（2016）沪0115民初35086号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2017-01-03

案件名称

周兴学、王夕铭与赵品丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周兴学,王夕铭,赵品丽

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初35086号原告周兴学，男，1974年3月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告王夕铭，女，1977年8月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人叶平，上海市海华永泰律师事务所律师。被告赵品丽，女，1962年3月16日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。委托代理人瞿丹，上海严诞律师事务所律师。委托代理人吴琼，上海严诞律师事务所律师。原告周兴学、王夕铭与被告赵品丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，并于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告周兴学、王夕铭的委托代理人叶平、被告赵品丽的委托代理人瞿丹、吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周兴学、王夕铭诉称，2015年10月14日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，由被告以人民币(以下币种相同)1,058万元的价格将上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下一层车位(以下简称系争房屋)出售给原告。买卖合同附件三第4条约定，交易中心出具原告为权利人的房地产权证、且被告已收到除尾款外的其他款项后45天内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后由被告交付原告。买卖合同补充条款(一)第2条约定，若该房地产上有户口，则被告应于2016年3月31日之前向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期一日，应按本合同约定的总房价款的万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止。买卖合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，原告的贷款也于2016年2月15日发放至被告账户，根据合同约定，被告应于2016年3月31日前交房，但被告至2016年5月29日才交房，另，被告延期至2016年5月8日迁出系争房屋内的户口，被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，故提起诉讼，要求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金306,820元(以1,058万元的日万分之五，自2016年4月1日起计算2016年5月29日)；2、判令被告向原告支付逾期迁出户口违约金195,730元(以1,058万元的日万分之五，自2016年4月1日起计算至2016年5月8日)；3、本案的诉讼费由被告承担。被告赵品丽辩称，原、被告在买卖合同约定的户口迁出日届满前一日即2016年3月30日在中介处就户口迁出和交房时间口头达成一致变更为2016年5月30日前，被告已于5月8日通知中介可以交房，并迁出户口，虽然因原告的原因导致交房交接在2016年5月29日，但也未超过5月30日，故被告不存在违约，不同意原告的诉请请求。即便原告违反诚信，要求被告承担违约责任，那么违约金也应当以合同价633万元计算，且该违约计算标准过高，要求依法调整。另外，房屋交接是建筑物的交付，确认的是建筑物的清洁，而户口迁移是户籍的清洁，两者均系交房的概念，是同一交付义务的两个方面，被告同时主张系重复主张。经审理查明，2015年10月14日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同1)，合同约定乙方以633万元的价格向甲方购买张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同1附件三第4条约定：乙方应支付甲方尾款10万元。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后45天内，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。……。合同补充条款(一)约定：……。2、若该房地产上有户口，则甲方应于2016年3月31日之前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。……。5、违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。……。上述合同签订的同时，原、被告另签订一份《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同2)，该合同约定，原告以17万元的价格向被告购买张杨路XXX弄XXX号地下1层车位66号。买卖合同1和买卖合同2签订的当天，原告(乙方)与被告(甲方)另签订《协议书》一份，该《协议书》约定：……。3、现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款408万元，该笔款项乙方签订买卖合同后当日内直接支付给甲方。……。4、……。甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。本协议第1条、第2条及条3条所述价格合计1,058万元，为甲方出售该房地产净到手价。……。原告于2015年9月27日、9月28日支付被告定金合计30万元，之后，分别于同年10月14日、10月28日、11月14日支付被告408万元、30万元、180万元。2016年2月15日，原告的贷款400万元发放到被告的账户上。2016年2月5日，系争房屋产权登记至原告名下，2月18日取得系争房屋的上海市房地产权证。2016年5月8日，被告将系争房屋内的户口迁出，当天，被告向中介工作人员王聪发送内容为“今已将户籍迁出，收到短信后，即可办理交接手续，对你违反双方六月底交房的约定，本人表示不能理解”的短信，王聪接到上述短信后于当天将短信内容转发给了原告。5月10日，被告代理人发短信给原告代理人约原告于5月12日交房，但原告回复要求被告同时履行交房，迁出户口和承担违约金的义务，并告知已诉讼，等候法院裁决，故原告没有前去办理交房。2016年5月29日，双方办理了系争房屋的交接手续，当天，原告付清购房尾款10万元。以上事实，由经庭审质证的买卖合同1、买卖合同2、《协议书》、房款收据、上海市房地产权证、被告与王聪的短信往来截屏、原告与王聪的微信往来截屏及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，《协议书》明确系争房屋的总价为1,058万元，而本案的买卖合同包括买卖合同1、买卖合同2和《协议书》，故违约金应当以实际的总价1,058万元计算。另，原告表示，原、被告并未在2016年3月30日就交房及户口迁移日期变更达成一致意见。被告则表示，被告卖房是置换，被告新买的房屋在2016年4月12日才拿到产证，为此，3月30日，被告提出交房及户口迁移无法如期进行，协商变更日期，原告因房价上涨了很多，故同意了。当时原告同意变更到5月30日前，被告则要求在5月30日的基础上再延长一个月到6月底，原告没有同意，被告就同意变更到5月30日。后因被告要求原告当天支付双方之前说好的已由被告支付的原告办理贷款加急费2,800元中一半，但原告不同意付，双方为此不开心，故当天没有把交房和迁移户口日期变更的事情书面写下。原告为此提供了有王聪签名的《情况说明》及王聪身份证复印件。原告对《情况说明》不予认可。本院认为，根据庭审查明的事实可以确认，原、被告双方就系争房屋进行交易的转让总价系1,058万元，买卖合同1和买卖合同2约定的转让价合计650万元显然是为避税而故意做低房价，原、被告双方故意做低房价的行为违反相关规定，该约定应属无效，原、被告双方就系争房屋进行交易的真实价格应当确定为1,058万元。原、被告签订的买卖合同1、买卖合同2除转让价格外，均系双方真实意思表示，且内容于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。买卖合同1约定，交易中心出具以原告为权利人的房地产权证、且被告已收到除尾款外的其他款项后45天内，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告将房屋交付给原告。现房地产交易中心出具的以原告为登记权利人的上海市房地产权证的日期是2016年2月5日，同时原告贷款于2016年2月15日发放到被告账户，根据上述约定，被告应于2016年2月15日后的45天内即2016年3月31日前向原告交房，但被告并未在此时间内交房，已构成违约，应当承担相应的违约责任。因被告于2016年5月8日通过中介通知原告可以交房，且在5月10日约原告5月12日交房，而原告拒绝于5月12日交接的理由并无合同及法律依据，故逾期交房的违约责任应当承担至2016年5月12日。根据买卖合同1约定，逾期交房违约金应按总房价的日万分之五计算，而房屋总价为1,058万元，被告要求按合同价633万元计算，本院不予采纳。至于被告提出的违约金约定过高，要求调整，本院认为，综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的按总房价的日万分之五计算违约金，显属过高，被告主张调整，应予准许，逾期交房违约金由本院参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为6万元。另，被告未按约迁出系争房屋内的户口，已构成违约，应当承担相应的违约金。虽然买卖合同1约定的逾期迁移户口违约金按该合同约定的总房价款的日万分之五计算，但是因该合同约定的总房价是为避税而故意做低的，故应当按照实际的成交总价即1,058万元计算。同上述理由，合同约定的逾期迁移户口违约也属过高，被告主张调整，应予准许，逾期迁移户口违约金由本院酌定为10,000元。基于逾期交房和逾期迁移户口是两个不同性质的违约行为，故原告同时主张上述两项违约金，不构成重复主张，被告对此的抗辩，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告赵品丽应于本判决生效之日起十五日内支付原告周兴学、王夕铭逾期交房违约金6万元；二、被告赵品丽应于本判决生效之日起十五日内支付原告周兴学、王夕铭逾期迁移户口违约金10,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,826元，由原告周兴学、王夕铭8,000元，被告赵品丽负担826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　陶郑忠审　判　员　　张　敏人民陪审员　　田有娣二〇一六年九月二十日书　记　员　　李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：