（2016）沪02民终6205号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-10-01

案件名称

上海杨浦中央社区发展有限公司与相运霞、张学龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海杨浦中央社区发展有限公司,相运霞,张学龙

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终6205号上诉人(原审被告)：上海杨浦中央社区发展有限公司，住所地上海市。法定代表人陈永明，董事长。委托诉讼代理人：冯兢，上海德载中怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔繁昊，上海德载中怡律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：相运霞，女，1951年3月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：张学龙，男，1953年3月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人上海杨浦中央社区发展有限公司(以下简称中央社区公司)因与被上诉人相运霞、张学龙房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中央社区公司上诉请求：撤销杨浦区人民法院(2016)沪0110民初141号民事判决第一项，改判驳回相运霞、张学龙的原审诉讼请求。事实和理由：一审诉讼过程中，双方均确认至2010年，涉案房屋的热水管、漏水、空调等问题均已修复完毕。若相运霞、张学龙认为涉案房屋的弱电系统仍存在质量问题要求赔偿损失的，应当及时提出。但相运霞、张学龙在2012年4月10日发出《律师函》后，没有向中央社区公司再就弱电系统问题主张相应的损失，诉讼时效期间已经届满，对相运霞、张学龙的主张应予驳回。原审法院是行使自由裁量权确定涉案房屋弱电系统引发的损失数额，但确定的金额过高，不符合公平原则。中央社区公司在原审中提供三套修复方案供相运霞、张学龙选择，相应的修复费用远远低于原审认定的7万元，原审认定的数额显然过高。被上诉人相运霞、张学龙辩称，涉案房屋存在弱电系统的质量问题，被上诉人为此不间断地向上诉人主张，不存在时效问题。关于赔偿金额，修复弱电系统需要拆除相应的装修部分，7万元远远不能弥补被上诉人的损失，请求驳回上诉人的上诉请求。相运霞、张学龙向一审法院起诉请求：要求中央社区公司按照上海市新建公寓式办公单元使用说明书对系争房屋的网络布线图和安防系统、有线电视图修复弱电系统或赔偿相应损失；二、中央社区公司赔偿房屋租赁直接损失329,000元；三、中央社区公司赔偿维修费用17,550元。一审法院认定事实：2007年10月12日，张学龙、相运霞(签约乙方)与中央社区公司(签约甲方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方向甲方购买上海市大学路创智天地坊163号5层601室房屋，房屋建筑面积118.10平方米，总房价款(不含装修价格)2,392,000元；该房屋为办公用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》；自该房屋正式交付之日起，甲方对房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修2年，保修范围由双方参照国务院发布的《新建工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在合同附件五中约定。附件三《房屋建筑结构、装修及设备标准》载明鉴于乙方于签署合同之前已对房屋的交付内容和标准充分了解，因此乙方同意该房屋以现有状况为交付标准予以接受该房屋，设备清单中包括厨房、卫生间设施、样板房家具等内容。附件五《或有关承诺书》载明房屋自交付或视为交付之日起，在正常使用情况下，该房屋的保修范围和期限为屋面防水工程10年；墙面、顶棚抹灰层不脱落3年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程3年……；鉴于该房屋为样板房，乙方同意该房屋内地毯、设施设备及精装修内容均以现有状况为交付标准；在保修期内甲方或其委托的物业管理公司对房屋内的装修工程和设施设备提供保养服务，保养期为设施设备自房屋交付之日起或视为交付之日起至2009年12月31日……有线电视每年保养一次、电话每年保养一次、有线对讲系统每年保养一次……。《上海市新建公寓式办公单元使用说明书》载明：“……电话3房大于等于3门；有线电视为2-3个终端；对讲系统1分机、宽带待业主自行申请……”该使用说明书还对系争房屋的给水系统、插座、安防系统、有线电视等做了图示。2008年1月10日，张学龙、相运霞将系争房屋对外出租，租期3年，月租金8,500元。因系争房屋内无热水管，承租人退租，张学龙、相运霞赔偿承租人8,500元。张学龙、相运霞报修后，2008年8月，热水管问题修复。2008年8月，张学龙、相运霞将系争房屋对外出租，租期1年，月租金6,500元。2009年9月1日，张学龙、相运霞将系争房屋出租他人，租期1年，月租金6,500元，租赁合同载明“乙方因故终止合同(无弱电)”。2012年5月，张学龙、相运霞与案外人签订《房屋租赁合同》，租期2年，月租金6,500元，合同十三条载明：“甲方须在本月20日对房屋内墙面及天花板整体粉刷，包括卧室天花板破洞修补、房门及墙角线油漆，对客厅破镜子设法更换。”2013年9月，张学龙、相运霞与案外人签订《房屋租赁合同》，租期自2013年10月至2016年9月30日，月租金6,666元。2015年6月，张学龙、相运霞与案外人刑某某签订《房屋租赁合同》，租期自2015年7月1日至2016年6月31日，月租金8,900元。案外人孔寒凌出具《情况说明》一份，载明自2015年7月租用大学路XXX号XXX室，期间公司需使用电话线路以及网络，但在后续使用安装过程中发现房屋未能匹配，对我公司的正常运营产生极大不便和麻烦，对此要求甲方对其支付违约金，今收到甲方违约金3,000元。2012年4月10日，张学龙、相运霞向中央社区公司发出《律师函》，认为系争房屋存在水电、通讯、网络、空调、地板、墙壁等问题，虽经物业公司处理，但问题始终没有根本解决，2008年9月6日，曾致函贵司，反映了一系列问题，但一直没有答复，交房至今，持续几年的维修造成了两原告房屋空置等巨大损失，要求中央社区公司联系协商解决。2012年4月10日之前，张学龙、相运霞就房屋质量问题与中央社区公司及物业公司有过信函往来。另查明，2009年4月5日，张学龙、相运霞修衣柜移门花费650元。2012年7月18日，张学龙、相运霞支付油漆、墙角线、桌面、门房等费用3,300元。2012年8月20日，张学龙、相运霞支付配大厅镜子、脚手架人工费3,200元。2012年9月6日，张学龙、相运霞粉刷墙面花费9,600元。另，张学龙、相运霞还向原审法院提交了2008年9月13日维修空调花费800元的《收条》一张，该《收条》上没有公司盖章。以上费用共计17,550元。另查明，2015年2月28日，上海丰诚杨浦区物业管理有限公司曾起诉相运霞、张学龙要求支付物业管理费，生效判决书查明：“诉讼中，相运霞、张学龙陈述：2007年11月拿到系争房屋钥匙，陆陆续续发现房屋内出现未安装热水管、电话线、网络线不通等问题。2007年年底就空调漏水问题报修，物业公司维修20天左右后，漏水问题解决了，但是将空调的位置变化了，没有恢复到原状。2007年11月就卧室的一个空调不制冷不制热问题报修，物业公司起初认为是管道问题，后来又说是外机的问题，不属于物业公司的管理范围，最后两被告出钱，物业公司的维修人员进行了维修。2007年12月底，就内墙面涂料大量脱落问题报修，物业公司维修之后墙面颜色不一样。2008年2月就热水管不通问题报修，拖了七个月后物业公司维修好了。后来又就电话线不通的问题报修，物业公司只是通过原来的管道穿线，最后就是穿了一个房间的线，其他的房间没有穿线。到现在还没有修好的问题是门铃不响、抽油烟机中有裂缝，踢脚线有开裂、电话线未穿通。上海丰诚杨浦区物业管理有限公司对相运霞、张学龙的陈述系争房屋存在上述问题没有异议，但是表示在接到报修的情况下已经尽能力范围内帮助相运霞、张学龙进行维修。因开发商在系争房屋中未安装热水管、未铺排电话线等，故相运霞、张学龙抗辩的热水管不通、无电话线等已超出了物业服务的范围，不应当以此为由拒付物业费。”原审诉讼中，双方确认至2010年，张学龙、相运霞提出的热水管、漏水、空调等问题均已修复完毕。目前，系争房屋内只有一根电话线。张学龙、相运霞明确可以由中央社区公司赔偿后自行维修。中央社区公司表示可以维修也可以赔偿，如维修可以安装明线。一审法院认为，张学龙、相运霞与中央社区公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据双方签订的出售合同及附件的约定，张学龙、相运霞购买的是全装修的样板房。合同虽对样板房约定按照现状交付，但现状交付并不免除中央社区公司应当交付能够符合房屋基本使用功能的责任。中央社区公司交付的房屋隐蔽工程缺少热水管、弱电工程等，属房屋质量的重大瑕疵，客观上确实对张学龙、相运霞造成了经济损失，中央社区公司作为开发商应当对此承担维修和赔偿责任。诉讼中，双方均确认，系争房屋内除张学龙、相运霞主张的问题外其他质量问题均已修复。张学龙、相运霞认为应当按照房屋使用说明书的约定修复弱电系统或赔偿相应的损失，中央社区公司则认为应当按照合同约定按现状交付，并认为并未对弱电设施分布进行约定，张学龙、相运霞可以通过安装无线路由器等实现上网等。法院认为，张学龙、相运霞购买的房屋系办公房，电话线等弱电系统应当符合房屋的用途和性质，中央社区公司虽对《房屋使用说明书》的真实性提出了异议，但根据房屋出售合同交房时应当提供《房屋使用说明书》的约定，在中央社区公司未提出相反证据证明的情况下，法院对张学龙、相运霞提供的《房屋使用说明书》予以认定。且从常理来讲，在已经装修过房屋上通过穿线安装一根电话线，显然也不符合施工程序和要求，与办公楼的房屋性质也不相符合。故对中央社区公司的上述辩称，不予采信。关于弱电系统的维修和赔偿问题，法院认为，弱电系统属隐蔽工程，如需修复，势必造成更大的经济损失，故以赔偿两原告相应的经济损失为宜，结合隐蔽工程维修性质、维修时间及对使用系争房屋造成的影响，酌定赔偿金额70,000元。关于张学龙、相运霞主张的租金损失及维修费用。法院认为，系争房屋已实际交付8年多，系争房屋缺少热水管、少电话线等工程质量问题早已出现，给张学龙、相运霞造成如租金等经济损失，张学龙、相运霞应当及时主张，至2010年，张学龙、相运霞主张的工程质量问题均已修复，物业公司也为张学龙、相运霞通了一根电话线，即便给张学龙、相运霞造成的租金损失和维修费用也已经发生。张学龙、相运霞于2012年4月10日发出《律师函》后，张学龙、相运霞也无证据证明其向中央社区公司主张过赔偿经济损失，故张学龙、相运霞的主张确实超过了2年的诉讼时效，张学龙、相运霞主张的租金损失和维修费用，法院难以支持。判决：一、中央社区公司应于判决生效之日起十日内赔偿相运霞、张学龙因缺少电话线、有线电视终端、对讲机、宽带布线导致的损失70,000元，由相运霞、张学龙自行维修。二、驳回相运霞、张学龙其余诉讼请求。案件受理费3,227元，由相运霞、张学龙负担2,570元，中央社区公司负担657元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对原审查明的事实，各方当事人没有争议，本院予以确认。本院认为，原审诉讼过程中，中央社区公司针对相运霞、张学龙的第二、三项诉请以时效抗辩，针对第一项诉请是以现状交付为由抗辩不承担补充弱电义务，并未以时效抗辩。由于中央社区公司在一审中针对弱电问题并未以时效届满作为抗辩理由，二审期间再行主张，本院不予支持。关于弱电系统赔偿的金额，一审明确系根据隐蔽工程维修性质、维修时间及对使用系争房屋造成的影响，酌定赔偿金额。原审法院根据经验法则，在自由裁量权范围内作出认定，中央社区公司虽持有异议，但不能提供证据反证原审认定的金额明显不当，故对中央社区公司的该项主张不予采信。中央社区公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,545元，由上诉人上海杨浦中央社区发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　汪　毅审判员　王亚勤审判员　承怡文二〇一六年九月二十日书记员　周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……。 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