（2016）粤0307民初10530号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-26
案件名称
施雯菲与魏志玲魏志江房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市龙岗区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施雯菲,魏志玲,魏志江
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初10530号原告（反诉被告）施雯菲，女，汉族。委托代理人刘向峰，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）魏志玲，女，汉族。委托代理人魏志江，系魏志玲的弟弟。被告魏志江，男，汉族。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，审理期间，被告魏志玲提起反诉，本院受理后，公开开庭进行了审理，原告施雯菲及其委托代理人刘向峰、被告魏志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、两被告退还原告押金7600元（人民币，下同）；2、被告支付空调机补偿款1000元；3、两被告承担本案诉讼费。被告答辩意见同其反诉意见。被告魏志玲反诉请求：1、原告继续履行合同即支付2016年7月租金3800元；2、原告恢复租赁房屋原状或赔偿损失7190元，包括重新刷墙费用6090元、卫生清洁费用500元、及维护看管费用600元；3、原告返还租赁房屋内的原有物品，价值3900元，包括两门实木衣柜一个价值1300元、实木子母床一张价值1750元、实木茶几一张价值850元；4、本案诉讼费用由原告承担。被告陈述事实及理由要点如下：被告在原告承租涉案租赁物时一直强调只能住家用途不能做商业用途，更不能开麻将馆，否则押金不退并责令搬走。原告表示同意，双方签订了租赁合同，并清点了内部物品，出具了物品清单。原告承租后不久，即有邻居反应涉案租赁物晚上有多人打麻将，且外门进行了密封处理。被告多次要求进入涉案租赁物内查看，原告均以各种借口拒绝。直到2016年6月，原告不顾被告的意愿，无故终止合同，搬离涉案租赁物，被告才发现原告将涉案租赁物用作麻将馆，损坏严重，各墙壁都被重度污损、灯具及天花被破坏、窗户玻璃破损。原告甚至搬走涉案租赁物内被告的物品，给被告造成了多方面的经济损失。被告多次联系原告，要求原告将涉案租赁物恢复原状，原告不同意，被告只能暂时保留租赁押金。原告针对被告的反诉答辩称：被告反诉无事实和法律依据，请求法院全部驳回。相关案情一、业主房产的位置：位于深圳市龙岗区布吉镇大芬村康达尔花园****。二、业主取得房产产权的时间：权利人为被告魏志玲，不动产证号为600047****号，登记日期为2011年4月11日。三、房产建筑面积：95.39平方米。四、房屋用途：住宅。五、租赁合同签订时间：被告魏志玲作为出租方（甲方）、原告施雯菲作为承租方（乙方）于2015年7月22日签订了《房屋租赁合同》。被告魏志玲授权被告魏志江代其签署了该合同。六、合同约定的月租金标准：3800元。七、合同约定租赁合同履行期限：2015年7月23日至2016年7月23日。九、合同约定拖欠租金违约金标准：合同第7条约定，乙方不得拖欠房屋租金，拖欠10天以上甲方有权收回出租房屋。十、承租人拖欠租金期间及数额：原、被告确认原告于2016年6月16日搬离涉案租赁物，当时被告亲戚贺国辉在场。被告魏志玲主张原告支付2016年7月的租金3800元。十一、其他需要说明的事项：1、签订合时原告向两被告支付了押金7600元。2、2015年7月22日《房屋租赁合同》备注“乙方退租时必须给甲方留两张可用住床（原有主卧室大床必须保留）。乙方期满退租时甲方需在当日退还乙方两月押金7600元。”3、2015年7月22日《房屋租赁合同》背面为《物品清单》，包括“上下床+1.5m床+1.5床（协商拆掉上下床和1.5m床各1个，保留主卧一床）”等物品，原告和被告魏志江在该清单上签名。原告搬离时，两被告委托亲戚贺国辉与原告交接钥匙，贺国辉未与原告确认现场剩下的物品。被告魏志玲称原告承租期间未妥善保管导致以下物品丢失：两门实木衣柜一个价值1300元、实木子母床一张价值1750元、实木茶几一张价值850元，原告对此不予认可。4、原告承租期间在涉案租赁物内安装空调一部，两被告庭审中明确表示同意原告拆除该空调，原告放弃拆除。5、两被告主张原告在承租期间在涉案租赁物内开设麻将馆，对涉案租赁物造成了严重损坏，提交了出租前涉案租赁物照片11张，以及原告搬离后涉案租赁物照片8张，原告对照片不予认可。证人贺国辉到庭作证称原告搬离时，涉案租赁物损坏严重。两被告提交了一份收件人为原告的快递单，显示寄送物品为麻将用品，原告对此不予认可，认为收件人填写为原告并不代表原告在涉案租赁物内使用寄送物品。两被告称在原告承租期内，其多次要求进入涉案租赁物查看是否开设麻将馆的情况，原告均予以拒绝。两被告未就原告开设麻将馆一事向物业管理处报告或报警。6、两被告未在指定期限内提交评估涉案租赁物修复费用的申请，视为其放弃评估申请。确认两被告不申请评估后，本院于2016年9月14日对涉案租赁物进行现场查勘，原告经本院通知明确表示放弃到场。涉案租赁物尚无人居住，本院现场查勘拍摄照片14张，显示当日涉案租赁物内摆设麻将桌两张，并有麻将、骰子等物品；防盗门、大门、部分窗户上有黄色海绵残余物；两个卧室的灯具损坏；一扇窗户的防盗栏杆损坏、玻璃破损；卧室墙体有凿洞；房间墙壁存在污渍。两被告确认在原告搬离后对涉案租赁物进行了简单清洁，对墙壁污损严重处进行了粉刷。7、原告提交了其与被告魏志玲的微信聊天记录，被告查看原始载体后，对微信聊天记录的真实性予以认可，并确认微信头像为汽车的对话人是被告魏志玲。部分记录如下：1）时间：2016年5月24日下午2时16分魏志玲：“如果你确定现在不住了，我就换锁，这样别人才好看房入住”；施雯菲：“我那个亲戚可以过来住，我就不用搬了”（语音7秒）；魏志玲：“呵呵，你想好。。。”；施雯菲：“然后有个亲戚刚好要过来，一家子人，如果可以就不用找别人了”（语音10秒）；魏志玲：“你早点确定，我又没赶你”、“可以”。2）时间：2016年6月2日下午5时03分施雯菲：“你看有没有人看房就过来看，我那个亲戚不过来了”（语音13秒）；魏志玲：“好的”、“你要是出去，平常你把钥匙放在物业哪个保安手里的？电话发我一下。我亲戚现在4栋”。3）时间：2016年6月17日上午11时21分施雯菲：“姐，押金你还没转给我……”；魏志玲：“我要跟我弟借”；施雯菲：“我知道，我能理解你，希望你也理解一下我……”魏志玲：“放心，只要他打钱过来我马上就给你，最迟不会超过明天”。裁决结果本院认为，被告魏志玲拥有涉案房屋100%产权份额，被告魏志江持被告魏志玲出具的《委托书》与原告签订《房屋租赁合同》，被告魏志玲与原告之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。法律规定，合同双方协商一致时，可以解除合同。根据原告与被告魏志玲之间的微信聊天记录，可以看出2016年5月至6月期间，双方多次沟通是否提前搬离的事宜。2016年5月24日被告魏志玲说“如果你确定现在不住了，我就换锁，这样别人才好看房入住”，可以证明其对原告提前搬离是知情的。2016年6月2日，原告明确要搬离涉案租赁物，被告魏志玲回复“好的”，应视为双方就解除合同协商一致。从原告与被告魏志玲2016年6月17日的微信聊天记录可以看出，当时被告魏志玲愿意返还原告押金，也能证明双方协商一致解除合同。原告于2016年6月16日搬离涉案租赁物，该日《房屋租赁合同》实际解除。被告魏志玲要求原告继续履行合同并支付2016年7月租金的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》未对押金的退还条件进行约定，在双方协商一致解除合同的情况下，被告魏志玲应当返还原告押金7600元。两被告在原告搬离当日未清点涉案租赁物内物品，其主张原告赔偿丢失物品，未提交相应证据，应承担举证不能的不利后果，对被告魏志玲要求原告赔偿丢失物品对应价值3900元的诉请，没有事实依据，本院不予支持。原告承租期间安装的空调不属于附合物，在两被告同意原告拆除的情况下原告放弃拆除，对于原告要求两被告赔偿空调价值1000元的诉请，本院不予支持。两被告主张原告在涉案租赁物内开设麻将馆，造成涉案租赁物严重损坏，其提交的照片原告不予认可，其陈述承租期内未进入涉案租赁物，原告搬离后，涉案租赁物内的麻将桌等设施不能证明属于原告，更不能证明原告在承租期间曾使用该设施，本院对原告在涉案租赁物内开设麻将馆的说法不予采信。根据2016年9月14日本院现场查勘的结果，原告搬离后截至当日涉案租赁物无人居住，涉案租赁物存在一定程度的非正常折旧类的损坏，包括大门、防盗门损坏、两个卧室的灯具损坏、一扇窗户的防盗栏杆损坏、玻璃破损、卧室墙体有凿洞等。本院对原告在承租期间未对涉案租赁物尽到妥善保管义务，导致涉案租赁物受损的情况予以采信，原告应当承担赔偿责任。《房屋租赁合同》签订时，双方并未对涉案租赁物的状态进行详细确认，被告魏志玲要求原告将涉案租赁物恢复原状的诉求，没有事实依据，本院不予支持。被告魏志玲未申请评估涉案租赁物的修复费用，根据涉案租赁物现场非正常折旧类损坏的范围、程度，参考2015年度居民服务、修理和其他服务业国有同行业在岗职工年平均工资64654元/年，本院酌定原告赔偿被告魏志玲房屋修复费用2000元。被告魏志玲过高的损失赔偿请求，没有事实依据，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告魏志玲于本判决发生法律效力之日三日内退还原告施雯菲押金人民币7600元；二、原告施雯菲于本判决发生法律效力之日三日内赔偿被告魏志玲损失人民币2000元；三、驳回原告施雯菲的其它诉讼请求；四、驳回被告魏志玲的其它反诉请求。上列第一项数额减去第二项数额，为人民币5600元，限被告魏志玲于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告施雯菲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，因适用简易程序减半收取为人民币25元（原告已预交），由被告魏志玲负担16元，原告施雯菲负担9元。本案反诉费人民币86元（被告魏志玲已预交），由原告施雯菲负担12元，被告魏志玲负担74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 陈规二〇一六年九月二十日书 记 员 刘丹 微信公众号“”