（2016）皖0103民初3690号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-30
案件名称
张士峰与高新阳、曹小伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张士峰,高新阳,曹小伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初3690号原告：张士峰，男，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：唐玉芹，安徽大森律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海秀，安徽大森律师事务所律师.被告：高新阳，男，汉族，住安徽省颍上县谢桥镇。被告：曹小伟，女，汉族，住安徽省阜阳市。两被告共同委托代理人：蔡铮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。两被告共同委托代理人：孙冬冬，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告张士峰与被告高新阳、曹小伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张士峰及其委托诉讼代理人唐玉芹，被告高新阳、曹小伟委托诉讼代理人刘刚到庭参加了庭审。本案现已审理终结。张士峰向本院提出诉讼请求：1、张士峰和高新阳、曹小伟于2016年3月8日签订的《存量房买卖合同》；2、高新阳、曹小伟双倍返还张士峰已支付的定金共计40000元；3、请求法院参照同类同地段房价上涨情况依法判令被告赔偿张士峰经济损失200000元；4、本案诉讼费用、评估费用等全部费用均由高新阳、曹小伟承担。事实和理由：2016年3月8日，张士峰与高新阳、曹小伟签订《存量房买卖合同》，约定高新阳、曹小伟将位于庐阳区凤台路（权属证号：合庐字第XXX号）的存量房以1380000元价格出售给张士峰；高新阳、曹小伟承诺产权清晰，无任何纠纷；张士峰自愿替高新阳、曹小伟偿还银行按揭贷款，不足部分由高新阳、曹小伟自行补足。双方约定于2016年4月25日前共同办理涉案房产资金托管手续及过户手续。合同签订后，张士峰如约向高新阳、曹小伟支付购房定金20000元，并且已按照合同约定积极准备好相应的首付款。但高新阳、曹小伟却单方面违约，自合同约定的履行期间届满截至起诉之日，从一开始违约要求增加涉案房产的首付款至后来拒不出售涉案房产，高新阳、曹小伟都一直在无故拖延，拒不配合办理上述事宜，张士峰多次催促高新阳、曹小伟去办理上述事宜，但高新阳、曹小伟均不予理睬并拒绝出售涉案房产。张士峰认为，高新阳、曹小伟的行为严重损害了张士峰的合法权益，现为维护自身合法权益，张士峰诉至法院，请求判如所请。高新阳、曹小伟辩称：我方同意解除合同，但对于主张的合同解除时间不予认可，我方认为双方已经在2016年4月27日解除。张士峰违约在先，故高新阳、曹小伟不应双倍返还定金。张士峰既要求高新阳、曹小伟承担定金罚则又要求高新阳、曹小伟承担经济损失不符合法律规定，两者不可同时适用。此外，该经济损失属于间接损失，我方认为该损失并未实际发生，双方约定的购房款已属高价，截至庭审之时并未上涨。综上，张士峰的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回张士峰的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年3月8日，高新阳（甲方）与张士峰（乙方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：甲方将坐落于合肥市庐阳区凤台路（产权证号：合产字第××号）以1380000元卖于乙方；甲方承诺乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同以外的其他房价款；乙方自愿替甲方偿还银行按揭贷款，不足部分由甲方自行补齐；乙方于2016年4月25日前将首付款350000元（含定金20000元）存入托管账户并办理存量房转移手续，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，贷款总额为1030000元；甲方未按约定期限交接存量房的，逾期超过10日的，甲方应按日向乙方支付房价款万分之三的违约金。曹小伟作为高新阳的委托代理人在《存量房买卖合同》上予以签字，合同中另约定因高新阳未能到场签合同，由曹小伟代为签订，若高新阳未能履行合同，由曹小伟承担一切法律责任。同日，张士峰向高新阳支付定金20000元并由曹小峰向其出具收条一份。另查明：高新阳在合同签订后经了解得知银行对涉案房屋的评估价格可能会低于合同约定的房价款，导致银行最终通过审批的贷款金额少于房价款与首付款的差额，故要求张士峰提高首付款金额，但双方就此事并未谈妥。2016年5月18日，张士峰向高新阳、曹小伟邮寄催告函，函告高新阳、曹小伟共同前去银行及房产局办理相关手续，否则将解除《存量房买卖合同》并追求就其责任。此后，张士峰诉至法院，请求判如所请。本院认为:在合同内容未经合同当事人合意变更合同的情形下，合同当事人应当严格按照合同约定履行合同义务。《存量房买卖合同》当中已约定张士峰自愿替高新阳偿还涉案房屋现有的银行按揭贷款，不足部分由高新阳自行补齐，首付款为350000元含定金，在2014年4月25日之前存入托管账户，剩余房款1030000元高新阳同意张士峰向银行申请贷款。高新阳、曹小伟抗辩称2016年4月27日双方通过短信的方式已解除合同。张士峰于2016年4月27日在短信中表述“你把我的定金2万元给我，我们这事情就算了，我也不想为了这点违约金钱跑来跑去了”，高新阳回复“可以”。但之后高新阳和曹小伟并未返还定金，之后双方的短信记录中也可以显示双方对于房屋买卖继续在协商和争论，张士峰也多次询问高新阳“还卖不卖了？”并表示要追究高新阳的违约责任。因此，本院对于高新阳、曹小伟的该项抗辩本院不予采信。高新阳、曹小伟抗辩称其要求张士峰增加首付款，但庭审中高新阳、曹小伟也陈述银行截止庭审辩论终结前并未出具任何贷款审批结论或其他证据证明涉案房屋的银行评估价会低于合同约定的房价款，高新阳、曹小伟也是通过自行了解得知可能会出现前述情形，基于此才未前去银行办理还贷义务。高新阳、曹小伟主张的该部分损失尚未有证据证明已经或必然发生，故仍应继续按照合同约定履行合同义务。此外，按照高新阳、曹小伟庭的主张由于其认为2016年4月27日合同已经解除，故即使其认为张士峰同意按照加价后的金额支付首付款其也未继续履行合同。高新阳单方提出增加首付款并未得到张士峰的同意，不能理解为双方对合同价款的合意变更。结合合肥中皖顺丰地产销售代理有限公司出具证明及证人程某的陈述，高新阳单方更改合同约定价款并未按约定履行合同已构成违约，故张士峰要求解除《存量房买卖合同》并适用定金罚则返还定金40000元符合法律规定，本院予以支持。张士峰另主张按照同类同地段房价上涨情况赔偿其经济损失200000元。高新阳的行为明显违反了诚实信用原则，鉴于当前房价上涨的现实情况，双倍返还定金40000元并不足以弥补张士峰因违约而受到的损失，结合高新阳于2016年4月已出现违约要求增加首付款，参考房屋面积及增值情况，本院酌定予以支持赔偿损失60000元。因合同中约定若高新阳不履行合同，由曹小伟承担一切法律则。该条款性质为担保条款，故曹小伟应对返还定金及支付赔偿损失的金钱给付义务承担连带担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张士峰与被告高新阳于2016年3月8日签订的《存量房买卖合同》；二、被告高新阳于本判决生效之日起十日内返还原告张士峰定金40000元；三、被告高新阳于本判决生效之日起十日内赔偿原告张士峰损失60000元；四、被告曹小伟对本判决第二、三项承担连带担保责任；五、驳回原告张士峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2490元，由原告张士峰负担1453元，由被告高新阳负担1037元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 郭君雪二〇一六年九月二十日书 记 员 单劭萌附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”