（2016）粤03民终10812号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-11-17
案件名称
吴彩锋与冯培平、梁翠裕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴彩锋,冯培平,梁翠裕,深圳市家家顺房产交易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终10812号上诉人（原审被告）：吴彩锋，住所地：广东省五华县。委托代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯培平，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：梁翠裕，女。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。法定代表人：杜艳花。上诉人吴彩锋因与被上诉人冯培平、梁翠裕、原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴彩锋的上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回冯培平、梁翠裕全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费由冯培平、梁翠裕承担。事实和理由：一、一审认定的基本事实认定错误，无理由无根据的认定吴彩锋和梁翠裕存在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)的买卖关系，认定的基本事实错误，应予以纠正。吴彩锋只和冯培平在2015年3月29日签订的有(n0.50333020xxx)《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，该合同书上没有梁翠裕的签名，此后双方没有就此合同的主体变更问题达成任何的协议。一审法院判决第一项，“一，确认冯培平、梁翠裕于吴彩锋、家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)于2015年9月3日解除。”是无源之水无本之木，是毫无道理的“莫须有”判决。冯培平、梁翠裕在一审诉状事实和理由的第一段中称“冯培平于吴彩锋、家家顺公司于3月29日签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为50333020xxx），随后冯培平、梁翠裕与吴彩锋签署了《深圳市二手房买卖合同》将买房主体变更为冯培平和梁翠裕”。诉状中连冯培平、梁翠裕自己都不认可自己是《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)的买家主体，自认是没有合同原件的《深圳市二手房买卖合同》的买家主体。家家顺公司在一审提交给法院的《情况说明》中认为“1、2015年3月29日，冯培平、吴彩锋在家家顺公司的居间服务下签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》成交涉案房产，合同约定定金2万元，其中2000元交房保证金监管在家家顺公司出。当日，冯培平、梁翠裕、吴彩锋签订（深圳二手房买卖合同》将买方变更为冯培平，梁翠裕。”也不认为梁翠裕是《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)的买家主体，一直认定梁翠裕是不存在合同原件的《深圳市二手房买卖合同》的买家主体。对吴彩锋、冯培平、梁翠裕和家家顺公司均不认可的事实。吴彩锋不理解为何单单一审法院认可梁翠裕是《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)的买家主体。二、按照一审查明的所谓“同日（4月8日），冯培平、梁翠裕向银行申请按揭贷款，同时向银行提交了一份《深圳市二手房买卖合同》及收据。《深圳市二手房买卖合同》买方变更为冯培平、梁翠裕，买卖双方均在该合同上签名并按印。”的事实，一审法院存在民诉法上的“漏判”情况，一审法院应该确认解除的是冯培平、梁翠裕没有提供原件的《深圳市二手房买卖合同》，将错案进行到底，直接将吴彩锋冤死。冯培平审的诉讼请求第一项是“判令解除冯培平、梁翠裕、吴彩锋的房屋买卖合同”，没有明确的指出是要求法院解除3月29日通过家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)，还是解除冯培平、梁翠裕代理人在庭审中说的2015年4月8日没有通过任何中介居间签订的没有办法提供原件的《深圳市二手房买卖合同》。冯培平、梁翠裕之所以提出没有提出要解除这二份合同中的具体哪一份，而是提出一个不明确指向具体要法院解除哪一份合同的诉讼请求，有深层的用意。首先，不提出申请法院解除冯培平、梁翠裕和吴彩锋签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)的诉讼请求，回避了梁翠裕是不是《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)的买家主体的举证问题。其次，不提出申请法院解除冯培平、梁翠裕和吴彩锋签订的《深圳市二手房买卖》的诉讼请求，回避了《深圳市二手房买卖合同》是不是真实存在的举证问题。既然一审法院在判决书认定的事实中认定吴彩锋和冯培平、梁翠裕，在3月29日后的4月8日又签订有一份《深圳市二手房买卖合同》，并且该份合同冯培平、梁翠裕和家家顺公司均认可签订在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)之后，那又为何一审法院不判决解除第二份时间在后的《深圳市二手房买卖合同》，而是判决解除时间在前的第一份深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)道理在哪里，是不是属于“漏判”。三、一审法院举证责任分配错误，故意曲解法律规定。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”。本案应由冯培平、梁翠裕举证证明，梁翠裕和吴彩锋存在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)买卖合同关系，或存在《深圳市二手房买卖合同》买卖合同关系，而不是由法院的法官代替冯培平、梁翠裕举证，用不合逻辑的推理，推导出双方存在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)买卖合同关系。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，对基本的买卖合同关系不能依靠推理得出结论，必须有一定的证据支撑，而不是任意由法官胡推八推。冯培平、梁翠裕在一审庭审举证时认为，梁翠裕和吴彩锋存在房屋买卖关系的依据是《深圳市二手房买卖合同》，因其没有提供合同原件，应承担举证不能的法律后果。依据冯培平、梁翠裕和家家顺公司的庭审陈述，冯培平、梁翠裕庭审中称签订的时间是2015年4月8日，而家家顺公司则在提交的《情况说明》中证明签订的时间是2015年3月29日。吴彩锋认为没有，同一事实三种说法，法院不感觉可疑吗。并且该份买卖合同应该有三份，如果说冯培平、梁翠裕手里的证据没了，那家家顺公司手里的合同原件有没有，法院有没有要求家家顺公司提供原件予以核对。在没有对该合同是不是在家家顺公司处留存有原件，该份买卖合同是不是真实存在没有查明的情况下，一审法院用资金监管协议上有梁翠裕的名字倒推出，梁翠裕和吴彩锋存在梁翠裕没有任何签名的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)合同关系，还不是倒推出冯培平、梁翠裕所说的存在梁翠裕签字的《深圳市二手房买卖合同》合同关系，吴彩锋对此神逻辑无话可说。退一步讲，《深圳市二手房买卖合同》原件没有了，那冯培平、梁翠裕提交的证据里面还有一份能够证明吴彩锋和梁翠裕存在买卖关系的关联证据，那就是所谓的吴彩锋在4月8日出具给冯培平、梁翠裕的定金收据，如果说4月8日的买卖合同原件弄丢了，难道这个出具给冯培平、梁翠裕定金收据也一块丢失了。四、一审法院基本逻辑错误。1、冯培平在6月18日给吴彩锋发函催告吴彩锋履行合同时，催告的内容是履行3月29日和履行和吴彩锋签订的《深圳二手房买卖合同》不是催告履行的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)，催告函发函人也只是落款的冯培平，实际上冯培平从来不敢用梁翠裕的名义催促吴彩锋履行合同，因为他也知道，吴彩锋和梁翠裕不存在买卖关系。既然冯培平、梁翠裕庭审中称双方在2015年4月8日签订过一份《深圳二手房买卖合同》，为何催告函上写的该《深圳二手房买卖合同》是3月29日签订，既然是冯培平、梁翠裕是共同买家，为何催告函上只有冯培平签名，没梁翠裕的签名，冯培平要隐瞒什么。就因为吴彩锋没有书面回应该催告函，一审法院在本院认为中得出吴彩锋在接到冯培平的履约催告函后，知道冯培平可能违反合同相对性的情况下，没有书面回函，没有主动追究冯培平的违约责任，就视为吴彩锋同意增加梁翠裕作为买家主体的这么可笑的结论，对这神逻辑，吴彩锋同样无话可说。2、冯培平审提交的首期款资金监管协议的原件上面，可以明显的看到，填写梁翠裕信息时所用的笔迹和吴彩锋及冯培平所用的笔迹存在明显的不同，不是双方同时写上去的，是梁翠裕后来加上去的，没有经过吴彩锋的同意。在一个吴彩锋和冯培平、梁翠裕都已经签好字的文件上在添加其他人的名字是轻而易举的，依据交易惯例，在冯培平取得贷款承诺书以前，吴彩锋是不能拿到首期款监管协议的，吴彩锋的确对加名一事毫不知情。而法院居然依据这份监管协议倒推出吴彩锋和梁翠裕存在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)的合同关系，还不是推倒出冯培平、梁翠裕举证的《深圳二手房买卖合同》所称的合同关系。3、一审法院在认定事实中认定买卖双方存在“同日（4月8日），冯培平、梁翠裕、向银行申请按揭贷款，同时向银行提交了一份《深圳市二手房买卖合同》及收据。《深圳市二手房买卖合同》买房变更为冯培平、梁翠裕，买卖双方均在该合同上签名并按印。”的事实。”却又在本院认为中认定吴彩锋和冯培平、梁翠裕存在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)合同关系的结论，并判决确认解除3月29日签订的该份买卖合同，那么一审认定事实中确认的双方4月8日签订的《深圳市二手房买卖合同》到底你一审法院判决解除不解除这份后来的合同呢，这可是法院认定的签订在后面的买卖合同。依据法理当事人签订多份合同，就同一事项约定不同之处，应以后签订的合同为准。依据一审查明的事实本案应该存在二份买卖合同，为何一审法院判决不解除买卖双方签订的最后一份合同，这是什么道理。五、一审法院适用法律错误。1、依据我国法律房屋买卖合同是要求必须采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”因此一审法院不论怎么推理，在梁翠裕没有直接证据证明和吴彩锋存在书面的房屋买卖合同的情况下，不能得出吴彩锋和梁翠裕存在房屋买卖合同的结论。更不能用资金监管协议倒推出吴彩锋和冯培平、梁翠裕存在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》(no.50333020xxx)的买卖关系。2、一审法院在冯培平、梁翠裕自己举证证明没有经过吴彩锋同意擅自增加梁翠裕作为履约主体，违反合同相对性构成根本性的情况下，因为房价上涨，不以事实为依据以法律为准绳，罔顾事实错误的判决吴彩锋构成违约，有违法院的客观中立立场。合同法第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给家家顺公司的，应当经债权人同意。”本案冯培平没有经过吴彩锋同意在合同履行过程中增加一个梁翠裕，构成根本性违约，这一基本事实，无从抵赖。吴彩锋需要特别说明的是，吴彩锋的房价上涨是事实，但是冯培平，没有经过吴彩锋同意擅自在合同履行过程中增加买方主体，违反合同相对性原则构成违约也是事实，法院不该因为房价上涨，在冯培平无法证明吴彩锋违约的情况下，用“莫须有”的推理得出一定是吴彩锋违约的结论。3、即便非要认定吴彩锋违约，在合同履行过程中冯培平和家家顺公司联合伪造《深圳二手房买卖合同》，冯培平难道就一点过错没有，法院是不是应该依据合同法司法解释二第29条的规定，判令冯培平承担一定的违约责任。综上，一审法院对案件的基本事实认定错误，举证责任分配错误，逻辑混乱，适用法律错误，把冯培平、梁翠裕举证证明自己违反合同相对性原则构成根本违约的案件，判成吴彩锋违约，判决吴彩锋顶格承担违约责任，实属罕见，请求依法改判。冯培平、梁翠裕辩称，冯培平与吴彩锋签署了深圳市二手房买卖及居间服务合同，之后，在银行办理资金监管时，冯培平、梁翠裕又与吴彩锋签署了深圳市二手房买卖合同，显然，后一份合同主要是为了方便办理首期款监管，但合同的内容及主要条款都未有任何变化，只是主体发生变更，即由冯培平一人变更为冯培平、梁翠裕夫妻两人，但对合同的履行却没有任何影响，更不会给合同履行造成任何障碍。冯培平、梁翠裕系夫妻关系，购买的房产系夫妻共同财产，购房的贷款也为夫妻的共同债务，故梁翠裕并非是与本案毫无关联的人员，被告反复称梁翠裕并非合同相对方，只是企图规避其责任。吴彩锋与冯培平、梁翠裕共同签署了二手楼交易资金监管协议，且吴彩锋的公证委托的代理人梁小健与冯培平、梁翠裕共同签署了住房公积金贷款资金划转授权委托书，不仅如此，4月22日，深圳市住房公积金管理中心出具的个人住房公积金贷款审批通知书以及4月30日工商银行出具的二手楼按揭贷款确认书中均记载了冯培平、梁翠裕两人，而对此，吴彩锋不可能不知情。其在一审庭审中称直到收到了起诉状方才发现主体变更，完全不符合常理，且与其所陈述的在6月18日收到催告函后发现买方主体可能有问题的陈述自相矛盾。冯培平、梁翠裕取得贷款承诺函及个人住房公积金贷款审批通知书后，作为买方支付购房款的义务已能够履行，吴彩锋出售涉案房产获取购房款的合同目的也可以实现，对吴彩锋的利益没有造成任何的障碍和影响，而根据被吴彩锋提交的短信证据显示，吴彩锋显然是因为加价未能谈成故拒绝协助履行赎楼义务，因此，其上诉理由不能成立。综上所述，吴彩锋的诉讼请求不应得到支持，恳请二审维持原判。冯培平、梁翠裕向一审法院起诉请求：1、解除冯培平、梁翠裕与吴彩锋之间的房屋买卖合同；2、吴彩锋向冯培平、梁翠裕返还定金20000元（以下货币均为）；3、吴彩锋向冯培平、梁翠裕支付违约金214000元；4、居间方居间服务必要费用5494元、担保费和手续费5790元、公证费400元、房屋评估费1000，合计12684元由吴彩锋承担，由于该费用已由冯培平、梁翠裕支付，故现请求吴彩锋径向冯培平、梁翠裕支付该费用；5、吴彩锋承担冯培平、梁翠裕支出的律师费22000元，由于该费用已由冯培平、梁翠裕支付，故现请求吴彩锋径向冯培平、梁翠裕支付该费用；6、吴彩锋赔偿冯培平、梁翠裕可得利益损失（即房屋差价损失，扣除违约金后暂计为116000元）7、本案诉讼费用由吴彩锋承担（含受理费、保全费等）。冯培平、梁翠裕当庭撤回第四项诉讼请求中担保费和手续费5790元的诉讼请求，另外增加一项诉讼请求，要求保全担保费5350元由吴彩锋承担。其他与起诉状一致。一审法院认定事实：2015年3月29日，冯培平作为买方，吴彩锋作为卖方，家家顺公司作为居间方，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（no.50333020xxx）。合同约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市××××b2-xxx，房地产证号为50××14，建筑面积为76.72平方米，转让成交价为1070000元。交易定金共计20000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金2000元，合同签订后1日内再向卖方支付定金18000元。双方约定付款方式为按揭付款，买方须于2015年4月3日前支付除定金之外的首期款301000元付至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具公证委托书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方还应在7日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房地产证原件交给第三方办理过户。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还买方已支付的定金或支付总价款20%的违约金；如因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按合同约定向居间方支付全额佣金。冯培平于合同签订当日向吴彩锋支付了定金2000元，又于合同签订次日向吴彩锋支付了定金18000元。2015年3月31日，冯培平与吴彩锋签署《合同补充协议》，因政府新政策原因补充约定：前期按正常流程办手续，买卖双方配合中介方准备资料与各项费用，一个月之内，两年免营业税政策下来，过户时间定于6月25日至7月1日，若一个月之内政策没下来，过户时间定为6月1日前办理。如果政策下来，营业税收益买卖双方一人一半，买方过户当天起三天内付清给卖方。冯培平、梁翠裕、吴彩锋之间于原审庭审中确认，由于新政策规定涉案房产满两年后即可免征营业税，故双方最终过户时间应为6月25日至7月1日。2015年4月1日，吴彩锋向深圳市中诚致信融资担保有限公司、吕滔滔、梁小健、刘君生、张春香出具经公证的授权委托书[公证书编号：（2015）深证字第49061号]，授权上述代理人代为办理出售涉案房产的相关事宜。2015年4月8日，冯培平、梁翠裕共同作为买方，吴彩锋作为卖方，签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将涉案房产交易资金301000元委托给中国工商银行股份有限公司宝安支行监管（以下简称工商银行宝安支行）。同日，冯培平、梁翠裕将上述款项存入指定的银行监管账户。同日，冯培平、梁翠裕向银行申请按揭贷款，同时向银行提交了一份《深圳市二手房买卖合同》及《收据》。《深圳市二手房买卖合同》买方变更为冯培平、梁翠裕，买卖双方均在该合同书签名并捺印。《收据》系由吴彩锋出具，内容为：今收到冯培平、梁翠裕交来的购买我宝安区福永街道福永花苑b栋b2-xxx物业定金2万元，落款日期为2015年3月29日。吴彩锋对上述两份证据不予认可，并主张其不知晓买方由冯培平变更为梁翠裕人，也不知晓上述《深圳市二手房买卖合同》的存在，《收据》载明的内容及落款日期也与定金实际支付时间不符。吴彩锋同时称，其在银行签署的材料并非与冯培平、梁翠裕同时签署，系吴彩锋先签字，签完字后离开银行时才遇到冯培平、梁翠裕；冯培平、梁翠裕对此不予认可，并主张签署文件时冯培平、梁翠裕及吴彩锋、中介的按揭员、银行工作人员均在场。2015年4月22日，深圳市住房公积金管理中心向冯培平、梁翠裕出具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，同意向冯培平、梁翠裕发放金额为450000元，贷款期限为360月的公积金贷款。2015年4月30日，工商银行宝安支行就冯培平、梁翠裕与吴彩锋关于涉案房产交易出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向冯培平、梁翠裕发放期限为30年，金额为299000元的贷款。2015年6月17日13时许，冯培平向吴彩锋寄送《履约催告书》，催促吴彩锋于2015年6月25日前与担保公司联系并完成房产证的赎楼手续。该《履约催告书》于2015年6月18日送达吴彩锋。2015年6月17日17时许，吴彩锋向冯培平、梁翠裕发送短信，要求在之前价格基础上加10万元（不包含之前谈的1.5万税费），并称不管双方最后同意什么方案，双方都必须先付这些补偿款再继续办理后续手续。吴彩锋对该短信真实性予以认可，但主张该短信是基于冯培平要求吴彩锋同意增加梁翠裕为买家而发送的，当时冯培平已违反了合同相对性，构成根本违约。原审法院另查，1、吴彩锋主张其没有办理赎楼手续的原因是，因为收到《履约催告函》后，发现《履约催告函》中的合同名称为《深圳二手房买卖合同》，发现买方主体可能有问题，之后查询到贷款承诺函的买方有两个人，所以其不同意继续履行。吴彩锋同时明确其收到《履约催告函》后未提出书面异议。2、冯培平、梁翠裕提交了一份由深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司出具的《房地产估价报告》[报告编号：深英评字（2015）c10048号]，估价结果为涉案房产于估价时点为2015年7月16日的市场价值为1403976元。3、冯培平、梁翠裕提交了一份由冯培平、梁翠裕及吴彩锋代理人梁小健共同签署的、向中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行出具的《住房公积金贷款资金划转授权委托书》，授权银行将冯培平、梁翠裕已申请的住房公积金贷款450000元发放至吴彩锋的账户。4、本案起诉状副本于2015年9月3日送达吴彩锋。一审法院认为，冯培平、梁翠裕与吴彩锋、家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（no.50333020xxx）系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同的买方主体。吴彩锋主张冯培平增加梁翠裕为共同买方并未征得吴彩锋同意，违反了合同的相对性，其系从冯培平、梁翠裕向其发送的《履约催告函》中的合同名称为《深圳二手房买卖合同》，发现买方主体可能有问题，但未提出书面异议。对此，原审法院分析如下，第一，冯培平与吴彩锋、家家顺公司于2015年3月29日签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（no.50333020xxx）时，买方确实仅有冯培平一人。2015年4月8日，双方前往银行办理首期款资金监管手续及申请银行按揭贷款时，买卖双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，此时买方已变更为梁翠裕人，吴彩锋主张上述两份协议并非买卖双方同时签署的，梁翠裕的名字是在吴彩锋签名离开后加上去的，但吴彩锋未能提交相应证据予以证明；第二，冯培平、梁翠裕提交的《住房公积金贷款资金划转授权委托书》载明购房人为梁翠裕人，吴彩锋的代理人梁小健代为签署了该份材料；第三，吴彩锋主张其在收到《履约催告函》后认为买方主体可能存在问题，但无证据证明其就该问题向冯培平、梁翠裕或家家顺公司提出异议。可见，吴彩锋已同意涉案房产交易的买方变更为冯培平及梁翠裕，配合签署了买方为冯培平、梁翠裕的相关交易文件。原审法院确认冯培平、梁翠裕、吴彩锋之间双方已协商一致将买方主体由冯培平变更为冯培平、梁翠裕。关于合同不能继续履行的原因。冯培平、梁翠裕主张系因吴彩锋未配合办理赎楼手续，且提出加价，双方协商不成，故未能继续履行。吴彩锋辩称冯培平擅自增加梁翠裕为买方，已构成违约。从本案查明的事实可知，合同签订后，冯培平、梁翠裕已依约支付了定金、办理了首期款资金监管并取得银行贷款承诺函，履行了其作为买方所应承担的付款及付款保证义务，但吴彩锋未履行赎楼义务，且要求加价。而在本案诉讼之前的合同履行过程中，吴彩锋从未对买方主体提出异议，说明买方主体问题根本不是合同履行的障碍所在，涉案合同因吴彩锋的违约行为无法继续履行，吴彩锋应承担相应的违约责任。冯培平、梁翠裕作为守约方，诉请解除合同并要求吴彩锋支付违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。根据法律规定，当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原审法院确认涉案合同于本案起诉状副本送达吴彩锋之日即2015年9月3日解除。合同解除后，吴彩锋应将收取的购房定金返还冯培平、梁翠裕，其中，托管于家家顺公司的交房保证金2000元应由家家顺公司负责返还冯培平、梁翠裕，剩余定金18000元由吴彩锋迳付冯培平、梁翠裕。关于违约金的数额。在吴彩锋违约导致合同无法继续履行的情况下，冯培平、梁翠裕有权选择吴彩锋承担违约责任的方式。冯培平、梁翠裕诉请吴彩锋支付涉案房产转让成交价20%的违约金即214000元，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。关于赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条关于违约金调整的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，合同约定的违约金数额为转让成交价的20％，该违约金系冯培平、梁翠裕、吴彩锋之间对损害赔偿总额的预定，所指向的为同一种损害，即一方当事人违约造成守约方的交易费用、差价等损失，此时作为守约方的冯培平、梁翠裕不得同时主张违约金和赔偿损失，否则会导致冯培平、梁翠裕就房屋差价损失获取违约金补偿和损失赔偿双重利益。据此，如冯培平、梁翠裕认为违约金不足以弥补其损失的，其应当申请调高违约金。综上，冯培平、梁翠裕关于吴彩锋承担居间服务必要费用、公证费、房屋评估费及赔偿可得利益损失11.6万元的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。至于冯培平、梁翠裕诉请吴彩锋承担冯培平、梁翠裕支付的律师费及因本案诉讼保全而支出的担保费，因缺乏合同依据，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认冯培平、梁翠裕与吴彩锋、家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（no.50333020xxx）于2015年9月3日解除；二、吴彩锋于本判决生效之日起五日内向冯培平、梁翠裕返还定金20000元。其中，托管在家家顺公司的金额2000元由家家顺公司负责返还冯培平、梁翠裕，剩余金额18000元由吴彩锋迳付冯培平、梁翠裕；三、吴彩锋于本判决生效之日起五日内向冯培平、梁翠裕支付违约金214000元；四、驳回冯培平、梁翠裕的其他诉讼请求。本案受理费3535元，保全费2443元，合计5978元，由冯培平、梁翠裕承担2500元，吴彩锋承担3478元。案件受理费及保全费冯培平、梁翠裕均已预交。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认，本院认为，冯培平与吴彩锋、深圳市家家顺房产交易有限公司签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行。冯培平与梁翠裕系夫妻，冯培平在夫妻关系存续期间购买的房产应为夫妻共同财产，即便合同履行过程中增加了梁翠裕为共同的买方主体，对合同的实际履行并无障碍，亦不会损害吴彩锋的利益，吴彩锋无权以此为由拒绝履行合同。本案中，买方已依约支付了购房款并取得银行贷款承诺函，吴彩锋作为卖方不予办理赎楼手续并向冯培平发出短信要求加价导致合同无法继续履行，吴彩锋的行为已构成违约。冯培平、梁翠裕有权请求解除合同并要求吴彩锋承担转让款20%的违约金。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人吴彩锋的上诉请求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4810元，由吴彩锋负担。本判决为终审判决。审判长 彭 宁审判员 聂 效审判员 吴 春 泷二〇一六年九月二十日书记员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”