（2016）赣1023民初454号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-10-01
案件名称
彭建根与江西同胜实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南丰县人民法院
所属地区
南丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭建根,江西同胜实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款
全文
江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1023民初454号原告：彭建根，男，汉族，江西省南丰县人，自由职业，住南丰县。委托代理人：付南强，江西丰茂律师事务所律师，一般代理。被告：江西同胜实业有限公司，住所地黎川县工业园区。法定代表人：杨钢，系公司经理。委托代理人：汪文，江西恒澍律师事务所律师，一般代理。原告彭建根与被告江西同胜实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭建根及其委托代理人付南强和被告江西同胜实业有限公司委托代理人汪文到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告彭建根向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于南丰县傩乡大道“琴台河·阳光城”小区8#楼1单元101号房屋交付给原告使用；2.判令被告从2013年1月1日起每日按已付房款万分之五承担延期交房违约金，至实际交房日止；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年2月8日，原、被告签订了一份《琴台河·阳光城房产认购书》，约定原告认购被告开发的位于南丰县傩乡大道“琴台河·阳光城”小区8#楼1单元101号房屋。2012年4月9日双方签订了一份正式的《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于南丰县傩乡大道“琴台河·阳光城”8#楼1单元101号房屋出售给原告，房屋总价款为531750元，建筑面积为141.8平方米。合同订立后，原告支付了购房首付款159750元，剩余房款372000元办理了银行按揭。依照合同约定，被告应当在2012年12月31日之前将验收合格的房屋交付给原告使用，但被告至今仍未将房屋交付给原告，原告多次催要未果。按照合同约定的对等原则，被告逾期交房应按原告已付房款每日万分之五承担违约金。原告提交了《琴台河·阳光城房产认购书》，《商品房买卖合同》、《中国银行住房贷款合同》、贷款查询结果单和税收完税证明各一份及收款收据七张，以支持其诉讼请求。被告辩称，因原告一直拖欠被告房款和车库款，所以被告未将房屋交付给原告使用，延期交房的责任在原告，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据无争议的证据查明事实如下：被告江西同胜实业有限公司是一家经营房地产开发、经营、销售的有限责任公司，并在南丰县傩乡大道旁开发“琴台河·阳光城”住宅小区。2012年2月18日，原、被告签订《琴台河·阳光城房产认购书》一份，约定原告认购被告开发的位于南丰县傩乡大道“琴台河·阳光城”小区8#楼1单元101号房屋及8#楼13号、14号和15号车库，并预付定金50000元。2012年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将位于南丰县傩乡大道“琴台河·阳光城”小区8#楼1单元101号房屋出售给原告，该房屋建筑面积为141.8平方米，房屋总价款为531750元，其中首付款159750元，银行按揭贷款372000元。合同订立后，原告陆续支付了购房首付款159750元（其中2012年2月18日预付定金50000元，5月27日和9月20日分别支付18300元，2013年1月17日和5月27日分别支付18300元，11月27日支付15000元，12月16日支付21550元）。2012年7月2日，原告与中国银行南丰县支行签订个人住房贷款合同，7月6日银行向被告发放住房贷款372000元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将房屋交付给买受人使用。但被告至今未将房屋交付给原告使用。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理，第2种方式为空白，没有约定具体的内容。本院认为，原、被告签订的《琴台河·阳光城房产认购书》和《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，受法律保护。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的合同义务，如一方违约应承担相应的违约责任。本案中，按照合同约定，被告应在2012年12月31日之前将房屋交付给原告使用，但原告在2013年12月16日才付清购房首付款，在原告没有付清购房首付款之前，被告有权行使先履行抗辩权，故原告要求从2013年1月1日起计算违约金，本院不予支持。当原告付清全部购房款后，被告应当及时将房屋交付给原告使用，但被告至今仍未将房屋交付给原告使用，违反合同约定，应承担违约责任。因双方在《商品房买卖合同》中没有约定延期交房的违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：·····，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。但南丰县相关部门未公布同地段同类房屋的租金标准，原告经本院释明后明确拒绝租金鉴定。由于“琴台河·阳光城”属于新开发的住宅小区，相关配套设施尚未完善，入住率较低，且装修情况对租金影响较大，本院依照当地一般的房屋租赁行情酌情确定每月租金为800元。原告购买的是毛坯房，交房后也不能直接居住，应扣除装修时间，本院酌情确定房屋装修时间约为6个月。即从2014年7月1日起计算延期交房违约金至2016年9月30日，共计21600元（27个月×800月/月）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告江西同胜实业有限公司于本判决书生效后三日内将符合合同约定的房屋交付给原告彭建根使用（逾期仍未将房屋交付给原告，从2016年10月1日起按800元/月计算逾期交房违约金）；二、被告江西同胜实业有限公司于本判决书生效后三日内支付原告彭建根逾期交房违约金21600元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，减半收取为3110元，原告负担2000元，被告负担1110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。当事人申请执行的期限为判决书确定的履行期间届满之日起二年内。审判员 李美云二〇一六年九月二十日书记员 程斯婧 搜索“”