（2016）赣0102民初1259号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-03
案件名称
江西万佳物业管理有限公司与李卫物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市东湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西万佳物业管理有限公司,李卫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初1259号原告：江西万佳物业管理有限公司，统一社会信用代码91360000705501008U。法定代表人：彭俐。委托代理人：汤淑如，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201211305537。委托代理人：丁梦娟，江西豫章律师事务所实习律师，实习证号36011507210065。被告：李卫，（）。委托代理人：梁文拓。原告江西万佳物业管理有限公司诉被告李卫物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西万佳物业管理有限公司委托代理人汤淑如、丁梦娟及被告李卫的代理人梁文拓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江西万佳物业管理有限公司诉称：2005年9月4日被告作为聆江花园二期9-1704业主与原告签订了一份前期物业管理服务协议，约定由原告为被告位于沿江北大道1151号聆江花园二期9-1704室提供物业管理服务，原告自入伙交房之日起向被告预收三个月物业管理费，以后按季收取，为每季度第一个月的1-10日，逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起每日加收应缴纳费用的万分之三滞纳金，机动车和非机动车的停车场地使用费及买断车位的场地维护费按50元／辆.月向车位使用人收取。协议签订后，原告按约履行义务，被告自2014年7月1日起未按约交纳物业管理费，车位维护费自2014年3月2日起也未按约交纳，期间原告曾多次向被告催缴，被告置之不理，至今分文未交。原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费4573.21元，违约金243.21元（暂计算至2016年3月30日，实际金额按双方约定计算至付清之日止）。2、给付拖欠地下停车场228号车位场地维护服务费1246.67元。3、本案诉讼及相关费用由被告承担。被告李卫辩称：1、因为有业主擅自在楼顶加层，导致下水管道堵塞，损坏电梯；电梯经常坏，有一台电梯至今都不能使用；2、原告不履行售房承诺，购房时物业公司承诺车位是租用，但在租用一二年后把车位出售，导致被告无车位可租，被告也没有从原告处购买车位。不清楚原告起诉的车位场地维护费计算；3、原告提供的服务质量达不到合同约定的标准。有业主占用多个车位且不用付款，车库管理因人而异，物业公司的人可随意停车，占用通道，管理混乱，服务设施长期服务不到位，房内红外报警、可视门铃、单元门禁长期不用或损坏，如同虚设，停电也找不到物业的人维修；物业公司管理缺位，业主任意加层，更改结构，原告没有尽到管理职责，4、原告利用物业设施经营，二期架空区域的利用等未向业主公布情况。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告李卫于2004年1月30日与江西天使房地产开发有限公司签订一份南昌市商品房买卖合同，由李卫购买该公司开发的位于沿江北大道聆江花园二期9栋2单元17层D2号房屋，面积为153.98平方米，后办理产权证，所有权登记人为李卫。2005年9月4日原告与被告签订一份前期物业服务合同，约定由原告为该房屋所在小区进行物业服务，高层建筑按每月1.2元／平方米收取物业费，停车场地使用费按每月50元计收。期间原告对该房屋小区的公共卫生、保洁及绿化、公共设施维护等各方面进行管理及服务。2014年9月1日原告再次与该小区业主委员会签订物业服务合同，约定了物业服务内容，服务期限自2014年9月1日至2016年8月31日，物业费按每月1.5元／平方米计算，逾期交付则按应交款的每日万分之三计付违约金。自2014年7月1日，被告李卫以物业公司服务不到位、对其他业主在顶楼加盖阳光房并致下水道堵塞等事疏于管理为由拒交物业费，其中2014年7月1日至2014年12月31日拖欠物业费1108.66元，2015年1月1日至2016年3月30日拖欠3464.55元。原告催收未果，诉至法院。上述事实有原、被告当庭陈述及原告出示的2004年1月30日南昌市商品房买卖合同、2005年9月4日前期物业服务合同、2014年9月1日物业服务合同，2015年12月27日催费通知单及特快专递回执、2016年3月15日律师函及快递单回执等证据予以证实。本院认为：原、被告签订物业服务合同系双方自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方应按约履行合同。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告自2014年7月1日至2016年3月30日拖欠物业费共计4573.21元，事实清楚，被告作为业主接受了物业服务，应当按约给付物业费。另原告要求被告给付车位维护费1246.67元，被告不予认可，因原告未提交相关证据证明车位使用情况，故本院不予支持；由于原告履行物业服务存在一定问题，且未与业主积极沟通解决问题，对产生纠纷负有一定责任，原告主张逾期付款滞纳金，本院不予支持。审理中，被告陈述原告服务存在问题，对其他业主搭建阳光房没有履行管理义务、违约出售车位等诉求，就此被告可另案主张权利，不宜在物业费中以折扣方式处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李卫于本判决生效后五日内向原告江西万佳物业管理有限公司支付拖欠自2014年7月1日至2016年3月30日的物业管理费4573.21元。二、驳回原告江西万佳物业管理有限公司其他诉讼请求。本案由原告江西万佳物业管理有限公司预交的案件受理费50元，由原告承担20元，被告承担30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长 熊 娟人民陪审员 胡明哲人民陪审员 徐先良二〇一六年九月二十日书 记 员 陶媛媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”