（2016）粤20民终1711号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-31
案件名称
曹太先与中山市名苑房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹太先,中山市名苑房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1711号上诉人（原审原告）：曹太先，男，1988年1月12日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托代理人：王旗，广东保信律师事务所律师。委托代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市名苑房地产有限公司。住所地：广东省中山市坦洲镇南坦路1号三楼，组织机构代码79939990-4。法定代表人：林建生，该公司总经理。委托代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。上诉人曹太先因与上诉人名苑房地产公司商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年4月8日，卖方名苑房地产公司、买方曹太先签订一份中山市商品房买卖合同，约定：曹太先购买座落于中山市坦洲镇神农路1号安南丽苑17幢1103号房，该合同附有住宅质量保证书及住宅使用说明书，住宅使用说明书装修装饰要求须按照牧业管理部门提供的注意事项进行，住宅质量保证书中没有相关白蚁防治的内容。2010年12月31日，曹太先签署了收楼确认书，确认已验收上述房屋，该房符合中山市商品房买卖合同约定的交付标准，同意接收该房屋。2012年4月24日，曹太先签署了一份装修声明，内容：我是安南丽苑17幢1103号房产业主，现委托原装公司（××个人）装修，因该公司（××个人）不具备装修资质，本人特声明如下：1.严格履行《安南丽苑房屋装修管理服务协议》有关乙方的所有权利及义务；2.由本人承担一切装修引起的安全、质量等方面的责任。曹太先称其在2012年3月开始装修，在装修书房时发现房间有白蚁活动，告知名苑房地产公司后，名苑房地产公司联系白蚁灭杀公司进行白蚁灭杀。到2014年7月，曹太先发现购买房产的三间房屋均有白蚁，名苑房地产公司再次找来白蚁灭杀公司进行白蚁灭杀，但没有解决问题。到2015年4月，曹太先所购买的房屋地上、墙上均有白蚁活动。曹太先认为名苑房地产公司应对其赔偿，双方协商示果，曹太先遂于2015年8月21日向法院提起诉讼，请求法院判令：1.名苑房地产公司赔偿因违反合同约定给曹太先造成的损失178069.8元；2.名苑房地产公司履行白蚁包治义务，对曹太先房产进行彻底的白蚁防治灭杀，因名苑房地产公司进行白蚁防治给曹太先造成的损失由名苑房地产公司赔偿；3.名苑房地产公司承担本案诉讼费用。原审法院另查明：2009年9月3日，甲方（委托方）名苑房地产公司与乙方（施工方）中山市富安白蚁防治有限公司签订房屋白蚁预防工程合同，约定中山市富安白蚁防治有限公司对位于中山市坦洲镇神农路1号安南丽苑15至17幢商住楼进行白蚁防治。2011年1月21日，白蚁预防工程竣工验收已通过名苑房地产公司确认验收。原审法院认为：本案应为商品房预售合同纠纷。根据《城市房屋白蚁防治管理规定》第十一条“房地产开发企业在进行商品房销（预）售时，应当向购房人出具该项目的《白蚁预防合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件，提供的《住宅质量保证书》中必须包括白蚁预防质量保证的内容。”的规定，名苑房地产公司与曹太先签订的商品房买卖合同附件四住宅质量保证书应当有白蚁预防质量保证的内容，虽然名苑房地产公司与中山市富安白蚁防治有限公司签订了白蚁防治合同，也履行白蚁防治义务，但该保证书中没有相关内容，名苑房地产公司存在一定过错，只是该过错尚未达到造成曹太先损失的程度。曹太先在入场装修时聘请不具备装修资质的公司（××个人），并承诺对装修承担一切装修引起的安全、质量等方面的责任，其亦存在过错。至于白蚁的产生，曹太先提供的证据也未能证明白蚁是交楼前涉案房屋主体工程已经存在。根据过错程度综合考虑，曹太先提出的诉讼请求，合理部分应予支持。原审法院酌情判定名苑房地产公司赔偿曹太先20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、名苑房地产公司于原审判决生效之日起七日内向曹太先损失20000元；二、驳回曹太先的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3860元（曹太先已预交），由曹太先负担3760元，由名苑房地产公司负担100元（该款名苑房地产公司应于原审判决生效之日起七日内向曹太先迳付）。宣判后，上诉人曹太先不服原审判决，向本院提起上诉称：1.曹太先委托的装修公司具有装修资质，在装修涉案房屋过程中不存在任何过错，原审诉讼中由于证人何态兵文化素质较低，未能陈述相关事实。涉案房屋在进行装修之前已经存在白蚁，属于名苑房地产公司出售房屋的质量问题。2.名苑房地产公司向曹太先出售的商品房不符合合同约定和法律规定的质量标准，应当承担相应的违约责任。请求二审法院：1.变更原审判决第一项为：名苑房地产公司立即赔偿曹太先损失178069.8元；2.撤销原审判决第二项，判令名苑房地产公司履行白蚁包治义务，对曹太先的房产进行彻底的白蚁防治灭杀，因名苑房地产公司进行白蚁灭杀给曹太先造成的损失由名苑房地产公司赔偿；3.本案一、二审诉讼费用由名苑房地产公司承担。上诉人名苑房地产公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：1.《城市房屋白蚁防治管理规定》属于部门规章，双方的买卖合同及附件不涉及白蚁预防内容不影响合同的效力，且该合同的附件是建设部统一制定的格式文本，其中不包括白蚁防治的内容名苑房地产公司也没有过错。原审判决认定合同附件不包括白蚁防治内容名苑房地产公司存在过错没有依据。2.曹太先房屋出现白蚁系曹太先本人的过错，与名苑房地产公司没有关系。请求二审法院撤销原审判决，驳回曹太先的全部诉讼请求。针对曹太先的上诉，名苑房地产公司答辩称：1.本案没有证据证明涉案房屋在室内二次装修之前就已存在白蚁；2.涉案房屋在曹太先装修入住几年后出现白蚁，与名苑房地产公司无关。曹太先因其房屋出现白蚁而向名苑房地产公司主张赔偿，没有任何事实及法律依据；3.涉案房屋在二次装修入住几年后出现白蚁，完全是由于曹太先自身的原因造成的，其应当承担一切后果及责任，请求二审法院驳回曹太先的上诉请求。针对名苑房地产公司的上诉，曹太先答辩称：1.名苑房地产公司交付的房屋有瑕疵，不符合法律及房地产主管部门对房屋质量要求，名苑房地产公司应承担违约责任。2.国家房地产主管部门对房屋质量及保修责任作约定，应当得到遵守及执行。3.中山市住房及城乡住宅网上下载的住宅保证书明确约定白蚁防治保修期为15年；4.《城市房地产开发经营管理条例》规定在保修期内应对商品房进行维修，给购买人造成损失应当承担赔偿责任。二审诉讼中，曹太先向本院提交从中山市住房及城乡住宅网上下载的住宅质量保证书模板一份，拟证明住建局提供的质量保证书模板明确约定了房屋白蚁防治的相关内容。名苑房地产公司确认该模板的真实性，但认为该模板系2014年10月25日发布的新模板，涉案合同附件适用的模板系2010年发布的。本院查明：原审查明的基本事实清楚，本院二审予以确认。另查明：曹太先向原审法院提起的第1项诉讼请求为：名苑房地产公司赔偿因违反合同约定给曹太先造成的损失178069.8元。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”白蚁危害，系建筑物普遍遭受的一种危害。因其危害特性，房地产开发企业在新建房屋时对白蚁进行预防处理系白蚁防治的有效手段，故由房地产开发企业对房屋白蚁进行包治预防系商品房预售合同的普遍做法。建设部公布的《城市房屋白蚁防治管理规定》亦要求建设单位对白蚁预防包治期限不得低于15年。该规定虽非法律、行政法规，但其对白蚁预防包治的规定系对行业标准和交易习惯的概括，根据本案商品房预售合同的性质，名苑房地产公司应当按照诚实信用原则，履行对涉案房屋的白蚁预防包治义务。名苑房地产公司拒不履行对涉案房屋的白蚁包治义务，原审法院据此认定名苑房地产公司应承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。曹太先在本案房屋装修时聘请不具备装修资质的公司（××），并承诺对装修承担一切装修引起的安全、质量等方面的责任，其亦没有举证证明涉案房屋存在白蚁危害系因房屋质量不合格的缘故，故其对涉案房屋的白蚁危害亦存在过错。曹太先虽在二审中主张其聘请的装修公司具有装修资质，但未提供证据予以证明。原审法院据此认定名苑房地产公司应当赔偿曹太先的损失金额为20000元，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人曹太先及上诉人名苑房地产公司的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7721元（曹太先预交3861元，中山市名苑房地产有限公司预交3860元），由曹太先负担3861元，中山市名苑房地产有限公司负担3860元。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 马燕清代理审判员 刘 通二〇一六年九月二十日书 记 员 易嘉璇黄燕红第8页共8页 微信公众号“”