（2016）苏0722民初4790号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-14
案件名称
李兆学与卜庆余农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东海县人民法院
所属地区
东海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李兆学,卜庆余
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0722民初4790号原告李兆学。委托代理人姜茂鹏，东海县温泉法律服务所法律工作者。被告卜庆余。原告李兆学与被告卜庆余农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勇适用简易程序，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告李兆学及其委托代理人姜茂鹏、被告卜庆余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兆学诉称，2004年9月18日，原、被告双方签订了房屋买卖协议书，约定被告将其所有的三间瓦房及院子卖给原告使用，因被告收废品，院子暂时不用，给被告用至2015年7月1日，到期后原告多次找被告协商，被告不让出，后经村镇两级调解，被告还是不让出，为此诉至法院，请求依法判令被告履行协议约定将院子让出给原告使用，并由被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张提供如下证据：1、2004年9月18日双方签订的协议。2、人民调解协议。3、照片四张。被告卜庆余辩称，原告所诉不是事实，协议已经提前两天履行完毕，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：我和原告所约定是事实，但是我已经提前两天履行了协议。本案涉及的三间房屋在卖给原告之前，是我租给本村李德运做粮食加工，那时房前我就放了废品，我考虑家院收废品地方也够用，就以9500元卖给原告。我提到房前还得放废铁，原告也考虑不影响他住，很大方的给我10年，我们就签订了协议。后有一点小纠纷，于2011年1月21日原告把房前我放的废铁拾到房前路上，不给我放废品，我报警，经派出所处理，协议没有到，原告没有理由，答应继续给我放到2015年7月1日。2015年6月28日我主动将房前废铁移走让出了该土地给原告用。综上，我已经履行了协议，原告所诉无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其辩称提供如下证据：1关于房前地皮2011年1月21日的报警材料。2、照片3、派出所调解的人民调解协议。4、原被告签订的协议。经审理查明,引发原、被告纠纷的房子的位置如下：东海县石梁河镇袁湖村中心水泥路南一个院子，临街建六间房子，东面三间，西面三间，中间相隔四米左右，作为大门。西面三间就是被告转让给原告从而引发纠纷的房子。该院子及六间房屋原属于袁湖村所有。后袁湖村将该院子及房屋一并转让给本案被告卜庆余，当时双方没有办理过户手续。2004年9月18日被告又将门西三间房屋转让给原告李兆学。双方也没有办理过户手续。双方签订了一份协议。协议内容如下：“协约卜庆余废旧物资收购厂西边三间屋卖给李兆学，房价玖仟伍佰元正，暂交定金伍佰元正。2005年7月1日交房付剩余玖仟元正。房前地皮2015年7月1日交还。如果废旧厂不开，什么时间不开，什么时间归还地皮。如在2005年7月1日卜庆余不交房罚款壹仟。如在2005年7月1日如时交房，李兆学不付清房款玖仟元，已交定金伍佰元作废。条约双方：甲方：卜庆余乙方：李兆学见证人：袁建堂”（法官注：文中出现的错别字均是原文）。双方签订协议后，原告按期支付了余款9000元整。现在原告诉至法院要求被告交付房前地皮，被告辩称已经交付。上述事实，有当事人陈述和原、被告提供的协议书等证据在案佐证。双方争议的焦点就是协议中的房前地皮的位置问题。原告诉称，房前地皮就是院子里面，房子走廊南面的部分。所以原告认为被告未交付。被告辩称，房前地皮就是房子北面靠路的部分。故被告认为已经交付。经现场勘验和对双方签订的协议综合分析，本院对被告的辩称不予采信，具体理由如下：1、何为前何为后需要根据具体地理位置和具体空间来确定。原告购买的房子东西走向，在房子南面向外伸展出约2米左右的走廊，根据农村建筑特点应认定该房子是座北朝南的。从房子的总体格局来看房前应该是房子的南面而不是房子北面。这一点也可以和袁湖村整个村庄房屋格局相互印证。2、房子北面即被告所谓的“房前”系袁湖村中心路，所有权属于村集体，是公共道路，使用权不是被告专属，被告出卖房屋只能出卖自己拥有所有权的房屋和拥有使用权的土地。被告也无权转让所谓的“房前地皮”。被告的辩称不符合常理。3、原、被告房子共同所在的院子是开北门，对原、被告所在的院子来说，说到门前就是房子的北面。但是房前和门前是两码事。房子建好后其格局基本确定，该院子开门朝向不能改变房子的格局，房前和房后是确定的。4、双方签订的协议中约定“房前地皮2015年7月1日交还。如果废旧厂不开，什么时间不开，什么时间归还地皮”，该约定明确了被告占用房前地皮是为了开废旧厂，很显然开废旧厂正常情况是在院子里面开，也就是房子的南面，不是被告所说的房子北面即路面上开废旧厂。现场勘验也证实了这一点，被告使用的房子及原告的房子南面正在收废旧，都是被告堆积的废旧物品，被告房子也有北门，但是被告没有在路面上存放废旧物品。5、如果如被告所言房前就是房子的北面，房子的南面被告堆满废旧物品，房子的北面2015年7月1日才交付给原告，被告也可以堆放废旧物品，而房子只有南门和北门，又都让被告所占，不要说使用就是通行尚且困难，何谈使用，不能使用，原告购买的意义何在，显然不符合实际。本院认为，原、被告签订农村房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应该严格履行合同约定的义务。对于被告辩称已经交付的问题，因和双方签订的协议真实意思相违背，本院对被告的辩称不予采信。被告拒不履行交付房前地皮的行为是违约行为，被告应该依照约定交付本案双方争议的地皮。故对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告卜庆余于本判决生效之日起十五日内将转让给原告李兆学的三间房屋的房前地皮（房前地皮为原告李兆学三间房屋南面，双方共同所在院子里面和原告李兆学房屋对应的部分）交付原告李兆学。案件受理费减半收取250元，由被告卜庆余负担（原告已垫付），被告卜庆余于本判决生效后十五日内给付原告李兆学。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费500元，可到本院立案庭开具交款单到指定银行交纳，并将交款凭证送交本院。审判员 刘 勇二〇一六年九月二十日书记员 董茜茜法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够作出调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但是法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力. 搜索“”