（2016）粤0105民初1633号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2017-05-22
案件名称
广东康景物业服务有限公司与彭祖基、黄昭华物业服务合同纠纷2016民初1633一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东康景物业服务有限公司,黄昭华,彭祖基,广东康景物业服务有限公司,黄昭华,彭祖基
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十五条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初1633号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：练均华，职务董事长。委托代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托代理人：胡丽娥，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。第一被告：黄昭华，住所地广州市。第二被告：彭祖基，住址广州市海珠区。原告广东康景物业服务有限公司诉被告黄昭华、彭祖基物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡丽娥到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经本院公告期限届满，均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年9月4日，两被告因购买位于广州市海珠区南洲路88号罗马家园凯旋庭X号X房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2004年9月25日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房。但自2013年7月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2016年1月止共拖欠原告物业管理费5610元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》。为维护我司合法权益，故起诉要求判令被告：1.支付拖欠的管理费5610元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）890元，共计6500元给原告。2.本案的诉讼费由被告承担。两被告没有提出答辩意见也没有提交证据。经审理查明，根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区盛典街X号X房的产权人为两被告，该房屋建筑面积为124.6808平方米。该房屋位于珠江罗马家园小区内，是两被告向广东珠江投资股份有限公司（以下简称为珠江公司）购买的商品房，第一被告于2004年9月25日接收了上址房屋（原自编地址为广州市海珠区南洲路88号罗马家园凯旋庭X号X房）。原告是珠江罗马家园小区的物业管理公司，取得壹级资质等级的《资质证书》。原告（乙方、受托方）与珠江公司（甲方、委托方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江罗马家园委托给乙方实行物业管理；物业类型为商品住宅；占地面积21万平方米，规划建筑面积75万平方米；委托管理期限为自2012年1月1日起至业主大会或业主委员会依法选聘新的物业公司进场之日止；委托管理服务事项包括：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备及场地的使用、维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，等等；本物业中凯旋庭的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主和物业使用人收取；业主或物业使用人逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；等。原告（甲方）与被告（乙方）于2005年9月4日签订《前期物业服务协议》，约定甲方对乙方所购的珠江罗马家园凯旋X号X房提供前期物业管理服务；甲方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指（包括但不限于）共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、有线电视天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、保安设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等；协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，24小时全天候安全监控与巡逻，闭路监控、消防监控、辖区内治安巡视、门岗值勤、责任到人，保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善等；物业管理服务质量要求房屋外观完好、整洁，设备运行正常，房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等；乙方交纳物业服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1.5元；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用;等。协议签订后，两被告已向原告缴纳了截至2013年6月止的物业管理费。后原告主张两被告没有向原告缴纳2013年7月至2016年1月期间的物业管理费。原告为此于2016年2月23日提起本案诉讼。因两被告下落不明，本院依法办理了登报公告送达，原告为此支付了公告费300元，原告要求由两被告承担公告费。诉讼中，原告表示涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为，原告与珠江公司签订《物业管理委托合同》，约定由珠江公司委托原告对珠江罗马家园小区进行物业管理。上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，原告有权依据上述合同对涉案小区进行物业管理。两被告所有的涉案房屋位于涉案小区内，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据《前期物业服务协议》约定，两被告交纳物业服务费用是从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1.5元；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。原告主张两被告在2013年7月至2016年1月期间欠交物业管理费，两被告没有到庭提出抗辩意见也未提交证据证实其已缴纳上述期间的物业管理费，故对原告的上述主张本院予以采纳，原告有权要求两被告按协议约定支付所欠的物业管理费。根据《前期物业服务协议》约定，两被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。两被告欠付物业管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告有权要求两被告按协议约定的标准支付延付物业管理费的违约金。原告要求两被告支付迟延支付2013年7月至2016年1月期间的物业管理费的违约金（从2013年9月1日起计至被告实际付清所欠物业管理费之日止，每日按应缴总额的1‰的标准计算），符合协议约定，本院予以支持，但总额应以两被告在上述期间所欠物业管理费为限。两被告下落不明，原告为追讨款项支付了公告费300元，现原告要求两被告承担公告费的主张有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条的规定，判决如下：一、第一被告、第二被告在本判决生效之日起10日内，共同支付从2013年7月1日起至2016年1月31日止的物业管理费（按每月每平方米1.5元×124.6808平方米的标准计算，总额以5610元为限）给原告；二、两被告共同向原告支付迟延支付本判决第一项所确定的物业管理费的违约金（从2013年9月1日起计算至两被告实际付清本判决第一项所确定的物业管理费之日止，每日按应缴总额的1‰的标准计算；总额以两被告在本判决第一项所确定的期间所欠的物业管理费为限）给原告；其中至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月的月底前逐月支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元、公告费300元由两被告共同负担。上述费用已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担的受理费、公告费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 戴 璐人民陪审员 王 英人民陪审员 陈 杰二〇一六年九月二十日本件与原本核对无异书 记 员 马智妍邝炜荧 搜索“”