（2016）内04民终3209号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-12-27

案件名称

上诉人巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会与被上诉人吴好友、赤峰宝石房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区赤峰市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会,吴好友,赤峰宝石房地产开发有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2016）内04民终3209号上诉人（原审被告）巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会，住所地巴林左旗林东东城区。法定代表人于洪伟，村委会主任。委托代理人杨昌忠，内蒙古云暄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴好友，个体工商户。委托代理人侯文全，内蒙古富河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地赤峰市松山区桥西大街中段路南。法定代表人王桂芹，总经理。上诉人巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会因买卖合同纠纷一案，不服巴林左旗人民法院（2016）内0422民初746号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年赤峰市宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）开发建设巴林左旗上京商贸广场工程，占用胜利村委会所辖的五组、七组土地约166亩，2010年9月27日，由巴林左旗林东东城街道办事处与宝石公司签订了《回购商厅协议书》，约定以宝石公司开发建设的商厅11077.993平方米折抵占地补偿款，商厅在2012年12月31日前交付。2011年4月1日巴林左旗林东东城街道办事处与胜利村委会签订《胜利村土地征收补偿合同》，约定上述11077.993平方米在2011年12月31日前交付。上述补偿的商厅面积涉及胜利村五组、七组189户村民，其中99户同意以商厅折抵补偿款，90户不要商厅而要求用人民币进行补偿。吴好友为胜利村五组、七组189户村民以外的公民，于2011年4月10日与胜利村村委会签订了《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，约定将补偿给胜利村五组、七组不需要商厅的人口的份额转让给胜利村村委会，商厅大致面积（两层）在90-120平方米，位置在“规划的装饰装潢材料市场南门往西至拐角往北延伸至韩国城南”，商厅交付时间为2年，吴好友向胜利村村委会交纳了商厅款的40%即176800元，余款265200元在商厅交付时按实际面积结清，多退少补，该商厅至吴好友起诉时尚未交付吴好友。在双方约定的商厅位置，开发商建筑了面积（两层）约为220平方米的商厅，大于《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》约定的面积，其内部结构无法改变。另查明，自2013年5月到2015年5月，吴好友因经商租赁他人商厅共2间，每年支付租金合计4万元，其所租赁商厅每间面积为34平方米，要求8万元的损失。上述案件巴林左旗人民法院对吴好友作出驳回起诉的裁定，吴好友上诉，赤峰市中级人民法院撤销巴林左旗人民法院的裁定，指令巴林左旗人民法院审理。理由是上诉人和被上诉人签订了胜利村转让上京商贸广场商厅合同，胜利村是该商品房买卖合同的相对方，并收取了40%的商厅款。你院以胜利村委会不是本案适格主体为由驳回上诉人的起诉不妥。原审裁定存在错误，应予纠正。原审法院认为，吴好友和林东东城街道胜利村村民委员会签订了胜利村转让上京商贸广场商厅合同，由于赤峰宝石房地产开发有限公司迟延交付商厅，加之吴好友、巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会签订合同中约定的商厅面积小于实际建成的商厅面积，致使吴好友和林东东城街道胜利村村民委员会签订的合同目的不能实现，吴好友要求解除合同、返还交付的房款，该院应予支持。对吴好友要求林东东城街道胜利村村民委员会承担商厅损失80000元，属于间接损失，该院不予支持。对吴好友的损失该院按照中国人民银行同期贷款利率计息予以支持。赤峰宝石房地产开发有限公司虽然不是合同的相对方，但是由于其迟延交付商厅是引发本次诉讼的原因，故赤峰宝石房地产开发有限公司对本案解除合同的后果承担连带责任。林东东城街道胜利村村民委员会没有证据证明其受委托吴好友也明知，对其抗辩的理由该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定判决如下：一、解除吴好友与林东东城街道胜利村村民委员会于2011年4月10日签订的胜利村转让上京商贸广场商厅合同；二、林东东城街道胜利村村民委员会返还吴好友购房款176800元，并从2011年4月10日按中国人民银行同期贷款利率计息至本判决生效时止；三、赤峰宝石房地产开发有限公司承担连带责任；四、驳回吴好友其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判或改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由如下：一、上诉人胜利村委员会不是本案的适格诉讼当事人，原审法院判决上诉人承担合同义务是错误的。第一，胜利村委会五队、七队（简称五队、七队）是独立的农村集体经济组织，本案所涉及的房屋是五队、七队用自己所有土地与被上诉人宝石公司置换的，五队七队以书面授权委托上诉人代表其与被上诉人吴好友签订的《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》（简称商厅合同），五队、七队才是商厅合同的相对人，应当承担合同义务。该《商厅合同》第一自然段写明：“左旗商贸广场建设，占用胜利村土地，经协商以土地换大厅，有的村民因人口少不要商厅，所余商厅转让给乙方。”这段话示明：是“人口少的村民不要商厅而转让给乙方的”，上诉人胜利村委会不是房屋的所有人，胜利村委会集体没有土地也没有房屋，被上诉人吴好友对于受托人胜利村委会与委托人五队、七队之间的代理关系是明知的。从这个角度来讲。根据《合同法》402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，原审判决上诉人承担合同义务是错误的；第二，上诉人胜利村委会代表本村五队、七队对外签订合同是法律授权。该争议房屋是五队、七队，以其所有的集体土地与宝石公司置换的房屋，是以物换物，其财产所有权应归五队、七队集体所有。《农村土地承包法》第12条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。”这里可以看出，不管是村内两个以上的村集体经济组织，还是国家所有的土地已由农民集体使用的，村民委员会都有发包权，但不能改变所有权，其实村委会行使的代表权，权利义务由所有人承担，同理，本案所涉土地和房屋都是五队、七队所有，五队、七队才是商厅合同的当事人，是商厅合同权利义务的享有和承担者。最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》（简称民诉解释）第68条规定：“村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人。”可见，五队、七队才是本案的当事人，一审法院判决由上诉人承担商厅合同义务是错误的；二、原审遗漏了必要参加诉讼的当事人。本案所涉商厅的所有权归五队、七队所有，五队、七队与本案有实体上的利害关系，诉讼标的是同一的。五队、七队是必要共同诉讼的当事人。必要共同诉讼的目的在于防止矛盾判决。《民诉法》第132条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”民诉解释第327条规定：“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”；三、被上诉人宝石公司应当直接承担违约责任，不是连带赔偿责任。本案实际上是一个“土地置换房屋”期房转让纠纷，对商厅质量、结构、工期等合同义务都应当由开发商宝石公司承担，本案没有按时交工等违约责任都是被上诉人宝石公司造成的，宝石公司应当承担直接的违约责任，不是连带责任；四、合同应当继续履行，原审法院判决解除合同是错误的。原审法院认为，由于宝石公司迟延交付商厅，加之约定的商厅面积小于实际建成商厅面积，致使合同目的不能实现，因此判决解除合同。这样判决，既没有事实根据，也没有法律依据。事实上，商厅的大小与合同约定是一致的，由于商厅跨度比较长，两户用一个楼梯更为适宜，表面是一个商厅，其实是两个商厅，胜利村要商厅户就两户走一个楼梯，愿意加楼梯的，宝石公司给另加楼梯，改成俩厅，不愿加楼梯的每户补助6000元钱。从法律层面上讲，被上诉人在一审起诉时，商厅己取得了预售许可证，在审理过程中商厅已交付使用，根本就不存在合同目的不能实现的问题，现在涉案商厅早己建成待用。原审判决解除合同，严重影响了交易安全和交易市场的稳定性。原审判决解除合同是违背合同稳定性原则的；五、原审法院同案不同判，亵渎了法律的尊严，破坏了判决的公信力，应予以纠正。原审法院和赤峰市中级人民法院，同在上诉人胜利村同样的合同纠纷中，都是裁判上诉人胜利村不是适格的当事人，上诉赤峰市中级法院维持一个，现有生效的这类案件九个。唯有该案由上诉人承担合同义务。请贵院纠正矛盾。综上所述，根据案件事实和相关法律的规定，请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩服判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，村民委员会有参与民事活动主体的资格，享有民事权利，承担民事义务，本案中，巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会与吴好友签订《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，其作为合同的相对方有独立的诉讼权利和诉讼能力系适格的被告，巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会主张其系受胜利村五组、七组委托，在签订合同时吴好友对委托明知，由此其作为受托人不应承担责任，但从双方签订的合同的内容看，该内容中并未明确约定委托事项，且除上述合同外，巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会未提供证据予以证明该主张所依据的事实，因此，本院对该主张不予支持，巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会与吴好友作为合同的双方，直接受合同权利义务关系的约束，林东东城街道胜利村村民委员会的违约事实致使双方签订的合同目的不能实现，吴好友要求解除合同有事实及法律依据，赤峰宝石房地产开发有限公司迟延交付商厅是引发本次诉讼的原因，其对本案解除合同的后果承担连带责任也并无不当，综上，原审法院认得事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3836元，由上诉人巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会承担；邮寄费60元，由上诉人巴林左旗林东东城街道胜利村村民委员会各承担20元、被上诉人吴好友、赤峰宝石房地产开发有限公司承担20元。本判决为终审判决。审判长　　鹿春林审判员　　崔明明审判员　　牛占龙二〇一六年九月二十日书记员　　苏日娜关注微信公众号“”