（2016）豫0122民初1953号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-11-04

案件名称

赵凯与李刚、冉伟杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

中牟县人民法院

所属地区

中牟县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵凯,李刚,冉伟杰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省中牟县人民法院民事判决书（2016）豫0122民初1953号原告：赵凯，男，1987年4月2日生，汉族。委托诉讼代理人：吕素萍，河南经东律师事务所律师。委托诉讼代理人：马少娟，河南经东律师事务所实习律师。被告：李刚，男，1982年4月30日生，汉族。被告：冉伟杰，男，1988年3月28日生，汉族。二被告委托诉讼代理人：吴国凯，中牟县城关第二法律服务所法律工作者。原告赵凯与被告李刚、冉伟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵凯及其委托诉讼代理人吕素萍、马少娟，被告李刚、冉伟杰及二被告委托诉讼代理人吴国凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵凯向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李刚2014年11月18日签订的《转让合同》；2.二被告返还原告门面房转让费33万元；3.案件受理费由二被告承担。事实和理由：2014年11月18日，原告与被告李刚就中牟县府前街民政局楼下的一间门面房签订《转让合同》，合同约定：被告将该门面房转让给原告，转让费33万元，并保证原告享有被告在原租赁合同中的所有权。原房屋租赁合同由中牟县烈士陵园和袁海伟签订，后袁海伟将该门面房及合同所有权利转让给被告李刚。原租赁合同主要约定：租赁期限��2007年6月30日至2022年6月30日；租金共计396000元，每月2200元，签订合同当日一次性交纳前六年的租金，六年以后按每年度交纳（即每年交纳26400元）。转让合同签订后，二被告多次口头保证原告租赁至2022年6月30日没有任何问题，原告才将房屋转让费33万元交付给被告冉伟杰。同时在年度租赁费到期后，原告于2015年6月30日的租赁费26400元交给出租方中牟县烈士陵园，并详细说明其中的转租过程，出租方中牟县烈士陵园没有异议，还以袁海伟名义向原告出具了租赁费用收据。2016年5月1日，租赁房屋被拆迁。原告多次找二被告协商退转让费，二被告以各种理由推脱。原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。二被告辩称，原告赵凯要求解除《转让合同》的请求已无实际意义。因为双方的《转让合同》早在2016年3、4月份已经被中牟县人民政府及民��局以政府规划需拆迁为由强行解除，而且是县民政局收到赵凯的租金后解除的。可见，解除双方的《转让合同》并非二被告的意思表示，二被告希望赵凯能继续经营，继续赚钱。原告起诉二被告主体不合格，请求法院驳回对二被告的起诉。造成双方《转让合同》不能实际履行的原因是政府的强拆行为，而绝对不是被告李刚、冉伟杰所希望的结果。原告要求退还门面房转让费33万元的请求于法无据，不应得到支持。按照中牟县及周边房屋租赁市场的交易习惯，存在转让费的交易习惯，而且本案房屋地处黄金地段，转让费的实际价值在35－36万左右。该房屋以较低价格转让给原告，是因为有二被告的好朋友杨柳从中间介绍。该房屋早在2014年11月16日已实际转让给原告，当时谁也不知道也不存在政府强拆问题。转给赵凯后，赵凯与中牟县民政��、烈士陵园正式交接，并取得认可。2016年4月才出现政府强拆通知，政府强制逼走了正在正常经营的赵凯，强拆了房子，只给了赵凯少量的拆迁费。被告李刚在本案中是房屋转让的介绍人，是被告冉伟杰与袁海伟之间存在房屋转让关系。李刚没有实际经营，也没有收取任何款项。李刚与袁海伟是好朋友，李刚支名签合同是为了减少转让费。因此，李刚在本案中不是适格被告，不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告称与二被告之间均存在合同关系，二被告则称被告李刚系代冉伟杰支名签订合同，实际经营者系被告冉伟杰。本院认为，涉案房屋《转让合同》的转让方（甲方）明确写明��被告李刚，且李刚也从原告处收取了部分转让费，故可认定被告李刚与原告存在合同关系；被告冉伟杰自认其为涉案房屋的实际经营者，且原告通过汇款方式所支付的部分转让费亦是汇入冉伟杰账户，据此亦可认定冉伟杰与原告之间存在合同关系；综上，针对涉案房屋转让问题，原告与二被告之间均存在合同关系，二被告应共同对原告负担合同义务。2.原告称已实际交付二被告转让费合计33万元，其中转账支付冉伟杰23万元，由案外人支付李刚9万元，另由原告现金支付李刚1万元。被告冉伟杰称其实际收到原告转账支付23万元；被告李刚称其收到案外人支付9万元，该9万元可抵作转让费，不认可收到原告1万元现金。对于该1万元现金，因二被告不予认可，且原告未提供充分证据予以证明，故不予认定。因此，本院认为原告向二被告已支付的转让费金额合计为32万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月18日，被告李刚为转让方（甲方），原告赵凯为顶让方（乙方），双方签订《转让合同》。合同第一条约定：甲方同意以33万元，将自己位于中牟县府前街民政局楼下一间门面房（带原与民政局签订的合同）转让于乙方使用，并保证乙方同等享有甲方原有房屋租赁合同中所享有的权利。第二条约定：即日起第三方与甲方签的租赁合同归乙方所有，乙方拥有此房屋的最终使用权以及转租权。第三条约定：即日起该店铺以前所有债权、债务均由甲方负责，与乙方无关。第四条约定：乙方必须按与民政局所规定的经营范围内经营，使用该房屋。当日，原告通过银行转账方式向被告冉伟杰支付转让费23万元，被告冉伟杰为原告出具《收到条》一份，主要内容为：今收到赵凯交来房屋转让费23万元整，还欠10万元。后案外人支付被告李刚9万元，李刚认可该9万元系支付的转让费。在案件审理过程中，原、被告均称涉案房屋原系袁海伟从中牟县烈士陵园处租赁。双方所签订的《转让合同》中的“带原与民政局签订的合同”，合同系指袁海伟与中牟县烈士陵园于2007年6月30日所签订的《房屋租赁合同》。该合同第一条约定房屋基本情况，为民政局综合办公楼1楼，共计1间。第三条约定租赁期限，租赁期限自2007年6月30日起至2022年6月30日止。2016年3月17日，中牟县民政局发出《通知》，主要内容为：为激发老城区生机和活力，缓解老县城人、车、路之间矛盾，县委、县政府决定对县烈士陵园进行升级改造，改建为城市公共绿地，并要求2016年5月1日前完成县烈士陵园临街房屋拆除工作，请广大商户做好拆迁准备。本院认为，��于原告要求解除与被告李刚所签订的《转让合同》的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告所转让给原告的房屋，因老城区工程规划建设使原告无法承租使用，系属不可抗力致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同符合法律规定，应予支持。原告在诉状中明确要求解除与被告李刚所签订的合同，二被告均于2016年6月12日收到诉状，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。故本院可确认原告与被告李刚所签订的《转让合同》于2016年6月12日解除。关于原告要求二被告返还转让费33万元的请求。因二被告不认可实际收到原告33万元，且原告未提供充分证据予以证实，故本院根据原告转账支付数额及被告李刚的自认，认定二被告实际收取原告转让费32万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据二被告实际收到原告的转让费数额，结合被告对该房屋的有权转让期间2781天（自2014年11月18日至2022年6月30日），以及原告实际受让该房屋的期间530天（自2014年11月18日至2016年5月1日），原告应向被告支付合同款60985.26元（320000÷2781×530＝60985.26元）。故原告已支付的320000元转让费，被告应退还259014.74元（320000－60985.26＝259014.74）。原告请求过高部分，证据不足，不予支持。被告抗辩意见，理由不当，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条��一款规定，判决如下：一、确认原告赵凯与被告李刚于2014年11月18日所签订的《转让合同》于2016年6月22日解除；二、被告李刚、冉伟杰于本判决生效之日起十日内返还原告赵凯转让费259014.74元；三、驳回原告赵凯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由被告李刚、冉伟杰负担4906元，由原告赵凯负担1344元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　杨景慧人民陪审员　　朱永安人民陪审员　　王立功二〇一六年九月二十日书　记　员　　马静爽关注公众号“”