（2016）鲁10民终655号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-11-30

案件名称

崔日生与威海市高岛制盐有限公司、威海南海新区管理委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

崔日生,威海市高岛制盐有限公司,威海南海新区管理委员会

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书(2016)鲁10民终655号上诉人（原审原告）：崔日生。委托诉讼代理人：温少梅。委托诉讼代理人：张爱慧，北京圣运（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市高岛制盐有限公司。住所地：文登市侯家镇高岛。法定代表人：侯贵珠，董事长。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海南海新区管理委员会。住所地：威海市南海新区现代路北。法定代表人：张海军，主任。委托诉讼代理人:王寿丽，山东联志律师事务所律师。上诉人崔日生因与被上诉人威海市高岛制盐有限公司（以下简称高岛制盐）、威海南海新区管理委员会（以下简称南海管委）租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2014）威文商初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。崔日生上诉请求：撤销原判，依法改判。理由为：1、本案系租赁合同纠纷，高岛制盐在租赁合同期限内单方通知解除合同，构成违约，应按合同法的规定赔偿上诉人的损失，被上诉人的损失并非原审法院判决高岛制盐支付上诉人补偿款，不能因政府征收行为免除高岛制盐的赔偿责任。2、原审判决按1.2万元/亩的标准判令高岛制盐赔偿上诉人补偿款错误。1.2万元/亩的标准系文登市人民政府2007年通过会议纪要形成，该标准对上诉人并不必然产生约束力。3、原审法院已经委托鉴定机构对上诉人的损失进行了鉴定，鉴定机构程序合法、结论符合法律规定，但原审法院未依据鉴定结论对上诉人的损失进行认定，认定事实错误。此外，高岛制盐在租赁合同未到期的情况下通知解除了合同，因此应将收取的多余部分的租金返还。高岛制盐、南海管委辩称，涉案养殖池租赁期限截止2014年12月1日，被上诉人高岛制盐虽然于2013年4月通知上诉人清退养殖池，但至今养殖池一直由上诉人经营使用。一审经鉴定机构评估确认参池的建造成本、建筑物及附属设施的价值，在扣除可移动搬走的设备并按相关规定获得补贴后，上诉人的损失并未超过1.2万元/亩的标准。且与崔日生相同情况的另外两名养殖户柳丽、张航勋的同类案件，均已审结，均是按照1.2万元/亩的标准进行赔偿。原审判决正确，应予维持。崔日生向一审法院起诉请求：原告与被告高岛盐场于2004年12月1日签订养殖池租赁合同，原告租赁被告高岛盐场45亩养殖池用于养殖海参，年租金1000元/亩，租期10年。合同签订后原告依约缴纳租金，建设养殖场、购置设备及参苗，开始养殖。2013年9月25日，原告接到被告高岛盐场通知，要求其停止生产、接受政府征收，原告即停止生产投入并开始处理已投入的海参苗。虽然原告并未收到关于征收的相关政府文件，但原告愿意配合，被告根据[2007]第29号会议纪要确定的12000元/亩的补偿标准过低，原告认为应当按照80000元/亩进行赔偿。且在被告高岛盐场下发清退通知之后，原告已经停止生产经营，租赁合同已实际终止，原告已预付的租金被告应当返还，请求判令二被告连带赔偿因解除合同给原告造成的经济损失3600000元，判令被告高岛盐场返还原告租金及利息48750元。一审法院审理查明：2004年12月1日，原告与被告高岛盐场签订合同书一份，约定：原告租赁被告高岛盐场原三工区养虾池（座落在中间路东北排第8东号），面积45亩，租赁期限自2004年12月1日至2014年12月1日，年租金45000元。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。2000年10月10日，文登市人民政府召开全市企业改革领导小组会议，专题研究高岛盐场的改制问题，形成了[2000]第13号会议纪要，主要内容为同意高岛盐场剥离虾池和盐田两项资产租赁使用，自企业改制之日起五年内免缴盐田和虾池租赁使用费，自第六年开始，由市企业改革领导小组牵头组织有关部门，以企业上一年度的盐田和虾池经济效益情况为依据，确定其应上缴的租赁费。2002年1月9日，文登市人民政府召开全市企业改革领导小组会议，形成了[2002]第2号会议纪要，其中关于高岛盐场的主要内容为高岛盐场出资购买华山盐场经市国资局确认的盐田、虾池和育苗场，同意将华山盐场盐田、虾池和育苗场所占用的荒滩使用权自2002年1月起，由高岛盐场无偿使用五年。2006年6月6日，文登市人民政府召开高岛盐场土地转让有关问题的专题会议，形成了[2006]第30号会议纪要，研究决定将高岛盐场现有的国有划拨土地一次性出让给城市资产经营有限公司，高岛盐场内的划拨土地未开发或部分开发时，高岛盐场依然享有盐场内未开发土地的使用权和管理权。2007年4月26日，文登市人民政府召开金海路建设补偿有关问题专题会议，形成了[2007]第29号会议纪要，研究决定按照文政发[2001]24号文件规定的标准对金海路建设所占用土地、虾池、鱼池及其他地面附着物进行补偿，南海新区其他工程建设占用参池按照每亩1.2万元的标准进行补偿。涉案参池位于该征收补偿范围之内。2007年7月11日，文登市人民政府召开关于南海新区资产有关问题专题会议，形成了[2007]第65号会议纪要，研究决定成立南海新区管理委员会，将小观镇整建制划归南海新区管理委员会，将华山盐场、麦岛盐场、高岛盐场、泽库盐场划归南海新区管理委员会；泽头、宋村、侯家等镇环海路以南沿海的滩涂、盐田、虾池、参池等，服从南海新区管理委员会的统一规划管理。2007年10月，文登市南海管理委员会发布“关于停止新建、扩建和改建养殖池和养殖大棚等设施的紧急通知”，主要内容为自通知发布之日起，南海新区管辖范围内所有养殖池、养殖大棚及地面附属物必须保持原状；严禁在辖区内新建、扩建和改建养殖池及地面建筑；辖区内所有养殖合同和承包合同必须维持现状，严禁继续对外转包和延包；违反以上规定进行新建、扩建和改建的，发生的所有费用自行承担，严禁列入征用补偿范围。2009年9月21日，文登市城市资产经营有限公司为其根据[2006]第30号会议纪要精神受让的土地（包括本案涉案养殖池所占用的土地）办理了文国用（2009）第130016号国有土地使用权证。2013年9月25日，被告高岛盐场向包括原告在内的各养殖户下发关于限期清（退）养殖池的通知，要求各养殖户根据南海新区管理委员会2013年9月的通知精神和总体规划部署，于2013年10月31日前清退养殖池，到期不清理的，一切后果由养殖户自负。案件审理过程中，原告申请对涉案养殖池的建造成本、建筑物及附属设施价值、池内养殖物价值及养殖物的搬迁费用进行司法评估。原审法院依法委托威海正荟资产评估有限公司进行了评估。该公司出具的威海正荟鉴报字（2014）第013号评估鉴定报告书的意见为：涉案养殖池建造成本、养殖池建筑物及附属设施价值、池内养殖物价值及搬迁费在评估基准日（2014年11月7日）的评估价值为1973534元，其中养殖池建造成本、养殖池建筑物及附属设施价值706588元（具体包括参池看护房正房30096元、参池看护房附属房29232元、参池看护狗窝225元、玻璃钢船1200元、遮阳网5472元、编织袋护坡32000元、参池闸门17000元、石头护坡135000元、无纺布护坡14608元、竹排带动力螺旋桨2800元、水井13000元、水井配套动力机潜水泵及管路15000元、充氧机及柴油机及管路22500元、小锅台5**元、塑料周转箱200元、地笼附着基17255元、网箱58500元、编织袋附着基16000元、池底瓦片附着基160000元、参池土方126000元、蛎皮礁10000元），池内养殖物价值991744元，搬迁费275202元。经质证，原、被告对该评估报告的真实性均无异议，但对评估过程中所使用的方法及评估结论均提出异议。原告称，评估报告显示的固定资产评估价格明显偏低，从网箱参苗中扣除的养殖费用过高，且2014年网箱未投入生产而减少的价格有出入。被告辩称，一、该报告对鉴定基准日确定为2014年11月7日是错误的。评估基准日应该按照评估目的确定，本次评估参池建造成本的目的是为了确定原告在建造参池时投入的资金数额，进而确定原告在建造参池成本上的损失。涉案的参池是原告2004年在鱼池基础上改建的，2004年参池的建造成本与2014年11月7日的建造成本必然会因市场建材、人工价格标准的浮动而产生巨大差异，评估机关将鉴定基准日确定为2014年11月7日并以该基准日有效的价格标准作为鉴定的取价标准，便将价格上浮的不利因素全部转嫁给被告承担，这显然有失公允。二、该报告池内海参的评估单价确定过高，且养殖物价值与搬迁费不应重复计算。该报告确定的池内成参的市场单价为52元/斤，池内参苗48元/斤,该单价明显超过了2014年海参的实际市场单价。另外，按照海参交易惯例，卖方销售海参的价格中已经包含了采捕费和运输费（即卖方负担采捕费，买方负担搬运费），既然已经按照市场价格计算了海参价值，便不应再重复计算采捕费等销售成本。三、关于停产、停业损失，鉴定机关已经明确说明“由于原告未能提供参池2013年11月至2014年11月间的养殖记录及相关证据，因此对参池是否存在损失，我们无法进行评估鉴定”。评估机关所作的计算说明是根据“原告提供的停产停业损失说明”所作的，而原告提供的停产停业损失说明是庭后单方提交给鉴定机关的，未经法庭质证，且是原告单方制作的，不具备客观证实性和可信度，不能成为鉴定的依据，因此鉴定机关的计算说明不是有效的鉴定结论，不能成为本案的定案依据。四、该鉴定报告不能成为原告的索赔依据。涉案养殖池租赁期限已过，原告至今没有将养殖池清空返还，涉案养殖池仍在被原告处经营使用，现合同已到期，原告的合同目的已经完全实现，合同到期后将租赁物返还出租方是原告的法定义务，因此原告无权再向被告主张赔偿，涉案评估报告就本而言毫无意义。原告称，在接到被告高岛盐场下发的清退通知后，原告就开始着手处理池内养殖物，因原告养殖池内成参很少，而参苗价格又很低，因此给原告造成了巨大的经营损失。为证实大批量出售参苗，原告申请证人邹某、刘某、张某出庭。证人邹某、刘某均称在2013年11月购买过原告的海参苗，证人张某称在2013年11月多次为原告捕捞海参苗。被告称，采捕海参苗是海参养殖期间的正常经营活动，原告出售海参苗并不能说明是按照被告的要求在清空养殖池，且三证人均与原告存在利害关系，故对上述证人的证言不予认可。原告称，被告高岛盐场下发清退通知后，原告未再继续投入经营，双方签订的租赁合同实际已解除，因此被告高岛盐场应返还原告已缴纳的2013年12月1日至2014年12月1日的租金45000元，并支付利息3750元，合计48750元。被告高岛盐场辩称，虽然被告向原告发出了清退通知，但原告并未按照要求返还养殖池，且涉案养殖池至今仍处于原告的占用管理之下，因此不存在返还租金的情况，且被告保留继续向原告追索超期占用养殖池的租金的权利。一审法院认为，本案中，根据文国用（2009）第130016号国有土地使用权证的记载，包括本案涉案养殖池占用的土地在内的3865176平方米土地为国有土地，并已出让给文登市城市资产经营有限公司。而该公司营业执照登记的经营范围包括受委托负责土地、基础设施、公用设施的资产经营，实施土地收购、储备、整理等。由此可见，文登市城市资产经营有限公司是代政府经营管理国有土地。同时根据[2000]第13号、[2002]第2号及[2006]第30号会议纪要的精神，文登市人民政府在将高岛盐场国有划拨土地一次性出让给城市资产经营有限公司的同时，允许高岛盐场对划拨土地未开发或部分开发的部分依然享有土地的使用权和管理权。因此被告高岛盐场将涉案土地作为养殖池出租给原告等养殖户系行使土地使用权和管理权的行为，原告与被告高岛盐场签订的合同应当视为双方当事人真实的意思表示，该合同合法有效。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告与被告高岛盐场签订的合同中第八条明确约定“本合同在执行过程中，如遇特殊情况需要变更或解除合同，必须符合《中华人民共和国合同法》的有关规定”，根据文登市人民政府会议纪要及南海管委下发的通知，南海管委根据文登市政府的规划收回暂由被告高岛盐场使用的国有土地，应当认定为合同中约定的“遇特殊情况需要解除合同”的情形，因此原告与被告高岛盐场约定的合同解除条件成就，涉案租赁合同应予解除。合同履行期间，涉案养殖池占用土地因政府开发规划需要被收回，原告有权依照相关规定获得补偿，且文登市政府也已通过会议纪要的形式确定了相应的补偿标准，并将补偿金拨付至被告账户，因此原告起诉要求被告高岛盐场支付补偿款应予支持。因清空并退还养殖池的要求发生在合同存续期间，该通知下发后必然会对原告的养殖投入、收益产生一定的影响，故政府才对养殖户进行补偿，以弥补其损失，原告所享有的获得补偿的权利不能因为诉讼的持续而消灭，因此对于被告高岛盐场辩称的合同已到期、原告的合同目的已经完全实现、合同到期后将租赁物返还出租方是原告的法定义务、原告无权再向被告主张赔偿，不予采信。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然被告高岛盐场在2013年9月向原告下发了清退养殖池的通知，但涉案养殖池至今仍由原告占有使用，在原告将养殖池退还被告高岛盐场前，支付租金是原告的法定义务，因此原告主张要求被告高岛盐场返还租金及相应利息合计48750元，不予支持。因涉案养殖池一直由原告占用，且原告提出的证据不足以证实其占用养殖池期间并未实际生产经营，因此对原告主张的停产停业损失，不予支持。被告高岛盐场系独立的法人企业，其以自己的名义同原告签订租赁合同，独立的享有合同权利并承担合同义务，因合同解除而产生的纠纷应按照合同的约定及法律的规定进行处理；被告南海管委既非被告高岛盐场的主管单位，亦非涉案合同的当事人，因此原告向被告南海管委主张合同赔偿，于法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告崔日生与被告威海市高岛制盐有限公司于2004年12月1日签订的海参养殖池租赁合同；二、原告崔日生于2015年11月31日前将涉案养殖池清空，并在清空养殖池后三日内将涉案养殖池返还被告威海市高岛制盐有限公司；三、被告威海市高岛制盐有限公司于原告交还养殖池后三日内向原告支付补偿款540000元（12000元/亩×45亩）；四、驳回原告崔日生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35990元，原告负担30590元，被告威海市高岛制盐有限公司负担5400元。鉴定费15000元，由原告负担。本院二审查明的事实与原审判决认定的一致。本院认为，根据文登市人民政府会议纪要及南海管委下发的通知，文登市政府的规划要求南海管委需收回暂由高岛盐场使用的国有土地，符合涉案租赁合同中约定的“遇特殊情况需要解除合同”的情形，因此，高岛制盐有权解除合同。上诉人主张高岛制盐单方解除合同，构成违约的上诉理由不成立。根据文登市人民政府(2007)第29号会议纪要，涉案养殖池因南海新区工程建设被占用，应按照每亩1.2万元的标准进行补偿。原审法院判决高岛盐场按照该标准赔偿上诉人的经济损失，并无不当。关于上诉人主张的返还租赁费损失的问题，被上诉人高岛盐场虽然于2013年4月通知上诉人清退养殖池，但上诉人至今仍未将涉案养殖池交付被上诉人。因此，上诉人主张应当退还部分租赁费，缺乏事实依据。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35990元，由上诉人崔日生负担。本判决为终审判决。审　判　长　　于　晶代理审判员　　葛俊生代理审判员　　薛淑娴二〇一六年九月二十日书　记　员　　李　伟微信公众号“”