（2016）黑0102民初5969号
裁判日期: 2016-09-20
公开日期: 2016-12-16
案件名称
白丽影与刘彩霞,孙晓航房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市道里区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白丽影,孙晓航,刘彩霞,哈尔滨大盛房地产咨询服务有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0102民初5969号原告：白丽影，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被告：孙晓航，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被告：刘彩霞，住黑龙江省哈尔滨市道里区。第三人：哈尔滨大盛房地产咨询服务有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。法定代表人吴艳君，该公司总经理。委托代理人王鹏，该公司经理。委托代理人张湛，该公司经理。原告白丽影与被告孙晓航、刘彩霞，第三人哈尔滨大盛房地产咨询服务有限公司（大盛房地产咨询服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白丽影，被告孙晓航、刘彩霞，第三人大盛房地产咨询服务公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白丽影向本院提出诉讼请求：孙晓航、刘彩霞协助白丽影办理位于哈尔滨市道里区哈尔滨市道里区乡里街何家沟小区G街区8栋2单元1层1号房屋的所有权转移登记手续。事实和理由：2016年4月17日，白丽影通过大盛房地产咨询服务公司介绍与刘彩霞签订房屋买卖合同，购买位于哈尔滨市道里区乡里街何家沟小区G街区8栋2单元1层1号，价格为615000元。白丽影向刘彩霞交纳了20000元定金。2016年4月25日双方到银行办理房屋贷款手续。在哈尔滨市不动产登记中心办理房屋转移登记时，刘彩霞、孙晓航拒不到场签字。孙晓航、刘彩霞辩称：不同意白丽影的诉讼请求。白丽影购买本案诉争房屋的贷款手续未审批通过，在双方签订的房屋买卖合同中明确规定，在合同履行期间如出现相应调整应按新规定执行。白丽影在哈尔滨市不动产登记中心提高资金监管额度后不向该中心交纳购房款的20%进行资金监管使用，所以双方不能办理房屋所有权转移登记手续。第三人大盛房地产咨询服务公司述称：本案诉争房屋的贷款手续已审核通过，该房符合办理房屋所有权转移登记的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.孙晓航、刘彩霞举示的2016年7月5日刘彩霞与大盛房地产咨询服务公司工作人员王鹏的对话录音具有真实性且与本案具有关联性，本院予以采信。2.孙晓航、刘彩霞举示的2016年6月25日刘彩霞与白丽影、大盛房地产咨询服务公司工作人员王鹏的对话录音具有真实性且与本案具有关联性，本院予以采信。3.孙晓航、刘彩霞举示的2016年8月4日刘彩霞与中国工商银行顾乡支行的工作人员的对话录音具有真实性且与本案具有关联性，本院予以采信。4.孙晓航、刘彩霞举示的2016年8月26日刘彩霞与中国工商银行顾乡支行的工作人员对话录音。该证据具有真实性且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘彩霞与孙晓航系母子关系。2016年4月15日，白丽影与刘彩霞、大盛房地产咨询服务公司签订房屋买卖合同。合同约定，刘彩霞将孙晓航所有的位于哈尔滨市道里区乡里街何家沟小区G街区8栋2单元1层1号房屋出售给白丽影，成交价格为615000元，白丽影交付20000元定金，白丽影于2016年4月15日前交30000元首付款，定金与首付款均由大盛房地产咨询服务公司代为收取。买卖代理费12300元、代办产权更名费用1000元、代办贷款费用1500元、土地证更名费用500元以及涉案房产转移登记的相关费用均由白丽影负担。付款方式为按揭贷款，大盛房地产咨询服务公司代办贷款手续。白丽影与刘彩霞按相关部门规定办理首期房款资金监管及冻结手续，余款待房屋交接之日，大盛房地产咨询服务公司收到买卖双方签订的房产买卖交易完毕确认书后，由大盛房地产咨询服务公司将尾款交付给刘彩霞，贷款部分由银行转给刘彩霞。合同履行期间如遇政府、银行及有关部门调整税费、利率政策等情况，买卖双方应按新规定执行。房屋买卖合同签订后，双方在中国工商银行办理房屋贷款手续，银行对涉案房屋的评估价格为730000元，白丽影获得银行批准贷款额度为585000元，孙晓航到场确认办理贷款事宜。哈尔滨市不动产登记中心以该房屋的银行评估价格（即730000元）的20%进行资金监管，即白丽影应交纳146000元进行资金监管。因该数额超过白丽影与刘彩霞约定的首付款30000元，白丽影拒绝交纳。刘彩霞与大盛房地产咨询服务公司就此事协商未果。另查明，办理房屋转移登记手续时，买卖双方应当向哈尔滨市不动产登记中心提交以730000元为标的的房屋买卖合同作为备案合同，非为白丽影与刘彩霞签订的标的额为615000元的合同。本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，刘彩霞与白丽影签订房屋买卖合同，将登记在孙晓航名下位于哈尔滨市道里区乡里街何家沟小区G街区8栋2单元1层1号的房屋出售给白丽影。在办理房屋贷款时，孙晓航到场确认办理贷款事项即表明孙晓航对刘彩霞将其房屋出售给白丽影一事予以认可，故刘彩霞与白丽影签订的房屋买卖合同合法有效。孙晓航关于刘彩霞未经其授权将涉案房屋出售给白丽影，其对该买卖行为不予认可的抗辩理由本院不予采纳。孙晓航、刘彩霞辩称，因房产交易部门要求白丽影按银行评估价进行资金监管，该笔费用超过白丽影与刘彩霞约定房屋首付款的价格，白丽影拒绝交纳。对大盛房地产咨询服务公司向其提出的各种解决方案其均不同意，故不同意协助白丽办理房屋所有权转移登记手续。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，白丽影与刘彩霞签订的房屋买卖合同，双方约定购房款为615000元，即双方应当按该合同约定的价格履行各自的权利、义务。在办理房屋所有权转移登记手续时，因白丽影申请贷款的房屋评估价格与实际成交价格不一致，资金监管的额度提高，但其又拒绝交纳提高部分的资金监管数额，导致房屋买卖合同的所有权转移登记手续不能继续履行属于其自身原因所致，刘彩霞与孙晓航无义务按两种不同的房屋价格配合白丽影履行合同，故刘彩霞与孙晓航不构成违约。大盛房地产咨询服务公司述称，诉讼时哈尔滨市不动产登记中心已不要求买房提供资金监管，可以办理房屋所有权转移登记手续，但白丽影在银行申请的贷款因超过贷款的申请期限已被取消，且白丽影已将首付款收回，故双方不符合继续办理房屋所有权转移登记手续的前提条件。依照《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。”及第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”白丽影在办理房屋所有权转移登记手续时，应当向哈尔滨市不动产登记中心提交房屋价格为730000元的合同，而白丽影与刘彩霞约定的房屋实际成交价格为615000元。就同一购房行为产生两种价格，有悖于诚实信用原则，故白丽影应自行承担不利后果。综上所述，白丽影的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条第一款的规定，判决如下：驳回原告白丽影的诉讼请求。案件受理费100元，由原告白丽影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 张江竹人民陪审员 吴宇思人民陪审员 郝智慧二〇一六年九月二十日书 记 员 张鑫越 微信公众号“”