（2016）京02民终7810号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-10-03
案件名称
北京维佳物业管理有限责任公司上诉徐红霞物业服务合同纠纷一案
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京维佳物业管理有限责任公司,徐红霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终7810号上诉人（原审原告）：北京维佳物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区安德里北街湖景苑小区3-3-101。法定代表人：郭庆栋，董事长。委托诉讼代理人:杨学哲，男，1956年2月17日出生，北京维佳物业管理有限责任公司副经理。委托诉讼代理人:王良，北京王良律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐红霞，女，1975年1月15日出生。上诉人北京维佳物业管理有限责任公司（下称维佳物业公司）因与被上诉人徐红霞物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。维佳物业公司上诉请求：撤销原判，改判支持我公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，错误采信证据，适用法律错误。自2005年起，我公司多次向徐红霞主张权利，诉讼时效不断中断。从2013年12月31日我公司撤出涉案小区至提起本次诉讼不足两年。我公司提交的电话记录虽然是我公司自己整理的，但这是对以往历史催缴记录的记载。虽然电话记录显示催缴是在2008年10月20日以后，但此前我公司不断向徐红霞催缴。我公司向徐红霞催缴物业费的交费通知单最早时间是2012年12月30日，但是此期间也不断有催讨行为。一审判决以形式上过两年诉讼时效否定2005年到2012年徐红霞不断享受我公司物业服务，我公司不断追讨物业费这一事实是错误的。一审判决说我公司明显怠于行使权利，是对我国诉讼时效规定的误解，物业服务费诉讼时效不宜苛求，应当放宽。一审判决认为缴费人在合理期限内不留存相关票据属合理情形，所以推定徐红霞不欠费，是错误的适用推理。徐红霞辩称：维佳物业公司虽然物业服务有瑕疵，但是我在2004年把此前欠付的物业费补齐了，此后都没有欠物业费，但交款的收据找不到了。我不认可维佳物业公司所述多次上门催缴物业费，上门收的仅是水电费，而不包含物业费，每次都是我主动去地下室交纳的物业费。我2010年就搬离了涉案房屋，但物业费一直交纳，维佳物业公司没有证据说我没交。维佳物业公司向一审法院起诉请求：要求徐红霞支付2002年5月3日至2005年12月31日的物业费5468.67元；由徐红霞承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：徐红霞系北京市西城区（原宣武区）×××1603号房屋所有权人，房屋建筑面积92.59平方米。2001年8月18日，徐红霞作为甲方，维佳物业公司作为乙方，双方签订《瑞莲家园住宅区物业管理合同》，合同约定：甲方于2001年8月18日入住瑞莲家园住宅区，甲方应于本合同签订之日起向乙方交纳小区物业管理费共计1666.62元，小区物业管理费按年计收，收取时间为每年8月1日至20日。维佳物业公司自述已于2013年12月31日从瑞莲家园小区撤出，不再为涉案小区提供物业服务。另查，2006年4月5日，瑞莲家园业主大会作为委托方即甲方，维佳物业公司作为受委托方即乙方，双方签订《瑞莲家园小区物业管理服务合同》，约定：物业服务内容为共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；公共区域的绿化养护与管理，负责小区内的花草树木的养护、管理；公共环境卫生包括共用部位的清洁卫生，小区院内和设施设备、各机房和物业管理用房的清洁卫生、负责小区垃圾的收集、清运；维护公共秩序……。物业服务费由乙方按1.18元/建筑平米/月向业主按年收取。乙方有权向业主和物业使用人收取物业服务费。委托管理期限为壹年，自2006年元月1日至2006年12月31日。业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之二加收违约金。2006年12月30日，双方签订《瑞莲家园物业委托服务合同续签协议》，协议期限为一年，至2007年12月31日止。2008年，双方再次签订《瑞莲家园小屋物业管理服务合同》，将1号楼物业管理费上调至乙方按1.40元/建筑平米/月向业主按年收取，其他内容不变。后双方于2009年、2010年、2011年分别签订《北京市物业服务合同》，2013年12月31日，维佳物业公司从该小区撤出。一审庭审中，维佳物业公司为证明其一直向徐红霞主张权利，向法院提交了缴费通知单三张、照片三张、住户意见情况表一份。其中，催费通知单的落款日期分别为2012年12月30日、2013年5月15日、2013年12月11日，前两份催费通知单催缴的为2002年8月18日至2005年12月31日的物业费，最后一份催费通知单催缴的为2002年8月18日至2005年12月31日、2013年全年的物业费及2013年-2014年度的供暖费；照片为门上张贴有催费通知单；住户意见情况表记录的最早催缴记录为2008年10月20日。徐红霞在应诉阶段口头答辩称已将涉案三年多的物业费补交齐，不存在拖欠物业费的情况。维佳物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。一审法院依法向徐红霞送达了开庭传票，但徐红霞未按照开庭传票的时间到庭参加诉讼，一审院依法缺席审理，并将此前徐红霞的答辩意见当庭告知维佳物业公司。一审法院认为：当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。维佳物业公司负责徐红霞房屋所在小区的物业服务，如要求徐红霞支付物业费，维佳物业公司应从知道或者应当知道权利被侵害之日起二年内向徐红霞主张权利。本案中，维佳物业公司向徐红霞主张2002年5月3日至2005年12月31日的物业费，徐红霞答辩称已将上述三年多的物业费补交齐，不存在拖欠物业费的情况，另双方均认可自2006年1月1日起至维佳物业公司撤出涉案小区止徐红霞再无拖欠物业费的情况，且双方合同约定物业费收取时间为每年8月1日至20日，说明自2005年8月21日起维佳物业公司应当已经知道自身权利被侵害，维佳物业公司应从此时起二年内向徐红霞主张权利。维佳物业公司自述已于2013年12月31日从涉案小区撤出并有生效判决予以佐证，法院对此不持异议。虽然维佳物业公司提交了电话联系记录表，但该记录表系其自行制作，且其中最早一次的通话时间为2008年10月20日，另维佳物业公司向徐红霞进行催缴物业费的缴费通知单显示的最早时间为2012年12月30日，上述两个时间点均已超过法律规定的二年诉讼时效，维佳物业公司也未向法院提交证明诉讼时效中断、中止事由的证据，维佳物业公司明显怠于行使权利，其诉讼请求已丧失胜诉权，故法院采纳徐红霞诉讼时效的抗辩理由，对维佳物业公司的诉讼请求不予支持。需要指出的是，交费人应在合理时间内留存交费票据用以维护合法权益，但如距交费时间已长达十余年之久，徐红霞不再留存相关票据亦属合理情形，法院无法据此推断徐红霞存在欠费的事实。据此，一审法院判决：驳回北京维佳物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。本院查明的事实与一审一致。另补充查明：一审庭审时，维佳物业公司委托诉讼代理人王良当庭表示徐红霞自2006年之后没有拖欠过物业费。二审庭审时，维佳物业公司委托诉讼托代理人王良当庭用自己的手机电话与人核实，后告知法院经与维佳物业公司潘金林核实，徐红霞未交纳2006年之后的物业费。徐红霞表示并不拖欠维佳物业公司任何年度的物业费，但因时间久远、搬家等因素，收据找不到了。维佳物业公司委托诉讼代理人王良当庭称其代表潘金林表示，潘金林自愿要求法庭对其与徐红霞测谎。另，维佳物业公司在一审提交的住户意见情况表显示，2014年3月，1603室老人来交2013年物业费。本院认为：徐红霞与维佳物业公司签订的《瑞莲家园住宅区物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，维佳物业公司所主张的物业费欠费期间为2002年5月3日至2005年12月31日。依照合同约定，物业费按年计收，收取时间为每年8月1日至20日，即每年物业费的最后履行期限为8月20日，维佳物业公司自每年的8月21日就应知道其权利是否受到侵害。而从维佳物业公司提交的催缴物业费证据看，最早的催缴时间为2008年10月20日，此时维佳物业公司所主张的欠付期间的诉讼时效早已届满。超过诉讼时效，维佳物业公司即丧失了胜诉权。此外，关于徐红霞自2006年至2013年维佳物业公司撤出涉案小区期间的物业费是否交纳一节，维佳物业公司在一审时已经自认徐红霞交纳了上述期间的物业费，且维佳物业公司提交的2012年12月30日、2013年5月15日的催费通知单上并未注明徐红霞拖欠2006年之后的物业费，住户意见情况表亦证明徐红霞交纳了2013年度的物业费，均与维佳物业公司一审时的陈述相印证。二审审理中，维佳物业公司否认了一审时的自认，要求对其工作人员潘金林和本案当事人徐红霞进行测谎，因测谎并非民事诉讼法所规定的查明事实的手段，故本院对维佳物业公司的测谎申请不予准许。维佳物业公司推翻一审自认缺乏证据支持，且与其提交的证据相矛盾，故本院对维佳物业公司二审时的上述主张不予采信。综上，原审法院综合考虑收据的保存具有一定的合理期，维佳物业公司所主张的欠付期间距今已长达10年之久，且可以认定徐红霞自2006年之后的物业费已经实际交纳，故不能仅凭有无收据判断徐红霞是否欠费；另维佳物业公司的起诉也已超过诉讼时效，最终判决驳回维佳物业公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。维佳物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京维佳物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹雪审判员 白松审判员 王磊二〇一六年九月二十日书记员 董红 更多数据：搜索“”来源：