（2015）鼓民初字第8664号

裁判日期: 2016-09-20

公开日期: 2016-12-31

案件名称

李贵春与林英玉、刘芬等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市鼓楼区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李贵春,林英玉,刘芬,刘芳,刘文生

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第四条，第十四条

全文

福建省福州市鼓楼区人民法院民事判决书（2015）鼓民初字第8664号原告：李贵春，男，汉族，1971年4月8日出生，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人翁振祥，福建秉峰律师事务所律师。被告：林英玉，女，汉族，1937年12月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。被告：刘芬，女，汉族，1958年11月3日出生，住福州市晋安区。被告：刘芳，曾用名刘文华，男，汉族，1962年3月24日出生，住福州市鼓楼区。被告：刘文生，男，汉族，1967年10月17日出生，住福建省福州市鼓楼区。原告李贵春与林英玉、刘芬、刘芳、刘文生房屋买卖合同纠纷一案，福州市仓山区人民法院于2015年7月21日立案受理后［案号：（2015）仓民初字第3106号］，以被告户籍地均在鼓楼区为由于2015年11月2日将本案移送至本院。本院于2015年12月24日立��后［案号：（2015）鼓民初字第8664号］，认为本案应由不动产所在地的仓山区人民法院管辖，报请福州市中级人民法院指定管辖。福州市中级人民法院于2016年2月4日作出（2016）闽01民辖5号民事裁定，认为仓山区人民法院与本院均有管辖权，但原告愿意向本院提起诉讼，故裁定本案由本院管辖。因案情复杂，本院于2016年7月12日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李贵春及其委托诉讼代理人翁振祥，被告林英玉、刘芬、刘芳、刘文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贵春向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告李贵春与被告林英玉、刘芬、刘芳、刘文生签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效；2.请求判令被告林英玉、刘芬、刘芳、刘文生协助原告李贵春办理福州市仓山区仓景苑1﹟楼304单元房屋所有权证、土地使用证过户到原告李贵春名下；3.请求判令四被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年10月中旬，原告通过中介福州佳盟房产经纪服务有限公司介绍，被告将坐落于福州市仓山区仓景苑1﹟楼304单元卖给原告。原告同意购买并先付定金二万元。2010年10月21日，三方签订了《交易服务合同》福州佳盟房产经纪服务有限公司作为中介方协助原、被告交易成功。同日，原告支付140000元购房款。2010年11月18日，原、被告在福州佳盟房产经纪服务有限公司主持下签订《拆迁安置房买卖合同》。合同约定：被告将自己所有和继承的坐落于福州市仓山区仓景苑1﹟楼304单元（建筑面积约60平方米），以450000元卖给原告。被告协助办理福州市仓山区仓景苑1﹟楼304单元房屋所有权证、土地使用证过户到原告李贵春名下。该《拆迁安置房买卖合同》经过福建力群律师事务所见证。同日，原告又支付240000元购房款给被告，被告出具《收条》；“收到李贵春购买仓山区仓景苑1﹟楼304单元房款计4000000元（肆拾万元正）。收款人：林英玉，2010年11月18日”。同时被告将有关仓山区仓景苑1﹟楼304房屋的拆迁补偿安置协议书、拆迁房屋产权调换证明书、安置房回迁结算单、拆迁补偿费、搬家费、过渡费明细单、安置房排房单、业主收楼验房清单、收款收据、销售不动产统一发票、服务行业统一发票、居民生活用电申请表原件以及刘福增户籍证明和刘芳身份证复印件交给原告。同日，被告将福州市仓山区仓景苑1﹟楼304单元交给原告。原告将该房屋进行装修并居住至今。原、被告之间的协商交付都是在中介福州佳盟房产经纪服务有限公司人员在场的情况下进行的。2015年3月19日，原告向福州市物业专项维修资金管理部门缴纳3129元物业专项维修资金。2015年3月19日，仓山区拆迁工程处通知可以办理福州市仓山区仓景苑1﹟楼304单元房屋产权证，原告到仓山区拆迁工程处领取可以办理房屋所有权证的两份《证明》。当天，原告就电话通知被告刘芳，叫其通知家人一起去办理房屋所有权证，以便再办理房屋所有权证过户手续。原告再支付50000元购房款给被告。想不到的是被告刘芳以种种理由拒绝通知其家人，拒绝办理房屋所有权证。被告林英玉、刘芬、刘芳、刘文生辩称，对于原告的诉请没有异议，《拆迁安置房买卖合同》合法有效，同意配合将讼争房屋产权过户到原告李贵春名下。原告还有5万元购房尾款没有支付给被告。本案在审理过程中，原告提交如下证据：A1.交易服务合同，证实原、被告与中介福州佳盟房产经纪服务有限公司签订《交易服务合同》；A2.拆迁安置房买卖合同，证实原、被告在中介福州佳盟房产经纪服��有限公司主持下签订《拆迁安置房买卖合同》，合同主要约定，被告将坐落于福州市仓山区仓景苑1号楼304单元以450000元卖给原告，被告协助办理过户手续等；A3.见证书证实《拆迁安置房买卖合同》中，被告林英玉、刘芬、刘芳、刘文生签名、指印系四被告本人所为，即四被告真实意思表示；A4.拆迁补偿安置协议书、拆迁房屋产权调换证明书、安置房回迁结算单、拆迁补偿费、搬家费、过渡费明细单、安置房排房单、业主收楼验房清单、收款收据、销售不动产统一发票、服务行业统一发票、居民生活用电申请表，证实被告将拆迁安置福州市仓山区仓景苑1号楼304单元房屋有关文件材料原件移交给原告；A5.中国建设银行转账凭证、收条，证实被告收到原告购房款40万元；A6.刘福增户籍证明、被告刘芳身份证复印件，证实被告林英玉丈夫、被告刘芬、刘芳、刘文生父亲刘��增于2007年12月13日病故，被告刘芳的住址等基本情况；A7.福州市物业专项维修资金缴款凭证，证实原告为诉争房屋缴纳物业专项维修资金3129元；A8.证明，证实仓山区拆迁工程处通知可以办理诉争房屋产权证。被告对原告提交的证据的真实性和证明对象均无异议。被告刘文生提交证据B1.户口簿，证明刘文生、刘芳系刘福增、林英玉的子女。原告其其他被告对其真实性和证明对象无异议。啊.本院对上述证据认证如下：原告提交的证据A1-A8，被告提交的证据B1，各方对其真实性均无异议，且均能提供原件予以核对，本院依法确认其真实性。根据上述有效证据及到庭当事人的陈述，本院查明如下事实：原福州市仓山区仓山镇先锋村港头路45号中25.55平方米房屋原系刘福增名下房产，经拆迁安置为福州市仓山区下渡街道朝阳路310号南江��沿线旧屋改造（临江新天地）地块五1#楼304单元（又名仓景苑1#楼304单元）。刘福增于2007年12月病故，与其妻林英玉生有长女刘芬、长子刘文华、次子刘文生。2010年10月21日，原告李贵春与被告林英玉及案外人福州佳盟房产经纪服务有限公司签订《交易服务合同》，约定乙方以450000元价格购买坐落于福州市仓山区仓景苑1#楼304单元的房产。2010年11月18日，原告李贵春（乙方）与被告林英玉、刘芬、刘芳、刘文生（甲方）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：乙方以450000元的价格购买甲方位于福州市仓山区仓景苑1#楼304单元，建筑面积62.57平方米的房屋。该合同第三条约定，合同签订当日，乙方向甲方支付定金90000元及房价款75000元（其中15000元交由中介无息监管）；甲方产权委托公证当日乙方向甲方支付购房款235000元，甲方将房屋交付乙方使用；办妥拆迁安置��屋产权过户手续、乙方缴税并领取过户至乙方名下权证之日，乙方向甲方支付房价余款50000元。该合同第五条约定：甲方向开发商收房时产生的所有费用、房屋办理到甲方和乙方名下的权证费用和税费等其他费用均由乙方承担；拆迁安置房具备办理产权登记条件之日起7天内甲方应向相关登记机关递交办理权证所需文件、办理权证登记手续；甲方领取权证之日起五日内，将领导的产权证书交由乙方收执；乙方向甲方提出办理过户请求之日起7日内，甲方须无条件协助乙方办理房屋所有权证、国有土地使用权证的过户手续。原告李贵春于2010年10月21日向被告林英玉转账140000元，于2010年11月18日向被告林英玉转账240000元。林英玉于2010年11月18日出具收条一张，载明“收到李贵春购买仓山区仓景苑1#楼304单元房款计400000元”。之后，原告入住该房屋使用至今。本院认为，讼争房屋福州市仓山区下渡街道朝阳路310号南江滨沿线旧屋改造（临江新天地）地块五1#楼304单元（又名仓景苑1#楼304单元）是以刘福增名义取得的原福州市仓山区仓山镇先锋村港头路45号中25.55平方米房屋拆迁安置房。关于讼争的《拆迁安置房买卖合同》的效力，首先，不论该房产是否为刘福增、林英玉的夫妻共同财产，其妻林英玉与子女刘芬、刘芳、刘文生作为刘福增的继承人，即本案四被告，有权共同处分讼争房屋。其次，2010年11月18日签订的《拆迁安置房买卖合同》，四被告与原告共同签字确认，系原、被告双方真实意思表示。再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条对于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，系属于行政管理性质的规定，其本质上是禁止房屋登记机关受理受限制的房屋的转让登记，并未对签署买卖��争拆迁安置房的合同的效力进行直接认定。因此，《拆迁安置房买卖合同》并不违背效力性的强制法律法规规定，系合同当事人真实意思表示，本院依法确认该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。关于合同的履行，合同签订后，讼争房屋已交付给原告使用至今，被告亦已收到大部分购房款。现双方均同意继续履行合同，被告自认讼争房屋可以办理产权证，故被告应当依约配合办理产权证并将讼争房屋过户至原告名下。被告称仍有尾款5万元尚未支付，根据合同约定，原告应当依约在完成过户后支付给被告，为免讼累，本院一并予以处理。本案案件受理费、过户的相关费用等均属于《拆迁安置房买卖合同》第五条约定的由买受人承担的费用，依约由原告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第四条、第十四条之规定，判决如下：一、原告李贵春与被告林英玉、刘芬、刘芳、刘文生于2010年11月18日签订的《拆迁安置房买卖合同》有效；二、被告林英玉、刘芬、刘芳、刘文生于本判决生效之日起十日内，依照拆迁安置房办证和交易过户政策，协助办理福州市仓山区下渡街道朝阳路310号南江滨沿线旧屋改造（临江新天地）地块五1#楼304单元（又名仓景苑1#楼304单元）的房屋产权登记手续，并变更过户到原告李贵春名下；三、上述房屋产权登记手续和变更登记手续的费用均由原告李贵春承担；四、原告李贵春于上述房屋产权登记手续和变更登记手续完成后十日内支付给��告林英玉、刘芳、刘芬、刘文生余款50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8050元，由原告李贵春承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　长　　黄昌杰人民陪审员　　林建勇人民陪审员　　李晓玲二〇一六年九月二十日书　记　员　　施倩莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同��依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：��一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信公众号“”