长利房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈国忠及其委托代理人陈雷名，被告王顺及其委托代理人郭本华、邹平，被告刘长利的委托代理人姜艳芳、刘长舫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国忠诉称：2011年5月9日，原告与被告王顺签订房屋租赁合同一份。该合同约定：被告王顺将位于东环城路与岭东路交汇处东方之珠小区门市房框架结构、建筑面积为400多平方米的商业用房1-2层租赁给原告，由原告自行经营，租赁期限为十年。在租赁合同签订的过程中，被告王顺明确表示自己虽不是该房屋的所有权人，但其对该房屋享有合法有效的使用权和转租、转兑权，并向原告出示了其与该房屋产权人王桐所签订的租赁合同书。该合同书明确显示被告王顺有转租权。2012年被告王顺将该房屋出兑给被告刘长利，由被告刘长利承继被告王顺所有的权利义务，由被告刘长利继续履行与王桐之间的房屋租赁合同。2012年6月15日，被告刘长利与原告签订了房屋转租合同。该合同一直履行至今，这期间原告共付给被告王顺一年房租，付给被告刘长利两年半的房租。2014年10月25日，被告王顺突然向原告告知，其之前所出示的其与王桐之间的房屋租赁合同为虚假合同，被告王顺没有该房屋的转租权，其转租行为系无权处分。由此推知，由于被告刘长利是通过转兑行为承继了被告王顺的权利义务，他的转租行为系无权处分。因此原告与被告王顺和被告刘长利签订的两份合同无法继续履行，导致原告的租赁权无法实现，给原告造成了极大的损失，请求人民法院依法判令：1、撤销原告与被告王顺之间的房屋租赁合同，被告王顺返还房租差额共人民币51200元；2、撤销原告与被告刘长利之间的房屋租赁合同，被告刘长利返还房租差额共人民币129200元；3、被告王顺和被告刘长利共同赔偿原告经济损失人民币432626元；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告王顺、刘长利承担。被告王顺辩称：1、原告与我方租赁合同是有效，并已履行完毕，在房主王桐诉我及陈国忠一案审理中，陈国忠已经承认并认可该观点，因此不存在返还房屋差额的问题；2、原告诉请的装修费用，因装修工程并非原告实施，而且未经过我方同意，也没有经过房主王桐的同意，而且我方和原告方的租赁合同履行完毕，我们双方签订的合同也不属于《合同法》第52条规定的合同无效的情形。被告刘长利辩称：1、刘长利在与原告签订及履行房屋租赁合同书中无任何过错，不应承担民事责任；2、原告在履行与刘长利的《房屋租赁合同书》中没有任何损失，也未实际向刘长利交付房租，故其主张刘长利返还房租差价没有事实依据；3、刘长利与原告之间的法律关系已经解除，原告无权再主张权利；4、原告对房屋的装修发生在其与王顺租赁期间，与答辩人无关，原告主张刘长利赔偿其装修损失无事实及法律依据。综上，请求人民法院驳回原告对刘长利的诉讼请求。经审理查明：位于本市东环城路与岭东路交汇处东方之珠小区16幢101、102号门市房（以下简称101号房屋、102号房屋）系案外人王桐自有房屋。2011年3月19日，案外人王桐（甲方）与本案被告王顺（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将建筑面积为1010平方米的101号、102号房屋1-2层租赁给乙方，由乙方自行经营；租赁期限为十年，自2011年7月1日至2021年6月31日止；租期前3年即2011年7月1日至2014年6月31日每年租金30万元，中间四年即2014年7月1日至2018年6月31日每年租金37万元；后三年即2018年7月1日至2021年6月31日每年租金44万元；租金支付方式为上打租，现金支付。每半年交一次，每次提前一个月交付，即每年6月1日前交7-12月租金，12月1日前交1-6月租金，每年以此类推；乙方应按时向甲方交纳房屋租赁费。如逾期不交视为乙方单方违约，甲方有权收回承租房屋，在租赁期间内乙方未经甲方同意不得转租等。合同签订后，王桐将合同项下101号、102号房屋全部交付被告王顺。被告王顺接收两套房屋后，将102号房屋进行了装修，自己用于开办酒店，同时，将101号房屋转租给案外人庞成强。庞成强对101号房进行了装修改造，用于开办米其林轮胎加盟店。2011年8月，庞成强将该加盟店出兑给原告陈国忠，双方签订了《出兑协议》，协议书言明：甲方庞成强将东方之珠16栋-1号101室米其林驰加店以35万元出兑给乙方陈国忠，店内两台举升机是由机油供应商提供，不在35万元费用之内，米其林加盟费2万元，过户后由乙方付给甲方。协议签订后，原告将35万元兑店费支付给庞成强，并实际接手经营，其间，原告又添加了设备，并对房屋地面等进行了改造。原告在承兑米其林轮胎加盟店之前，曾与被告王顺协商租赁房屋事宜。协商过程中，被告王顺向原告提供了一份其与房主王桐签订的租赁协议副本。该副本文本内容与合同正本基本一致，但正本中关于“在租赁期间内乙方未经甲方同意不得转租”的内容，被更改为“乙方有权转租、转兑，在转租、转兑期间产生的费用与纠纷与甲方无关”等。由于原告相信被告王顺具有转租权力，故其于2011年5月9日以乙方名义，与被告王顺（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将框架结构、建筑面积为400多平方米的101号门市房1-2层租赁给乙方，由乙方自行经营；合同期限为10年，自2011年5月9日至2021年6月14日止；前三年即2011年5月9日至2014年6月15日每年租金为17万元，中间三年即2014年6月15日至2018年6月14日每年租金为20万元，后四年即2018年6月15日至2021年6月14日每年租金为23万元，租金支付方式为上打租，现金支付，每一年交一次，每次提前一个月交付，即每年5月15日之前交下一年租金；甲方为二房东，此房房主为王桐，甲方因面积大所以将101号门市房转租给乙方使用，如因甲方原因和房东造成纠纷，使乙方不能继续承租此房屋，造成损失，由甲方负责赔偿等。合同签订后，原告按照合同约定的标准，向被告王顺支付了2011年5月至2012年6月期间的租赁费。2012年5月，被告王顺将其自营的川香楼酒店出兑给被告刘长利，并将101、102号房转租给被告刘长利。在双方签订转租合同时，被告王顺再次出示了与房主王桐签订的、内容与正本不完全一致，但却表明其具有转租权力的合同副本。同年6月15日，被告刘长利以甲方名义，与原告陈国忠（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将框架结构、建筑面积为400多平方米的101号门市房1-2层租赁给乙方，由乙方自行经营；合同期限为10年，自2011年5月9日至2021年6月14日止；前三年即2011年5月9日至2014年6月15日每年租金为17万元，中间三年即2014年6月15日至2018年6月14日每年租金为20万元，后四年即2018年6月15日至2021年6月14日每年租金为23万元，租金支付方式为上打租，现金支付，每一年交一次，每次提前一个月交付，即每年5月15日之前交下一年租金；甲方为二房东，甲方因面积大，所以将6幢101转租给乙方使用，如因甲方原因和房东造成纠纷，使乙方不能继续承租此房屋，造成损失，由甲方负责赔偿等。合同履行过程中，被告陈国忠分别于2012年5月29日、2013年6月14日、2013年6月15日、2014年6月21日向被告刘长利交纳租金17万元、10万元、10万元、20万元。2014年11月，房主王桐持其与王顺签订的租赁协议正本而找到原告，言明被告王顺的转租行为未经其同意，要求原告立即迁出，并切断了101号房的用电。原告在房屋被断电后，即停止了经营行为。11月4日，被告刘长利向原告返还了半年租金10万元。本案审理过程中，本院委托吉林通汇工程造价咨询有限公司对原告经营的米其林弛加形象店装修工程的造价进行司法鉴定。2015年6月29日，该鉴定机构出具鉴定报告，认为：按照成新率90%的标准，装修工程总造价为432626元。原告为此次鉴定垫付了鉴定费19000元。以上事实，有房主王桐与被告王顺签订的《房屋租赁合同书》、原告与案外人庞成强签订的《出兑协议》、原告与被告王顺签订的《房屋租赁合同书》、原告与被告刘长利签订的《房屋租赁合同书》、被告刘长利收到原告交纳的房租后出具的收条、原告收到返还的10万元房租后向被告刘长利出具的收条、《律师函》、《通知》、吉林通汇工程造价咨询有限公司出具的通汇工鉴字[2015]15号鉴定报告及原、被告各方当庭陈述等证据在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：当事人一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。2011年5月，被告王顺在与原告签订房屋转租合同时，明知房主王桐不同意其对外转租房屋，却故意提供内容已篡改的在先租赁合同，误导原告相信其具有转租权利，并与之订立转租合同。被告王顺的行为已构成欺诈，原告得以行使合同撤销权。原告关于撤销其与被告王顺于2011年5月9日所签订《房屋租赁合同书》的诉讼请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。被告王顺关于该转租合同因履行完毕而不具撤销条件的抗辩主张，于法无据，本院不予采纳。对于合同撤销的后果，根据该被撤销合同的性质，以及原告在合同现实履行中的受益状况，依照公平、合理原则，原告已交纳的租金，不宜再由被告王顺返还。同时，鉴于被告王顺在签订转租合同时，对于转租价格高于原承租价格的事实并未予以隐瞒，且原告对此加价行为亦未提出异议且主动履行，故可认为原告对于房屋的租金标准自愿接受，依照诚信原则，原告不得要求返还租金差价。原告关于被告王顺返还租金差价51200元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。2012年5月被告王顺未经原房主同意，将案涉房屋转租给被告刘长利，其后被告刘长利将房屋再次转租给原告并由双方签订了租赁合同，至此三人之间形成了连续转租关系。原告于2012年6月至2014年11月期间对案涉房屋的占有与使用，即属于履行其与被告刘长利之间的转租合同。由于被告刘长利在与原告协商过程中，并无欺诈、胁迫等过错行为，因此其与原告于2012年6月15日签订的《房屋租赁合同书》不具有撤销要件，原告不得要求撤销。原告关于撤销其与被告刘长利所签《房屋租赁合同书》、被告刘长利返还租金差价129200元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张的装修费用损失问题。原告与被告王顺、被告刘长利之间虽发生房屋转租及连续转租合同关系，但由于三方订立的转租合同房屋并未取得房主王桐同意，因此在王桐不同意房屋转租，并采取措施限制原告继续经营的情况下，该转租合同事实上已处于终止状态。同时，鉴于房主王桐已通过诉讼形式要求原告腾出房屋并将房屋恢复原状，故原告先期对于涉案房屋的装修投入，势必因装修拆除而丧失殆尽。原告房屋装修工程的现今价值，经司法鉴定确认为432626元，此金额已构成原告实际损失数额，应由负有过错的一方予以赔偿。纵观本案，原告装修损失皆因被告王顺的过错行为所引起，故原告要求被告王顺赔偿此项装修损失，合理合法，本院予以支持。被告刘长利对于原告装修损失的发生，主观上并无过错，因此由其承担赔偿责任并无法律依据。原告关于被告刘长利对其装修损失承担共同赔偿责任的诉讼主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：一、撤销原告陈国忠与被告王顺于2011年5月9日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告王顺赔偿原告陈国忠装修损失432626元，并于判决生效后十日内付清；三、驳回原告陈国忠其它诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10736元、鉴定费19000元，两项合计29736（原告陈国忠已垫付），由被告王顺承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 林乐泉代理审判员 吴天照人民陪审员 牛瑗莉二〇一六年九月二十日书 记 员 陶海红 关注微信公众号“”